10月14日，北京第二批次土拍結束，歷來的兵家必爭之地朝陽，11塊土地僅有一塊土地成交。北京遭遇史上“最難堪”土拍——以60%的流拍率高居全國二次土拍的榜首，43塊地，26塊流拍。

按照年初的供地計劃，11月北京應該對外公佈第三次集中供地表了，目前北京規自委暫無確切訊息，但是網傳了一張三批次供地表，朝陽有5塊，太陽宮赫然在目。

從衛星圖上來看，這個地塊2014年的時候就已經基本平整，被雪藏這麼多年，終於要入市了！

壹

雪藏多年，炸場來了

這次太陽宮的供地，基本是2012年以來朝陽首次在四環以內供地，上一次是廣渠金茂府，2009年的地王。北京早在2012年就已經發文，三環內原則上不供地，四環內不新增經濟適用房用地。但事實上，四環內商品房用地都很少。

地塊的具體位置是在太陽宮地鐵站附近。其地處三環四環之間，連線了國貿和望京的產業帶，太陽宮過了四環就是望京。而且三元橋、燕莎、亮馬橋本身就是北京東北角甲級以上寫字樓比較集中的地帶，以金融行業為主要產業。

而十號線可以說是北京最重要的一條地鐵線之一，除了2、14、15號線，基本無論去哪裡，都可以和十號線一次換乘即可達到。其地理位置和萬柳是對稱，除了學區略差，整體和萬柳的感覺非常像。

目前北京一批次、二批次的供地上限都是11.2萬左右。如果真的是這個價格賣，整體來說那這個板塊非常能打。不說四大神盤（即周邊的太陽公元、豐和園、火星園、紅璽臺）15-16萬的單價，就是其旁邊的冠城大通瀾石，單價也要15萬左右。

以地塊為中心，方圓3公里範圍內的還有鳳凰城，2005年的小區，目前單價也要11萬左右，光熙家園，08-12年的小區，單價9萬出頭。

貳

第五神盤，有點懸

從地理位置來說，太陽宮地塊基本毫無缺陷，地處朝陽核心地段太陽宮，緊鄰地鐵10號線太陽宮站，周邊配套凱德Mall，毗鄰西壩河、太陽宮體育公園。周邊就是四大神盤：太陽公元、豐和園、火星園、紅璽臺，其價格基本上代表了朝陽的頭部門面。

這四大神盤是太陽宮存在感最強的樓盤，為什麼呢？

主要有兩個原因：
第一個原因是次新改善，
第二個原因是學區。

這四個樓盤基本上都以大戶型改善為主力戶型，尤其是紅璽臺和太陽公元。火星園還有一些100平米出頭的南北兩居，兩居上車價格都要在1500萬以上。而且建成年代新，基本普遍都是在2010年左右建成的新盤，這種次新比較集中的區域，大多在三環附近，這更加顯示了太陽宮地段的優勢。

再說學區，人大附朝陽實驗小學，是人大附朝陽分校的小學部，不同於人大附朝陽分校是民辦，它的小學部是公立。這個小學招生範圍只有這四大神盤，生源質量非常好，而且和人大附朝陽分校一個校址上課。人朝分是朝陽初中維度NO.1，這些小朋友每日和這些師哥師姐共處，真正的“擇優而鄰”（注意是人朝分，不是人朝）。

目前除了四大神盤，朝陽的適齡兒童還可以透過搖號進入到這個小學。

西瓜姐tips

很多人其實不是很清楚人朝和人朝分的區別，在這裡也給大家詳細列一下：

這個地塊是否能躋身第五神盤呢？我覺得答案是否定的，主要因為學區。

這個地塊挨著人朝分的地塊蓋了兩棟回遷房，安新路六號院，這個是太陽宮區域的回遷房。這個小區目前還沒有房本，無法入市，但這個小區居民的孩子小學是去朝師附小太陽宮+初中人朝。那按道理來推算，這個新地塊未來大機率和安新路六號院的學區是一樣的。

這個搭配在朝陽只能算次頂級，無法成為頂級搭配。對比四大神盤，新地塊的學區優勢不足。

叄

強勢板塊，各種猜想

這一輪太陽宮表現良好，我們簡單對比了新地塊周邊的幾個樓盤的成交資料，基本平均漲幅都在20%，由此可見這個板塊競爭力超強。

冠城大通瀾石，14萬左右。能賣到這個價格的原因是房子是2012年、2013年的次新，有機會上人大附實驗（雖然比例不高），但本身小區品質還不錯，所以價格也比較頭部。

另外可以對比的小區是鳳凰城。鳳凰城是華潤2005、2006年開發的小區。之前這個小區最受人詬病的一點是學校，今年人大附鳳凰城校區開始招生，小區的價格直接從9萬出頭飆升到11萬左右。

除了這兩個小區，以地塊為中心，方圓3公里還有光熙家園，08-12年的小區，單價9萬出頭。新紀家園等次新，基本上單價都在9-10萬。

關於新地塊的容積率，如果網傳是真的，2.8的容積率執行套內70/90，可能會和目前市面上執行套內70/90的差不多，目標客戶群體為“剛改”，總價有可能是在1000-1500萬。當然，如果新地塊的開發商足夠硬，能擠進人朝實驗小學的劃片，那真的可以說是樹村再現了。

這個地塊是否能按時入市，最後花落誰家，北京三批次土拍見分曉吧！