今年的北京樓市,既沒有“金九”,也沒有了“銀十”。
雖然根據新房市場網籤資料,9月、10月的總成交額均超過300億元,但網籤資料是前幾個月成交狀況的體現。
自入秋後,北京樓市銷售驟冷,雖然新盤集中入市,但開盤取得熱銷的僅有區區少數幾個專案。
在立冬前夕,北京迎來今冬第一場雪,氣溫也降至冰點。
同日,北京市住建委網站公示了山水養雲佳苑的預售許可,該專案即是建發·望京養雲,朝陽區唯一有20%政府產權份額的商品房。
本專案以及北京300多個在售新盤,透過小窩新房-購房返現小程式,可以在開發商所有折扣優惠基礎上,再獲得總價1-5%的返傭。(買新房,透過渠道中介和自行到訪售樓處,是一樣的價格和折扣優惠)
01
海淀共產商品房被瘋搶
今年北京市場一個新增的住宅品種是共有產權商品房,土地出讓條件中設定政府產權份額,是政府控制高價房祭出的一個新招,在兩批集中拍地中,政府共有產權有效的減少了北京10萬+專案的出現,海淀樹村、永豐,朝陽崔各莊、金盞,豐臺萬泉寺、周莊子等熱門地塊都有共有產權商品房產生。
雖然買共有產權商品房有產權不完整、交易時間受限等因素,但是在“房住不炒”時代,以自住為目的的買房人,如果能買到這種專案,無疑是少花錢多辦事。
誰都能想明白的這點好處,在海淀樹村學府壹號院的開盤體現得淋漓盡致,這個政府指導售價11.2萬元/平米、有20%政府產權份額的專案,以8.96萬元/平米的售價,被來自全市的高階改善家庭買了100多個億。著實給深秋的北京樓市點了一把火。
建發·望京養雲是5月首批集中供地中,朝陽區崔各莊出讓三宗地中唯一被設定了政府產權份額的地塊,被建發地產以20%政府產權份額與高標準建設方案競得。
雖然在崔各莊三兄弟中最後一個取證,但是這個比兩個競品專案便宜2成的專案還是來了。
本週,該專案將正式開盤,能否像學府壹號院一樣,在朝陽市場火一把,十分引人期待。
02
內卷的朝陽市場有點冷
朝陽區是今年北京供地大戶,5月成交10宗,這10個專案迄今已有9個取證,8個完成了開盤。
讓我們來看看有官宣的專案開盤銷售資料:
9月26日,崔各莊和光悅府開盤,銷售額15億元,首批房源售罄;
10月1日,崔各莊龍樾合璽開盤,銷售額16億元;
10月16日,東壩中冶·德賢御府開盤,銷售額8.1億;
10月24日,金盞青雲上府開盤,去化86套,銷售額約11.6億。
9月開盤的保利錦上、綠城沁園,10月開盤的朝陽壹號、朝陽一墅,這4個專案未有官宣開盤資料。
以上專案,以及北京300多個在售新盤,透過小窩新房-購房返現小程式,可以在開發商所有折扣優惠基礎上,額外再獲得總價1-5%的返傭。(買新房,透過渠道中介和自行到訪售樓處,是同樣的價格、折扣優惠)
據小窩新房瞭解,保利錦上目前已認購近300套,其它3個專案並未透露銷售情況。
通常,一個專案的真實銷售資料需以網籤情況為準,從已公佈的10月北京住宅成交網籤資料看,朝陽區已開新盤網籤套數均停留在個位數。
當然,網籤需要一定的週期,專案開盤公佈的銷售資料,可能需要幾個月才能從網籤體現出來。
但是從已公開的開盤資料和網籤套數,都可以看出當下朝陽區的市場整體並不理想。
一方面北京樓市降溫,朝陽區市場變冷不足為奇;另一方面,今年朝陽區供應大增,內卷嚴重,對每個新盤的銷售都會產生分流。
03
望京養雲能否燃爆
崔各莊板塊受望京外溢需求帶動,是今年朝陽區最炙手可熱的市場焦點。
選擇在崔各莊置業的人群,大多來自北京東北部區域,兼有東西城、海淀的部分客戶。
據瞭解,打8折的學府壹號院吸引了全市範圍的高階改善買家。同理,建發·望京養雲是朝陽區唯一有8折價格優勢的新盤,能否吸引全市範圍的買房人,也頗受關注。
從專案的地段和價格上講,該專案的確擁有極高的價效比。
從產品上看,專案佔地面積23472平米,規劃建築規模70415平米,容積率為3,除6棟住宅樓外,還有位於專案西北角的2.1萬平米配套公建,其中的商業部分將成為未來崔各莊三專案的生活配套。
專案共有377套房源,設計了123平米三居、123/168平米四居等幾種均質戶型,按售價7.04萬元/平米核算,最低套總價約860萬元。
123平米三居
123平米四居
168平米四居
據瞭解,該專案建築風格為中式,為綠建三星建築,是望京首例實施高標準建設方案的住宅專案,也是望京區域內首個被動式住宅,提供裝配式全裝修。
所謂被動房,就是採用節能設計理念和施工技術,使建築圍護結構達到最最佳化,極大提高建築的保溫、隔熱和氣密效能,並透過高效熱回收新風系統,將可再生能源回收利用,從而顯著降低採暖和製冷需求。可提升居住舒適度,同時降低生活成本。
該專案體量在崔各莊三兄弟中最小,有商業配套,無配建公租房,產品戶型與兩個競品專案差異不大,社群更為均質純粹。
專案本次所有取證住宅房源,將不分產品形態,採取一次性公證搖號確定選房順序。意向買房人需提供首付款資金證明,現場進行驗資。
兩個競品專案開盤成交均在15億以上,有價格優勢的建發·望京養雲應能取得更好的成績。如能像學府壹號院那樣開盤去化率超9成,則會對朝陽區的市場產生極大的刺激。
這個寒冬,需要多一些暖意。