學府壹號院是北京首個新型共有產權房搖號，已於10月29日選房結束。
西瓜姐不得不感慨一下北京人民的購買力，900多套房子，當天基本全部清盤！小戶型秒光，128、150、184、220全部都清盤，選房當天僅剩邊緣樓座275的中低樓層。
這可是總價將近2500萬的標的啊！
選房過程異常激烈，一個家庭只能進去2個人，現場一片擁擠，大家都抱著絕不空手回家的心態守著自己的順序，據說期間還發生了幾起衝突。
最後選房熬到凌晨兩點，沒選到合適房子的家庭，有的當場難過得哭了！畢竟是9萬單價的上地學區，沒買到就是大大的損失！
西瓜姐發兩張圖給大家感受下。當天晚上西瓜團隊一直遠端幫助VIP選房。
壹
融創的野心
學府壹號院是2021年北京最值得期待的新房專案，沒有之一！
從土地招拍掛開始就引起了大範圍的關注。2021年5月北京第一次集中供地，參與該地塊競拍的開發商包括海開、中海、金地+華潤+保利、中鐵、綠城、招商+城建、金茂、萬科、融創、中冶、懋源、中交、首開。融創最終以11.6萬的價格、政府持有20%股份、高標準住宅設計競得，案名——學府壹號院。
壹號院是融創的高階系列，如果給開發商的高階系列做一個排名，那麼壹號院系列一定能進前三，甚至是榜首。尤其是在北京，冠以其名，皆是精品。
壹號院系列在北京的第一筆寫在了西北旺——西山壹號院，2008年拿地，2011年7月入市，連續三個季度奪得北京新盤銷冠。融創100%控股這個專案後，高盛等知名評級機構均將融創調整為“買入”級別，由此可見西山壹號院的受歡迎程度。西山壹號院不僅是該系列在北京的開端，也是壹號院裡的壹號院。
第二筆北京壹號院，融創更是濃墨重彩。北京開頭，可見融創的野心。北京壹號院位於農展館，東三環的CBD黃金地帶，是2013年的北京地王，2016年入市。壹號院的入市，業內稱其為是一場沒有對手的豪宅之爭。入市即16萬+的單價，甚至有近30萬+的單價，主力戶型在245~383平米。
第三筆，紫禁壹號院，這個專案是2014年開始融創在北京第一次操刀設計法式合院專案，整體設計完全依循中式園林設計的高標準，體現了中式園林的居住之美。
緊接著，融創重新回到核心地段，選擇了東二環——使館壹號院，位於東直門區域，首期開盤即售罄，10億銷售額領跑北京豪宅市場。
10年之後，融創再回壹號院的起點，海淀三山五園區域。以圓明園、清華大學為鄰，背靠北京網際網路高地，學府壹號院於2021年10月底正式開盤。
貳
樓盤基本情況
整個地塊被樹村郊野公園包圍，農大南路南側。
學府壹號院分為兩個地塊，兩個地塊配置相同，沒有任何區別。小區一共900戶，35棟樓。小區配有會所、泳池。所有外立面均為石材外立面。整體住宅設計都是採用低能耗住宅設計的，所謂的低能耗，就是在沒有外力的情況下，儘量做到恆溫恆溼。在北京市公佈的高標準住宅評分標準裡，對能耗提出了要求。
除了住宅本身的建築設計採用了高標準，學府壹號院還設定了外部的電動遮陽簾，可以在夏天遮擋一部分日曬，電動遮陽簾可以做到每個房間獨立控制。得房率比價高，基本都在80%以上，2024年9月精裝交房，車位比1:1.8，物業費有點小貴，8.5元/平米。
整個小區主打戶型為184~275平的戶型，像128平的都是頂層，整個小區就只有40多套，極個別產品。
戶型整體設計風格都非常方正，最大的亮點是220平做到了5居，在目前新房和次新房市場普遍還是200平4居的情況下，率先躍進到了220平5居，從戶型設計的角度來說，非常有競爭力，對二胎家庭的居住實用性非常友好。
當然，這是透過犧牲餐廳面積實現的。近幾年200平4居北向通常是餐廳，這裡改成了書房。
另外讓人吐槽的是，壹號院是高階住宅定位，但是184平的客廳面寬才是4.5米，現在市場上的高階住宅，不論是分鐘寺三兄弟，還是中海甲三號院，180平基本面寬都能做到6米左右。
叄
“王炸”產品也需風險預警！
1. 首先是關於開發商本身的風險點。
融創的現金流問題，這裡就不展開講了。一個最直接的體現就是，融創這兩年的物業服務水準真是直線下降。西山壹號院作為壹號院的開山之作，今年一整個汛期小區都內澇，一樓被雨水倒灌。不要問我是怎麼知道的，問就是融創業主！
2. 其次是關於專案本身的風險點。
6.89萬的樓面價，現在賣8.96萬，利潤率太低，專案後期交付的質量無法保證，其實這一點從樣板間已經能看出來。降低期望值，不能期望傳統的壹號院品質。所以準確來說，這個專案是不符合傳統壹號院定位的。
但是，學府壹號院依然是2021年度新房產品的王炸，為什麼？
從品質來說
學府壹號院沿襲了壹號院的品質，和香山壹號院一樣採用了九龍脊的頂部設計，連外牆顏色都是一樣的。戶型也差不多，密度也差不多。香山壹號院的整體密度是1.5，學府壹號院的密度是1.6。唯一的區別在於窗戶，香山壹號院是落地窗，學府壹號院是大窗，有45釐米的窗臺。在目前所有的新房專案中，雖然不乏開發商的高階心理，像保利+華潤的和光瑞府、建發的養雲系列等，目前所有入市新盤，論高階系，壹號院是絕對勝出的。
從價格來說
去年入市的香山壹號院售價是11.2萬，學府壹號院是8.96萬的價格（80%產權，如果換算成100%的產權應該是11.2萬）。就算是11.2萬的價格，這個盤依然是倒掛盤，因為是上地劃片的學區。目前上地東西里，2000年左右的老小區，130~140平的三居單價都要在10~11萬。上地東里和西里對應的小學是上地實驗，學府壹號院就近學區是上地實驗樹村校區（但現在不能確定，只是離的最近的是樹村校區），小學維度學府壹號院比不上上地東西里，但是中學維度都是上地學區劃片。
這麼算來，學府壹號院作為新年代的高階新盤，妥妥倒掛。
