去年北京樓市出現了比較有趣的現象，兩區交界處的新房都挺火。比如豐臺朝陽交界分鐘寺，再比如海淀昌平交界東小口，還有海淀石景山的交界西黃村。錯過了這些版塊，或者沒挑到好房源的朋友，有些人把目光鎖定到了亦莊，然後亦莊也漲價清盤了。但這個過程中，同樣是兩區交界的西紅門新房存在感巨弱。帶著小朋友的很多個問號，我準備好好研究下這個版塊。
西紅門的地理位置處在南四環和南五環之間，先天不足中又帶著獨有的優勢。為什麼說它先天不足呢，因為它屬於豐臺和大興的交界處，豐臺不親，大興不愛。而它獨有的優勢，雖然不屬於城六區，但是卻在五環內。要知道現在看房都看到了六環外，五環內還是挺香的。而說起西紅門的發展，除了仰仗地鐵4號線的貫穿外，還有兩個不可或缺的助力，一是薈聚，二是鴻坤。據說當年西紅門200萬平米的商品房、保障房、商場、公建混合地塊嚇退了很多北京本土房企，而鴻坤大膽拿地的舉措在今天來看，成績不錯。西紅門版塊都比較認可鴻坤。不過大家可能更熟悉的是鴻坤理想城禮域府，或者鴻坤林語墅。但其實在這個區域還有像大滿貫和理想家園這種主打低總價小戶型的剛需產品，300萬能買個70平左右的兩居，同時流通性也有保障。
跑盤之前我大致給這個版塊的二手房做了一個分類。整個西紅門板塊的二手房可以分成三類。如果有你特別想了解的，可以評論區告訴我，下次安排。
今天我先替大家去了解下大滿貫和理想家園，禮域府對面的小區就是鴻坤理想城大滿貫，現在的均價是4萬3，屬於產權70年立項的小戶型，民水民電。一共4棟塔樓17層，每層17家共用三部電梯，集中供暖，物業費2.9元/月。戶型設計以開間為主。外立面也比較偏商業風格。
（鴻坤理想城大滿貫3號樓）
不過住戶都根據自己的需求把房子改成了一居或者小兩居。小區大門有值班安保人員，掃碼後可以進去。小區內部面積不大，但是物業服務真的不錯。一進小區門我就看到了兩位物業人員在打掃落葉和地面。
（小區內部的綠化）
每棟樓進出都需要刷卡，且都有保潔人員在打掃衛生。別看面積不大，但是人車分流，且樓下電動車擺放的都很整齊，處處細節都能看到物業服務的身影。我問了下地下車位比較充足，如果買的話8萬左右，租車位的話每月400，算是比較貴的。
小區門口有公交站，周圍基本被鴻坤安排的明明白白，我可以稱這裡為鴻坤大居住區。西邊是鴻坤購物廣場，裡邊吃的玩的都全乎著。南北兩側一個禮域府，一個鴻坤林語墅，有點倆大佬提攜小弟的感覺。東邊一街之隔是大興西紅門醫院。再往遠走500米，是大興鴻坤體育公園。想散個步遛個彎方便著呢。這個位置我覺得配套可以不用詳細介紹，就是全乎，小區附近不到一公里有個北京第二實驗小學大興實驗學校、公立學校。還有個興海學校，是九年一貫制的學校。
大滿貫的優勢主要是小戶型，總價低，人車分流。物業品質有保障，周邊的生活配套齊全。缺點是小區內租戶較多，且300萬能買到的兩居多是開間一改二，停車費略貴。門口就有鴻坤自己的租售中心，租房買房可以直接找他們，中介費的話能談。
理想家園的位置稍微有些偏，與大滿貫隔了兩條街。2015年建成的，均價3萬8，經濟適用房小區。有一類也有二類。當時中介跟我說這兒的房子環境比大滿貫差，我在外邊拍照的時候，還在想這不算差啊。
直到我從大門混進來之後，我直呼好傢伙。中間全是停車位，人車不分流，小區樓下停的電動車腳踏車老年代步車，各種亂擺。不過生活的煙火氣息十足，拿著小喇叭喊修冰箱電視機的，收廢品的，送快遞的，應有盡有。人員挺雜的，我上去看房的功夫，放在電動車裡的手套都被人拿走了，那好幾毛錢的手套，咱也不敢報警。
所有的門禁都形同虛設，我家大門常開啟的狀態，等進到樓內，我終於體會了網友說的這陰森森的感覺從哪兒來了。髒兮兮的牆面，壞掉的電梯，黑乎乎的樓棟，還有頭頂那個一排感應燈，走過去沒兩秒就滅了。高樓層還好點兒，樓層越低越陰森，一樓尤其嚴重。
這就是有物業和沒物業的區別所在，明明理想家園建成的更晚，但是內部一看，就像是住了十幾年的老小區。這個小區小孩多，老人多，快遞櫃也多。小區旁邊就有個幼兒園，很多老人都是過來幫忙帶小孩，買個小區邊上就有幼兒園的，老人接送孩子比較方便。
如果你在網上搜理想家園，看到的房源不多。因為好多房源還沒做經轉商，無法展示。但是中介手裡有，這個小區300萬預算可以挑選一個正規的70平兩居室，面積會大一些，基本配套滿足生活所需。缺點就是沒有物業服務，小區內部人多且雜，人車不分流，停車位緊張。當初為了擠出更多套數，戶型五花八門，啥樣都有。另外還有一點，部分沒做經轉商的房子稅費就需要幾十萬，房東掛的越便宜你越要小心。兩個小區都是塔樓，小戶型為主，公攤面積大，總價低，適合年輕剛需上車過度，尤其是對於非京籍來說，五環內的地段，但是屬於城六區外，積分落戶可以加分也是大家考慮上車的原因。
去西紅門踩盤後才發現，整個板塊繁華地段，包括商業、公園、學校、地鐵等都集中在京開高速以西這邊兒，所以這邊兒才能形成濃厚的居住氣息。而京開高速以東還處在真空狀態，要啥啥沒有的狀態，規劃中的地鐵還得等好幾年。這也是西紅門新房被忽視的主要原因吧。不過我對西紅門京開東版塊還是比較看好的，因為4號線的壓力在那擺著呢，西紅門鎮東設站是必然的。幾年之後當地鐵落聽，倆新房建成，其餘空白地塊的價值那就不一般了。五環內留白不多了，而西紅門它還有很大的進步空間。結尾分享個彩蛋，路過的時候隨手拍的。薈聚南邊的山姆會員店指日可待。薈聚，宜家，山姆，誇西紅門版塊一句南城之光不過分吧！
