作者：關不羽
1
王健林的“小目標”
2016年，63歲的王健林迎來了人生的巔峰。這一年的“胡潤全球富豪榜”顯示，王健林家族以1700億人民幣的財富，重回中國首富的寶座。
更引人矚目的是，他超過87歲的李嘉誠，首次成為華人首富，全球排名第21位。
這一年裡，老王意氣風發，金句迭出。最出名的莫過於“王健林的小目標”，那是他在電視訪談節目中丟擲的金句：“最好先定一個能達到的小目標，比方說我先掙它一個億”，引發轟動。
憑著首富光環，王健林的“小目標”紅遍了各大社交平臺，還衍生出不少段子：“錢是萬能的嗎？不是，錢是萬達的。”
2017年7月18日，教育部、國家語委在北京釋出《中國語言生活狀況報告(2017)》，小目標入選2016年度十大網路用語。頗具諷刺意味的是，此時萬達的處境已經非常微妙了。
7月19日傍晚，萬達商業、融創中國、富力地產的“戰略合作簽約儀式”備受矚目。
最後釋出的聯合宣告顯示，融創接盤萬達的13個文旅專案，富力地產收購了萬達旗下77家酒店。兩單交易的總金額為637億元，是名副其實的“世紀交易”。
整個儀式頗為曲折。
首先，此前的訊息是融創和萬達的雙方簽約，富力的出現“若隱若現”。儀式開始前，釋出會的背景板幾次更換，富力集團的字眼消失又出現，事後有訊息稱，富力掌門人李思廉做出豪擲200億元的決定，只花了一週時間。
其次，簽約儀式的時間一再推遲，王健林笑稱是“印表機太慢”耽誤了三位大佬的登臺亮相。
最後還有一則“江湖傳聞”，據同步直播的“圍觀者”釋出訊息稱王健林、孫宏斌、李思廉所在的小會議室中傳出了“摔杯子的聲音”。王健林當場予以了駁斥，“我們在裡面談笑風生，那是碰瓷的謠言”。
李富力的決策是毅然決然，還是猶豫再三？中國商業圈頂級大佬們的“世紀交易”現場，怎麼會混進了不中用的印表機？到底是談笑風生，還是劍拔弩張的“摔杯為號”？和637個“小目標”易手的結果相比，這些插曲無足輕重。
637個“小目標”易手，接近了2016年萬達集團總資產的十分之一，相當於2016年萬達集團總營收的四分之一。
更值得玩味的是，年報裡專門提了一句：“（2016年度）如按房地產合同收入口徑計算，因主動調減600億元房地產收入，萬達集團收入同比減少13.9%。”——637個“小目標”易手，是王健林剜下了一塊肉，為殘缺的萬達帝國打了一個大補丁。
老王從此不再意氣風發了。
2
脆弱的首富
其實，2016年底就有訊息稱萬達集團的總負債4200億元，“首富”其實是“首負”。對各路“謠言”一向強硬的王健林在2016年12月10對外回應，並非“負”，而是“富”。
他表示，萬達商業的資產在6000億元左右，淨資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。
王健林的回應沒有問題，但是不等於萬達沒有問題。“資”能“抵債”，不能證明企業的財務狀況健康。沒有充裕的現金流支撐，再龐大的資產也只是鏡花水月。就像一個肌肉發達的短跑運動員，餓上三天也只能癱倒在起跑線上。
2017年的萬達，現金飢渴。
“錢是萬達的”，是網路段子手的誤解。資產是萬達的，但錢不是，錢是金融機構借給萬達的。
王健林親自給出的資料：6000億總資產，1900億淨資產，誠實地承認了“4200億負債”。不誠實也不行，這種事其實是瞞不住的。中國房地產企業的高負債發展，從來都不是秘密。
當年老王的“小目標”就是這麼賺來的。王健林在一次演講中回憶自己的創業經歷中講過，1989年創業伊始，最初的公司資本金100萬元就是以年利率25%的高息從一家國企借來的。這才有了一箇舊城改造專案的成功，才有了萬達後來的傳奇。
高負債、高增長、規模化，萬達的成功就是這“三高”。高負債帶動高增長，高增長帶來規模化，規模化積累了金融信用開啟下一輪的迴圈。這不是王健林的獨門秘訣，而是這個行業的模式。
這個模式形成的原因很複雜。中國城市長期滯後的住房供給造成了巨大的供需缺口是市場基礎；借鑑香港的土地供給模式，是整個行業模式的起點；地方政府財政和土地供給之間的深度繫結，是維持這一模式長期化的持續推動力；貨幣和金融政策則是資金源頭的開關。
除了市場基礎外，其餘都和政策高度相關。政策決定了中國房地產行業的生死。調控一緊，房地產就凜冬將至。政策寬鬆，立刻就是春暖花開。這是中國房地產業誕生以來的常態。
因此，做大規模是中國房企的最高理想。只有把自己養的“膘肥體壯”才能有足夠的金融信用熬過政策週期的冬天。
那麼，實現了做大規模後，中國房企還有沒有其他選擇？
3
轉型失敗與自救
王健林做出了選擇。一是多元化，先是地產領域內部多元化，從政策關注度最高的住宅轉向商業、文旅、辦公。既是風險分散，也是繼續積累資產。
緊接著又從商業地產走向了影視產業，繼而到大文娛，萬達的根系就是這樣橫向穿透了一個個產業壁壘。
二是出海，海外融資和海外併購並舉，資產和資金兩頭連著海外，以避免“政策週期”的影響。
這就是萬達集團在2012年後“自我放飛”的商業邏輯，是中國房企擴張模式的延伸。
面外界質疑萬達四處出擊，王健林很硬氣地回答道“我的錢，我自己愛往哪兒投別人管不到”，倒也不是真的任性。但是，這套看上去言之成理的商業邏輯，卻陷入了負薪救火、揚湯止沸的悖論。
萬達的跨行業、跨國擴張的過程，需要很長的時間和很高的成本，在最終成型之前是一個漫長的資金脆弱期。
更重要的是，這一擴張所需的金融支援依然高度依賴政策的寬鬆。內外並舉的債務高企，讓萬達的現金流繃得很緊。
萬達沒有挺過去。海外擴張始於2012年收購美國第二大院線AMC，一路走來並不順利，敗多勝少。
更失敗的是海外融資，2016年萬達1月，王健林在萬達年會上一展歌喉，技驚四方，影片累計播放數以億計，連外媒都被驚動了。“我要從南走到北，我還要從白走到黑……”。“我要從南走到北”一語成讖。
3個月後，萬達商業釋出公告宣佈從香港退市，上市僅15個月就離開香江，回購的總代價高達344.55億港元。15個月的大部分時間，萬達商業在港交所的股價均低於發行價。
而在同一時間，A股的地產股如火如荼高歌猛進。香江成了王健林的傷心地，王健林甚至氣憤地說“港股流動性太差”。
但是，王健林的“向北之路”走得異常艱難。
2015年，“史上最嚴調控”開始了，這一次對中國房地產的衝擊之大、持續之久，是所有人始料未及的。
去槓桿、去庫存接踵而至，政策和資金面都開始收緊，萬達早先的佈局沒有完成，卻成了新的政策環境下的巨大負擔。
2016年開始，萬達的海外併購一再被政策阻止，本來就不順利的海外併購步調陷入了進退兩難。
與此同時，海外融資的回撤併沒有換來成功“北上”。要知道，為了“走南闖北”，王健林做出了一次豪賭。
2016年，王健林與投資者簽訂了一份對賭協議：若是在約定期（2018年8月31日前）限內能在A股上市，萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息，本息合計超過300億元人民幣。但是，王健林沒有等來好訊息。
2016年的意氣風發、首富光環背後，是資金的左支右絀，每一次騰挪都是一次“出血”。
2017年，王健林的“首富”光環碎了一地。但是，萬達割肉補創、險中求生。和融創、富力的“世紀交易”回籠637億，開啟了全力求生模式。這一年，萬達“甩賣”1300億資產。
2018年，萬達開始出售海外地產，包括英國倫敦的萬達OneNine Elms股權，以及澳洲的兩項地產。
萬達壯士斷腕的決心，痛下決心毅然轉向輕資產，顯示了頑強的生命力。因此，獲得了騰訊等戰略合作者的“貴人相助”。否則，王健林挺不過這場疫情的衝擊。
時至今日，萬達的債務危機還沒有解除，但求生之路還在繼續。
4
結語：全球最火爆房市裡，命懸一線的頭部房企
2017年7月，王健林用一場637億的世紀交易開啟求生模式，恆大掌門人許家印正在醞釀另一場大戲。
11月6日，許家印與投資者達成第三輪增資協議。第三輪投資者將向恆大地產增資600億元，約佔恆大地產擴大後的股權股權的14.11%。
2017年恆大年報顯示，公司總資產規模達到17618億，同比增長30.4%；淨資產2422億，同比增204.3%；營業額3110.2億，同比47.1%；現金餘額2877億元。
風光無兩，兩年之後的2019年，許家印成為了中國新首富，此時的王健林還在苦苦等待A股IPO。
然而，2021年，兩位前首富的命運再次迎面相撞。2021年3月，萬達宣佈退出A股IPO排隊，隨即引入珠海國資，目標是重返港交所，看到了一陽來複的希望。
而恆大從7月開始，壞訊息接踵而至。
7月19日，廣發銀行向法院緊急申請凍結恆大集團1.32億元。區區1.32億元能鬧到法院，恆大的兌付風險已經昭然若揭。
8月10日，恆大發公告稱，正在接觸潛在第三方投資者可能會出售部分旗下資產。所謂“部分旗下資產”包括網紅已久的造車和恆大物業的部分權益。但是，最終以失敗告終。
9月8日，恆大暫停對其理財產品的支付，深陷危機。
“禍兮福所倚”，王健林2017年開始“甩賣”資產，雖然狼狽淒涼，卻踩到了最後的時機。而許家印的強勢擴張，卻是逆勢而為。他肯定沒有想到，此後的調控政策越來越嚴，以至於危機爆發時，連“甩賣”都沒有機會了。
兩位前首富的事業軌跡耐人尋味，或者說中國房地產行業就是這樣撲朔迷離。全球最火爆的房地產市場，頭部房企卻是如此命懸一線，怎能不引人深思？
