大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
本文首發於【一休侃房】公眾號。
今天一休把之前去朝陽兩個專案的實景看房的照片終於整理完了，最近看的地方太多，整理需要時間，請見諒。文章全是出自一休，咱不僱寫手，我挨個安排。
先來和一休一起看看青雲上府吧。
售樓處還挺精緻的，有一個160㎡大平層的展示樣板間，工地還有交付樣板間。
物是人非啊，這之前不是中海拾光裡的售樓處嗎？
哈哈，不得不說，首開的入股可不白來啊，地頭蛇關係就是多。地產江湖的小故事，不展開了，感興趣的咱們評論區見。
三家開發商聯合開發，卓越主要掏錢，民企旭輝這兩年口碑還行，負責操盤，銷售團隊都是旭輝的。
首開不必多說，俗套的一句“一部首開史，半座北京城”來撐場面。
青雲上府這塊地，是北京第一次集中土拍的第一塊，被深圳北上而來的卓越拿下。後來為求穩，引入了旭輝和卓越，算是明白人。
無公租、無自持、無混居，但有政府自持13%。所以說是87折買房，按照產權比例計算，市場價最高賣6.6萬。
金盞的這個板塊是低密度居住區，先規劃後發展，所以這邊的專案都是強調四個字“墅質生活”，容積率1.3，限高18米，附近的地塊都一樣。
密度確實很低了，一般的高層住宅都要2.5的容積率，比如崔各莊那邊的三個專案，容積率在2.5-3之間。
做成了5-6層的建築形式，大平層＋疊拼的小區。平層約800-1200萬，疊墅約1400-1700萬。
金盞目前對標浦東陸家嘴和深圳蛇口，野心挺大，這不僅是朝陽區層面的，北京市層面也要發力才行。
金盞不免要和旁邊的東壩沾上邊，比較是難以避免的。兩者都有很好的前景，現狀的話金盞會比東壩北區強一些。
細節控的一休，發現這圖有點問題啊！明顯是東壩新盤的配圖，直接搬過來就用？青雲上府的策劃有點偷懶啊，是不是要被扣工資了？
賽車場是肉眼可見的最大不利因素，開發商還行，一五一十地明說了。相對來講，青雲上府在金盞三姐妹中的最北側，影響最小。
青雲上府主打賣點是“城六區低密度”。似乎並不是很怕硬槓，甚至主動寫明瞭東壩、崔各莊、金盞的競品。
相比孫河（壹號別墅區），金盞也確實便宜了很多，不僅是單價，總價門檻也低一些。
換言之，如果是2000多萬的高預算客戶，其實有很多更適合你們的方案，一休有過研究。
大平層一共就倆戶型，簡單幹脆，很清爽。
130㎡三居、163㎡四居，面寬非常棒。崔各莊三兄弟中170㎡的面寬也不過6.2米，青雲上府做到了6.5米，非常極致。而且不僅是大戶型如此，小戶型的南向面寬尺寸也完全一樣，是不是很神奇？
屬實很少見，事出有因，哈哈。
但總結來說，如果對採光、通透性很看重，那這種平層產品，沒毛病。
130㎡的戶型只分佈於頂層，也就是5層或者6層。163㎡的四居分佈於3、4、5層，層高三米。
頂層是否缺點多？
是，但青雲上府還好。因為做了斜坡頂，和平頂不同，不易積水。這專案也不送閣樓，相當於兩層房頂，安全性大大增加。
那每棟樓的一層、二層，是什麼戶型呢？
全部為疊拼，還有負一負二層、也就是說，每戶疊拼別墅，都是4層。地上兩層，地下兩層。
163㎡的樣板間，極致大客廳，交房時據說窗戶不一樣，沒有中間的橫條，觀感會更好。
北向的廚房和衛生間，163戶型的餐廳和房門正對，差點意思，建議可以自己搞個小玄關。
北向臥室無飄窗，南向倆臥室都送了。
主臥套房，衛生間面積較大，能放下浴缸，設計風格比較獨特。
書房和主臥正對，特別近。所以樣板間把北向的書房改為了衣帽間，如果家庭成員不多的話，可以保留這個設計，女主人會很開心。
南向次臥，兒童房或者老人房，都沒問題。
163戶型還帶一個家政間，比較實用。精裝包會有的，但價格沒定。
平層都是一梯兩戶的，疊拼別墅是南北雙入戶方式。130㎡房源較少，目前剩餘的也最少，開盤去化不到三分之一。
要去看房的朋友們，可找一休，給你們安排靠譜銷售，可薅羊毛。
入戶子母門，還算氣派。
這是交付樣板間的諜照，暫未投入使用。沿著窗戶的護欄是所有專案交房時都會帶的，透過驗收之後，業主可以自行拆掉。
卓越自持物業，南方的開發商，物業服務普遍好於北方。
其實，只要是規模還不錯的房企，自帶的物業都不會太差的。卓越在深圳幹掉了萬科，現在成為老大，在全國的規模也在迅速攀升，不侷限於華南了，戰場已經開到北京。
離開青雲上府，來到了競品朝陽壹墅的售樓處。
因為有自己單獨的停車場，所以一休感覺這盤也找了幾輛豪車來壯門面，哈哈，北京稍微高階點的專案都這麼幹。
延申一句，最有違和感的是朝陽小紅門的老盤柏林郡（江南山水），銷量很差，硬傷多。非要製造氛圍，搞了一輛賓利就放在售樓處正門口，感覺都要把門堵住了，生怕看房客戶看不到似的，很搞笑。
拾光裡在最南側，最靠近配套。02地塊是青雲上府，08地塊是融創朝陽壹墅，在中間。
朝陽壹墅的樓棟排布特點與青雲上府幾乎一樣，比較穩妥的方式，而拾光裡顯得很大膽，市場驗證後沒達到預期，後來這哥倆求穩也是情理之中了。
地塊結構來說，朝陽壹墅相對狹長了一些，操盤手不太容易設計。
拍地時，被融創拿下。與青雲上府限價相同，但競到了15%的政府自持，所以相當於是85折買房，售價6.46萬左右。
後來，陝建入了股，主要給出錢，樹村的股東名單中也有這位來自西北地區的土財主。卓越也進來了，有點想交叉持股的意思，地產江湖還是很有故事的，想聊的私。
金盞這位置，到望京其實挺近的，剛需上車級的融創產品，自帶了一批粉絲。
至於未來這板塊二手房的天花板是什麼程度？
那就得看金盞和東壩發展的速度和兌現度了。
對低密度有執念的朋友們，如果以後在東壩工作，也會考慮住在金盞，這也是一部分接盤人群。所以，我更喜歡稱金盞的產品為剛改，而東壩的華樾國際和德賢御府為剛需盤。
德賢御府測評：朝陽東壩新房，產品真驚豔嗎？
朝陽東五環孤品限競房踩盤——華樾國際領尚
同樣是5-6層，但朝陽壹墅的產品主要為三種：洋房、下躍、疊拼。
最北側的四棟為洋房產品，一梯兩戶，三米層高。對外說只有倆戶型，其實還有其他的戶型。
在金盞三盤中，這是最為純粹的疊拼產品，只有上下疊，並非洋房改疊拼。但戶型設計的其實不是特理想，沒發揮出融創的全部功底。
售樓處面積不大，只做了下疊邊戶產品的戶型，而且只有1、2層，沒有－1層。
樓上三個臥室，樓下是客廳餐廳書房，算是動靜分離，也是一種理念。
廚房面積小，有點奇怪。深度爆料、缺點分析，私信聊吧，寫太多怕被和諧，望大家理解。
施工工序也有展示。
客廳雙面採光，給好評，通風效果應該不錯。
北向的衛生間和書房的門口，三分離，預留了洗衣機位置，較為實用。
常規的樓梯方式，直上直下，圓弧形的那種常見於豪宅專案，這都是小細節。
南向臥室
沙盤旁邊的藍色河流，便是老河灣，河畔低密，就是這麼來的。
說句公道話，和中央別墅區挨著溫榆河沒法比，老河灣只是溫榆河的支流，價格自然也不是一回事。
融創集團的介紹，在北京口碑算不錯，規模是全國老四，僅次於碧桂園、恆大、萬科。
很多朋友擔心融創的資金問題，是否會對交房品質有影響？
有這種顧慮是很正常的，購房人的錢也都不是大風颳來的，誰不圖個穩妥呢？
一休自然也幫大家調查過，可聊。
共有產權商品房，具體定義和解釋，可以看這張圖。
融創這幾年的二手房，整體確實比周邊賣得要貴一些，有品牌加持就是不一樣。
還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊或想薅羊毛的，可加關注後點私信。
