樓市迎來拐點了，這次見證歷史的時刻了吧！根據國家統計局披露的資料顯示1~10月份全國商品房銷售面積為143,041萬平方米，同比增長7.3%，比2019年1~10月份增長了7.3%，兩年平均增長3.6%，很多人都說為什麼感覺下半年市場這麼冷淡，整體的成交量還出現如此大幅度的上漲呢？最主要的原因是今年上半年部分城市的成交量生產的分管，如北京、上海、合肥、杭州等城市成交量是直線式的上升，而且還屢創新高。
前10個月的商品房銷售額為147,185億元，增長高達11.8%，可以粗略地計算，前10個月的平均房價為10,290元每平米，這組資料對於2020年末的9860元每平米高那麼一點，但是平均房價出來資料顯然發生了變化！
根據國家統計局的資料顯示9月份成交面積為16,390萬平方米，銷售金額為15,748億元，同比下滑13.17%和15.8%成交單價為9757元每平米；10月份的銷售面積為12,709平方米銷售額12,390億元，9月份全國商品房銷售平均單價為9749元每平米，比9月份的銷售單價還要低那麼一點，看起來房價真的是在回落了。
1、市場調控。
2021年這個房地產的發展是非常的魔幻，上半年的市場“如火如荼”，下半年的市場“寒冬臘月”發生這麼大的變化，最主要是政策的調控起到了關鍵的作用，根據中原研究院的資料顯示截止到10月底，樓市出臺政策已經超過了500餘次平均每個月樓市調控政策50次。
三道紅線主要是針對房地產的負債率、現金流、短期債務比，2023年6月份必須迴歸到，三道紅線以內的位置，地產開發商穩定健康是平穩發展的基石。
兩道紅線主要是針對銀行，對於房企以及個人貸款的上限，不會再出現市面上隨便放水了，另外對違規資金也進行全方面的打擊。
二手房參考指導價，針對的是市場炒作行為，另外配合限購、限售、限貸等多方面的政策進行全面的圍剿，整個市場的成交量出現了大幅度的下滑，即便是“炒房之都”真正都面臨著成交量無法上升的局面，深圳的二手房成交量已經連續多個月下滑，成交套數突破不了2000套了，東莞、廣州、佛山、成都、南京、杭州等城市都出現了類似的情況。
中小型城市早早就已經出臺“限跌令”來抵禦房價的大幅度回落，最先是8月6日瀋陽釋出的。政策後面跟隨有岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、南通、株洲、哈爾濱、桂林、惠州、湖州、徐州、安慶、揚州、襄陽，看看眾多城市的政策內容，下降幅度基本上都控制在15%，對此你有如何的看法，假設100萬的房產最低85折，也就是85萬就可以拿下了，比原本計劃下降了15萬元。
2、下跌的城市比例進一步地擴大。
9月份新建商品房上漲的城市有27個，10月份新建商品房上漲的城市已經回落到了13個，一個月時間降價了14個，說好的“金九銀十”現在徹底的涼涼了，也創下了近些年來最冷淡的成交。當然也有部分城市房價處於上漲的狀態，比如北京、杭州、西安、廈門、長春、上海，這些城市似乎真的像是打不死的小強。房價下滑最多的城市分別是韶關、石家莊、大理、瀘州，秦皇島。
二手房的資料更是慘不忍睹，9月份下跌的城市有52個，10月份下跌的城市已經達到了64個，又進一步地擴大比例，這個比例已經超過了9成，上半年無論是新房還是二手房的價格，都是蹭蹭地往上漲，如今價格也買了拐點，這才是符合當下的房住不炒政策吧！
市場出現這麼冷清，莫過於剛剛所提到的政策有關，因為太給力了，限制了金融端，房地產基本上就已經玩不轉了。
3、購房者似乎並不願意買房了
有人說如今的房地產已經呈現於逐步穩定的狀態，但是在三四線城市很多房地產企業本以為已經到達了地板，想不到地板下面還有地洞，地洞下面還有隧道，短短兩天時間，降價幅度超過二三十萬的新聞也是常態了，換做誰，誰也不願意啊！
另外國人買房“追漲殺跌”已經成為了最常見的趨勢了，過去的20多年中房價一直都處於上漲的狀態，老百姓已經形成了買房是不會跌的，買房價格是穩賺不賠的，所以那些人們都這麼熱衷購買房子，不過時代在改變了政策在壓迫買房不一定就能掙錢，甚至有可能面臨著虧錢。
如今的購房者也不再想著“抄底”在如此大力度的調控下抄底似乎成為了不可能，房價也不可能再出現U型反彈了吧。
面對房價的下滑，你心動了嗎？
現在買房的人基本上都是抱著“撿漏”的心態去看房產的，誰都想以最低的價格買到最合適自己的房產，如今可挑選的房源逐步地增加了。
根據易居研究院釋出的百城住房資料，觀看新建商品房庫存面積達到了5.8億平方米，創下2016年去庫存政策以來最高記錄，樓市還有多少發展空間呢？廣義庫存量也達到了37.7億平方米，未來兩年能消化如此之多的房產嗎？假設一套房產為100平米計算，未來兩年時間也有超過4,300萬套房子上市銷售，目前國內每年房產銷售面積約為17萬平方米，如今的庫存再加上廣義庫存，基本上需要兩年半的時間才能消化完畢吧，而且整體的成交量在大幅度的下滑，可能真的是要延期三年時間才能消化如此多的庫存。
二手房表現出來的資料也不容樂觀，截止第3季度末全國60個城市，二手房掛牌量已經達到了320萬套，另外有部分城市並沒有在統計的範圍內，同比增長高達20%，去庫存週期也延伸到了17.9個月，重慶、天津、瀋陽庫存量突破15萬套，南京、成都庫存量突破12萬套，武漢合肥差不多有10萬套，另外二手房成交量也出現大幅度的降溫這庫存量應該會在往後延伸。
有如此之多的房源挑選當然是心動的，心動不如行動吧！想象是多麼美好的，現實也是多麼的殘酷，老百姓對於房產的熱情已經逐步地退去，即便市場現在是屬於回溫的狀態，但是購房者還是願意選擇觀望市場。
特別是在國慶期間看到如此大幅度的優惠，我自己都按捺不住想要剁手了，125平米三家一房，南北通透，原本售價188萬的，如今售價僅需要150萬，另外還贈送5年的物業費和一個車位，看到這裡相當於這套房子只需要130萬，真的不心動嗎？還好認真地思考了一下，雖然現在的房間有點擠，但是也並不是不可以住啊，如果換了這套房子，一方面自己的壓力大了，另外一方面自己在住的這套房子能賣得掉嗎？要以什麼價格才能賣得掉呢？
特別是之前對於棚改貨幣政策重度依賴的城市，隨著政策的消失以及人口的外流這些城市未來房產真的是不值錢，買房並不是購買鋼筋混泥土，而是購買地段、配套、資源。
