“高房價、高空置率、低生育率、市場拐點同時到來。”
看似不相關的幾個詞，其實有著必然聯絡。首先，高房價是數以萬計普通購房者的共同切身感受，尤其是無房者，面對動輒三四萬一平的房價，更是無力招架——即使掏空三代人所有積蓄，也很難湊齊首付款。更不要說，還有未來三十年每個月大幾千近萬元的銀行貸款要還。
研究資料也證實了我國房價“嚴重偏高”的事實。諸葛找房資料研究中心釋出的“百城房價收入比資料報告”顯示，2020年平均房價收入比達13.2，其中深圳以48.1的房價收入比高居首位，三亞、廈門緊隨其後。這是什麼概念？按照平均值計算，一個普通人需要不吃不喝至少13年才買得起房。深圳這樣的大城市，則需要48年。
其次，伴隨著房價不斷快速“飆升”，我國的住房空置率也是逐年增高。雖然國家沒有公佈準確的空置率，但根據有關機構的研究推算，2017年底我國城鎮地區的空置率已經高達22.4%了，這個資料遠高於國際上5%-10%的合理區間。我國住房空置浪費嚴重，早就在業內達成了共識。潘石屹曾直言透露，“我知道在北京，有人買100套房，自己只住1套，其它房產都空置著坐等升值賺錢。”此外，中原地產施永青也直言，三四線城市的空置率或超過30%，已經到了過度開發建設的地步了。
即使一二線城市的遠郊，也會出現大量交付2-3的樓盤卻入住率不超過30%的情況，更不要說三四線城市新城區遍地都是“亮燈率”不足10%的小區。在專家看來，住房高空置率帶來的不僅僅是房地產建材資源的浪費，更意味著信貸資源的浪費，保守估計，我國擁有的近1億套空置房佔用的信貸資源高達20萬億。此外，高空置率還會嚴重影響市場的供求關係，直接推升了房價，擠壓了購房者的切身利益。
再者，低生育率背景下，成千上萬的空房子，年輕人無力“接盤”。七普資料顯示，2020年中國新出生人口為1200萬，比2019年下降了18%，比剛剛放開二胎的2016年下降了33%，幾乎成為新中國有記錄以來新出生人口和出生率最低的一年。按照這個數字可以推算，2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，去除堆積效應後，自然生育率大概只有1.0~1.1。這是什麼水平？只有更替水平2.1的一半，世界倒數第十。
然而更糟糕的是，根據今年部分省市公佈的上半年出生人口數量來看，很多人口專家預測的“5年內人口負增長”的局面可能在2021年就會提前實現——綜合來看，全國近20個省市上半年的出生人口數量較上一年下跌了近17%，以此計算，2021年我國的出生人口或只有996萬。要知道，2019年我國的人口死亡總數就已經達到998萬了。
我國的人口生育率為什麼連續4年下降？專家分析認為，高房價負有不可推卸之責——動輒上百萬幾百萬一套的房產，年輕人無力承擔，買不起房就結不了婚，即便有些人揹負一身債務買了房、結了房，但考慮到生活開支、教育開支以及帶娃問題等，還是不願意生。面對高房價，90後、00後已經變得“佛系”，尤其是90後，平均負債12萬，所以指望他們為未來的樓市支撐接盤，算盤就徹底打錯了。
高房價、高空置率、低生育率，共同奠定了今天房地產市場拐點出現的基礎——為了提振生育率，為了迴歸房地產居住屬性，更為了億萬國人的民生居住問題，我們看到，今年國家出手大力整頓了，先是透過“雙減”政策端了教培，降低家庭在教育層面的開支，減輕家庭教育層面的負擔。後又透過收緊房地產金融政策，對開發商“對奶”，對炒房投資客切斷“資金槓桿”支撐，同時各大城市還陸續收緊了限購，徹底封堵了投資炒房的漏洞。此外，土地市場迎來改革，“兩集中”制度下，穩地價預期達成，房企拿地的熱情也下降不少。
更重要的是，在今年的8月31日國新辦新聞釋出會上，住建部長王蒙徽宣佈，“未來5年，我國將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。”
這實際上，跟我們一貫的觀點不謀而合了：人人都想買得起房，人人都想住好房，這不切實際。調控的最終目的，是保持樓市平穩健康發展，但作為購房者也不能幻想每個人都買得起商品房。但數億人的住房難題終歸要解決，而最好的解決辦法就是，市場的歸市場，保障的歸保障，租賃的歸租賃。用官方的話說就是，“建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。
房產專家：市場拐點降臨，樓市近乎“普降”
綜合施策下，我們看到，下半年以來，房地產市場出現了久違的降溫，而且是連續4個月的持續降溫。尤其是9、10月份，全國主要70個城市的新二手房價格近乎“普降”了。根據國家統計局公佈的資料，9月份70城新房降價的城市有43個，二手房下跌的城市有53個；10月份，新房降價的城市達到了52個，二手房下跌的城市達到了64個。在專家劉博看來，說當前階段樓市近乎“普降”是非常契合的，二手房市場才是樓市的晴雨表，10月份全國主要70城中91.4%的城市房價都在下跌，足可證明。
有人可能會說，全國有600多個城市，統計局只公佈了70個城市的房價漲跌情況。對此，我們想說，全國重點70個城市的房價都“扛不住”了，其它500多個名不見經傳的城市，情況只會更糟糕。
事實上，社科院公佈的10月份核心城市房價資料也坐實了這一點：10月份，1-4線城市房價“全線下跌”，具體來看，一線城市，跌0.1%；二線城市，跌2.1%；三線城市，跌0.8%；四線城市，跌0.4%。
另據中指研究院統計資料，10月份，中國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下降。易居研究院資料顯示，當月住宅銷售面積同比下降24.1%，創6年來同期新低。
再加上“二輪集中供地”罕見出現了出讓金、溢價率“雙降”，以及整體流拍撤牌率達到31.8%，所以11月17日環球網釋出的《房價全線下跌！明年可能會更冷？》文章對當前樓市直接定調了：樓市真的入冬了。房價急速下跌，伴隨成交量大幅萎縮，土地市場降溫，購房者觀望情緒濃厚，市場在未來6-12個月，很難發生逆轉。
房產專家劉博指出，縱觀當前房地產所面臨的局勢，不得不說，大佬王石此前的預言已經應驗了。對於房地產，王石曾經有過兩個引發廣泛關注的預言：第一是，預言房價下跌，他的原話是“現階段的房地產已經過剩了，未來房價可想而知”；第二是，預言國家會大力發展租賃住房，解決城市新青年、新市民的住房難題。彼時他直言勸誡道，“年輕人不需要急著去買房，即便有錢也不要買，租房居住也是一個不錯的選擇，而且以後的租賃市場會發展得越來越好，不要讓一套房子限制住了你的人生。”
在專家看來，王石的這兩個預言大致有三層意思：第一是房價會下降；第二是不建議年輕人早買房，尤其是揹負鉅額貸款買房。理由很簡單，揹負鉅額貸款，會成為年輕人的負擔，會限制他們的自由，限制他們的理想，毀滅年輕人創新、創業、拼搏的夢想；第三是年輕人無須過度擔心住房問題，本質上是王石堅信，國家在未來會大力整頓房地產，替年輕人尋求更好解決居住的途徑。
在專家看來，對照當前的樓市，不得不說，王石的預言已充分得到應驗了：第一、房價確實下降了，而且是近乎“普降”。不僅如此，專家們大多認為，樓市的降溫並未到底，易居研究院專家甚至直言，房子降價潮或持續到明年中；
第二、今年以來，樓市調控不斷收緊，尤其是金融政策收緊，直接導致全國各大城市的房地產降溫，開發商陷入資金鍊難題。而且部分城市新房市場甚至出現了10%-20%的降幅，比如中國經濟網就曾經報道過，保利年中的新房銷售價格比年初降低了5000元/平之多。從這樓市降溫的事實來看，王石建議年輕人不要急著買房，本質上是替年輕人節省了大筆資金；
第三、其實從2018年以來，國家就在大力度發展租賃住房市場。只不過，今年在發展租賃市場上有明顯提速——住建部高層在國家重要會議上明確，未來將以發展保障性租賃住房為重點，更大範圍推廣共有產權房，下決心、下力氣解決新市民買不起房、租不起房的現實問題。這顯然是在億萬剛需購房者、租房者吃“定心丸”。更重要的是，住建部還明確規定，未來“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。
王石預言得到應驗，實際上代表著我國樓市正在向好發展，換言之市場已經開始迎來歷史性轉折。一言概之就是：在高空置率、供大於求、預期嚴重不足的形勢下，房地產跌勢已定，尤其是那些人口大量流失，經濟基礎薄弱的城市，房價迴歸理性或是長期趨勢。
樓市近乎“普降”，是否意味著未來的房地產會步入大幅下跌通道，是否意味著多套房的人，都將遭遇毀滅性打擊？答案是否定的。在專家看來，目前的樓市，雖然迎來了普遍性降溫，但實質上降溫的幅度有限，除極少數城市的少部分專案存在大幅降價拋售拉動回款，少部分二手房東急需錢大幅降價甩賣外，絕大多數城市的房價都保持在平穩狀態。事實上，最近三個月，央媒已經三番五次發聲定調房價走勢了：謹防樓市大起大落，穩才是理想狀態。這實際上，也是專家們一直以來所強調的“用時間換空間”，讓房地產軟著陸，逐步燙平樓市泡沫。
雖然未來“大幅下跌”的局面基本不可能出現，但樓市長期處於平穩或者小幅微調的狀態，這對於多套房者尤其是“買房造富”的投資炒房客來說，也是一種威懾，更是一種折磨——市場預期不足，剛需接盤能力較弱，投資客為了套現離場，不得不繼續降價。如此一來，樓市就會陷入“陰跌”局面。
疊加房地產稅、租售並舉、租購同權、指導價等長效機制“呼之欲出”，很多人擔心未來手握“2套房”就會成為累贅，事實真的如此嗎？
易居研究院的專家分析認為，未來手握“2套房”的家庭，可能會面臨2大結果：
第一，絕大多數城市的房子會迴歸居住屬性，全國80%的城市“2套房”的家庭，將面臨房子升值慢、轉手難的結果。如果是自住不考慮收益，一切都尚好，但如果本身對房子寄予升值厚望，可能會大失所望，甚至付出慘重代價；
第二，難逃被徵稅的結果。從目前各個層面釋放的訊號來看，未來“2套房”可能面臨三種稅：房地產稅、空置稅、房東稅。房地產稅試點已獲得授權，為期5年，所以即便出臺也是在5年後。但不可輕視的是，一旦房地產稅開徵，手握“2套房”大機率也會成為徵收的物件。至於稅率如何，這要以最終的檔案為準。從專家的解析來看，未來房地產稅可能是累進位制，即房子越多徵稅越多；空置稅已經被提了很多次，有人認為會早於房地產稅。手握“2套房”家庭如果純自住，且2套房都有用途，那麼空置稅與你無關，所以不必為此焦慮；房東稅已經試點開徵了，目前有云南、河北、湖南三省在推行，最高稅率20%。以雲南為例，月租5000元的房子，每年交稅大概1.2萬元，力度不小。對“2套房”家庭有一定的壓力。尤其是“以租養貸”的資金鍊緊繃的家庭，房東稅很可能會成為“壓死駱駝的一根稻草”。
