近日，北京第三批集中供地48宗地塊名單引發關注，其中朝陽區因將出讓三環西大望路和太陽宮地塊，成為業內焦點。
在這份名單中，中心城區僅朝陽、豐臺、石景山三個行政區有14宗地塊上榜。
石景山區3宗地，除劉娘府綜合改造A2部分地塊為新推出外，首鋼裝置處收儲專案和首鋼東南區剩餘部分地塊均為第二批計劃中延遲地塊，三塊地均在西五環外。
豐臺區有6宗地，除了青龍湖地塊在第二批流拍、小瓦窯地塊曾出現在第二批網傳名單中外，其它4宗地均首次公諸於眾，其中更是有西南二環紀家廟這樣的位置。
要說在二環至四環之間的儲備地塊，恐怕誰也沒豐臺區多。
01
豐臺再次推出二環地塊
第二批集中供地，豐臺區拿出了西二環萬泉寺和西三環周莊子兩宗地。按位置說，這兩宗地絕對是第二批中最核心的地塊。
但是，這兩宗地的推出似乎生不逢時，一是二次土拍正逢市場全面低迷，開發商拿地熱情下降；二是遇到海淀區北沙灘兩宗地，被搶了風頭。
結果就是，北沙灘兩宗地各項競拍環節均拍到頂格，而豐臺這兩宗地連地價上限都未觸及，溢價率分別達到7.18%、1.03%就草草收兵，都沒有進入競政府產權份額環節。
這樣的結果，恐怕沒有達到豐臺區的預期，而拿地開發商則以近乎撿漏的代價，獲得了兩宗內城核心地塊，兩個專案樓面價分別為70018元/平米和58882元/平米，按政府指導售價均為11.2萬元/平米計算，都有足夠的利潤空間。
回想這兩宗地均只有4個單位報名，競價過程亦顯得意興闌珊。當硝煙散盡，各企業對土拍覆盤時，才會發現這兩宗地真是拿值了。
會不會有沒報名或參拍但信心不足的企業後悔，不得而知。但是對買房人來說，這兩個專案未來無論售價、還是建築質量，都勿需太過擔心。
此次第三批供地名單中，出現了豐臺區紀家廟地塊，這塊地的位置在西南二環外，京開高速西側，在第二批上市的萬泉寺地塊南側，北側為京滬線鐵路，南側為萬柳園小區，周邊有豪宅專案懋源璟嶽，價格在12萬+。
位置雖略遜於萬泉寺地塊，但也是妥妥的二環寶藏地塊。
02
園博園板塊進入2.0時代
豐臺區6宗地資訊如下：1宗西南二環，2宗西四環，2宗西五環，1宗西六環。
二環紀家廟地塊，臨近麗澤商務區，佔地面積與規模建築規模均小於萬泉寺地塊。
該地塊有醫院與教育用地配套，但規模較小，只佔7600平米。容積率2.8，8.2萬平米住宅，若也按11.2萬元/平米制定指導售價，應定位高層豪宅產品。
地塊不利因素是北側的鐵路，可能會有噪音干擾。
大井新村地塊在西四環嶽各莊橋西北角，距離四環最近，鄰天元公園，距離地鐵14號線郭莊子站約2公里。同區域新盤有大瓦窯首創天閱山河、遠洋國譽萬和城，售價均在8萬+。
小瓦窯村地塊在蓮石路南側，近鄰歡樂水魔方樂園，距離地鐵站較遠。區域內有3年前的限競房華潤橡樹瀾灣，以5.4萬元/平米的價格快速清盤。
西五環東河沿兩宗地塊，屬於園博園板塊，在中建國望府東側，區域內新盤有熙悅晴翠，及去年的熙悅天寰。
這兩宗地的上市，使園博園板塊的新增供應放量，區域內有3個以上的專案開發，上一次還是7、8年前，北京園博會召開、園博園開園的階段。
近兩年，隨著豐科園西園建設的推進，園博園板塊再次進入土地集中開發階段，東河沿兩宗地入市，意味著園博園板塊將進入2.0時代。
在年底地鐵14號線全線貫通後，依託這條大動脈，園博園板塊的宜居價值，將被更多在豐科園、總部基地、麗澤商務區、金融街等核心商務區的精英人群所認可。
西六環青龍湖地塊的推出，或將加速豐臺青龍湖板塊的規劃建設，這也是豐臺區發展河西板塊的重要落點之一。
03
豐臺地價水漲船高
與朝陽區不同，豐臺區這6宗地都列出了起拍價，從價格的設定，可以看出地價的走勢。
西二環紀家廟地塊，起拍價70億元，大大高於萬泉寺地塊，起始綜合樓面價達到78125元/平米，若刨除配建部分，住宅樓面價達到8萬+。
起始價格就比萬泉寺地塊的成交樓面價70018元，高了約8000—10000元/平米。
西四環大井村地塊，規劃建築規模11.96萬平米，住宅部分僅佔6.53萬平米，起拍價40億元，綜合樓面價為33445元/平米，若核算住宅部分樓面價會高得多。
小瓦窯地塊，規劃建築規模5.94萬平米，全部為住宅，起拍價28億元，起始樓面價47138元/平米。
這兩宗地的價格可以參考去年大瓦窯兩塊地，彼時首創天閱山河和遠洋國譽萬和城的地塊爭奪激烈，最終成交樓面價分別為43868元/平米和46588元/平米，溢價率更是分別達到18.26%和26.48%。
如今，在政府限制溢價率的條件下，拍賣地價不會再出現這麼高的溢價率。但是，很明顯大井村和小瓦窯這兩宗地的起始樓面價已高於大瓦窯兩宗地的成交樓面價。
西五環東河沿兩宗地，以0011純住宅地塊為準，起始樓面價為37534元/平米，即使溢價率達到上限10%，樓面價也將將過4萬，比張郭莊熙悅晴翠地塊的成交樓面價44726元/平米至少低4000元。
但熙悅晴翠是標準的臨鐵盤，東河沿地塊距地鐵較遠，價格低約10%相對合理。
因此，從以上地塊價格的比較，清晰可見豐臺區的地價漲了。
豐臺區是北京城南行動計劃落地的首站，儲備土地較為分散，從二環到六環，都有豐臺的轄區。區域內產業規劃發展也日漸成熟，區域價值自然水漲船高。
今年豐臺只出讓了4宗宅地，完成土地財政收入184.24億元。若第三批供地名單屬實，且均完成出讓，則豐臺區可實現年度土地財政收入超400億元。
