美元煽動翅膀，帶給地產行業海嘯。
一、美元迴流的必然性
美國10月的消費者價格指數（CPI）上漲0.9%，在截至2021年10月的12個月內，美國年度通貨膨脹率上漲6.2%，達到30年來的最高水平。
疫情原因，美國大規模投放超過數萬億美元以圖刺激經濟，通貨膨脹是貨幣超發的直接結果；此外，疫情還導致貧富差距迅速擴大。
收入少了，物價高了，通貨膨脹問題將會演變成美國人民的民生問題，再轉為社會問題，進而轉為拜登政府的執政問題。
11月7日民調，拜登支援率為40%，就任總統頭9個月，其支援率下降幅度已超過1945年以來的所有美國總統。
理論上美元作為世界貨幣，可以對外輸出通脹，但是在全球央行都內卷情況下，全球都通脹，美國自然也無法獨善其身。
前陣子沿海地區拉閘限電，有觀點認為是向美國反向輸出通脹的做法，未必不對。10月份出口額超3000億美元，但是出貨量增速卻由8月份的3.4%大幅回落至0.8%，可見目前出口態勢是加價不加量，通貨膨脹透過提升出口價格傳導至進口國。
美國召回美元的限制條件很多，民生問題（通貨膨脹）是其重要考量因素之一，考慮到美國2024年度總統選舉，屆時強勢美元將是拜登政府的政治需要，推測2024年將會是美元階段性高點。
二、當前房企境外融資情況速覽
根據YY評級整理，目前有存續境內債地產主體 217個，存續境內債規模合計16,251 億元（未考慮資產支援證券）；存續境 外債地產主體共計131個，存續境外債規模合計15,745 億元。
民營企業的存續債券中以境外債為主，佔比高達 68%。其中綠地、佳兆業、中梁、旭輝、華南城、奧園等，境外債佔比均超 70%。
對於存在大規模外債的房企，應該警惕美元迴流的動向，提前做好應對措施。如果強勢美元導致美元迴流，最直觀的受損點就是匯率風險，其次是債券到期續借時利率將大幅提高。
應對匯率風險的方法就是提前鎖匯或者提前還款。
比如中梁控股已提前贖回2022年1月票據累計本金總額1200萬美元，2022年5月票據累計本金總額700萬美元，2022年7月票據累計本金總額1550萬美元。
但目前的情況是，相當大部分民營房企流動性緊張，就算預見到匯率風險，也沒有能力採取相應的風險應對措施，這是悲哀所在。
時代變了，地產經濟不在是國家經濟的主旋律，市場的推陳出新是正常規律。在預估房地產強監管不放鬆的判斷下，美元的潮汐迴流導致的匯率損失和借貸成本提高，恐怕將成為壓垮部分民企的最後一根稻草。
參考文獻：《暗夜穿行——房企債到期壓力》-作者：YY團隊。
