編者按：2021年下半年以來，行業調控持續收緊，房企銷售業績普遍下滑，債務違約事件頻繁發生，其中恆大、花樣年、當代置業、陽光100、新力控股、泛海控股等多家房企都出現債務違約或理財產品兌付逾期，並因此陷入流動性困境。
可喜的是，這些企業並未躺平，依然在積極償債、確保交付、“激盪”前行。搜狐焦點·焦點財經《激盪2021·自救》系列，將對這些在逆境中前行的房企進行跟蹤報道，傳遞行業正能量。是為第四篇：佳兆業。
作者|陳盼盼
出品|焦點財經
6年前，佳兆業因鎖盤風波，成為首家美元債違約的內地房企，但幸運地趕上房價大漲，起死回生，爬到房企銷售排行榜23名，人稱“地產不死鳥”。
6年後，歷史重演，佳兆業因3億理財產品逾期，引發債務危機，再次站在懸崖邊上。這一次，調控收緊、樓市遇冷，佳兆業或許沒有那麼幸運，真的要靠自救了。
“階段性的難以為繼”
佳兆業這場危機早有苗頭。9月30日，佳兆業四折抵押旗下物業公司佳兆業美好控股權，向山高金融換得1.2億美元融資。
10月份，穆迪、標普、惠譽先後下調佳兆業主體評級。標普預計，佳兆業32億美元將於未來一年內到期，再融資存在重大風險，未來一年內面臨巨大的償債壓力。
隨後11月初，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的理財產品出現3億元的兌付逾期，投資人聚集總部維權，徹底將佳兆業的流動性問題公之於眾。
11月4日，佳兆業行政總裁麥帆現身投資人溝通會時表示：過去一年，佳兆業在經營上確實遇到困難，之前一直堅持完成對金融機構、合作方、財富產品的兌付，不過從10月29日開始，集團遭遇了階段性的難以為繼，因此無法給投資者兌付應有的本息。
受兌付時間事件影響，佳兆業系股票暴跌。11月5日至24日，佳兆業股票停牌20天，期間宣佈停止中期派息。
除了理財兌付的壓力外，佳兆業還面臨美元債違約的壓力。據悉，佳兆業是僅次於恆大的美元債大戶，目前尚未到期的美元債還有18筆，合計存續規模為115.74億美元，未來一年到期規模為32億美元。
11月25日，佳兆業公告稱，由於無法償還2021年12月7日到期的4億美元境外債，考慮採取交換要約及同意徵求的形式以實現延期18個月還款，以避免違約。
“有能力有辦法償還”
危機初現，年近60的郭英成再次被推至風口浪尖。11月4日，他電話連線理財產品投資人表示“沒有躺平”：佳兆業是負責任的企業，希望給佳兆業時間，有能力和辦法償還。
郭英成表示，佳兆業的資產大部分佈局在深圳和大灣區，質量優良。我們非常贊成資產買賣、資產處置。
據佳兆業透露，其在深圳有95箇舊改專案，總貨值約為6000億元。透過立項的專案為14個，預計貨值1100億元；透過專規的專案為9個，預計貨值為802億元。進入主體階段的專案為1個，貨值約為49億元；前期專案71個，預計貨值為4000億元，即將預售的專案有4個，貨值約為163億元。
為了表達解決問題的誠意和決心，11月4日下午，佳兆業給出初步兌付方案，並宣佈處置資產共計18個深圳專案，權益貨值818.25億元，對應融資餘額203.83億元，預計2022年3月處置完畢。
11月8日，佳兆業釋出宣告，財富產品出現兌付逾期，給各位投資人帶來困擾，公司深表歉意。佳兆業表示正全力以赴解決問題，並給出4項解決措施：
1、廣泛徵求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案；
2、加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用於兌付財富產品；
3、梳理可抵押資產，為財富產品提供兌付保障；
4、加快在售地產專案銷售，實現快速回款。
圈內外認為，佳兆業這波操作，回應及時，舉措清晰，可實施性強，言行一致，沒有消耗公眾的信心和同情心，可謂誠意滿滿。
誠意之外，是具體的行動，佳兆業將原定出售的18個專案擴大至25個，並加快香港資產出售：
11月中旬，佳兆業以37.8億港元出售香港新界屯門青山灣專案；
11月18日，佳兆業轉讓廣州卓佳地產全部股權，平安信託接盤；
11月25日，佳兆業以79.48億港元出售香港啟德住宅地塊；
12月5日，佳兆業1.86億港元出售香港中環中心38樓物業抵債。
據悉，佳兆業處置的3處香港資產，涉及總交易價格超124億港元，迴流逾20億港元。
“最佳解決方案”
對於即將到期的債券，佳兆業與債權人斡旋，尋求展期。
11月24日，佳兆業披露，已就本金額約人民幣10.968億元的理財產品實施償還措施。該等措施包括由相關本金額到期當月第二十日開始兌付10%本金額及利息，自到期日起每三個月再兌付10%本金額及利息等。
12月5日，佳兆業與山高金融簽訂協議，將1.2億美元債券還款日期延長2022年10月2日。
相對於國內債券，境外債的展期協商頗為坎坷。11月25日，佳兆業就12月7日到期的4億美元債券拿出一份展期方案，卻被債權人迅速否決。
但債券人表示，佳兆業資產質量好，是目前具有條件不躺平的房企，願意為其提供寬限緩衝期，並拿出一份20億美元的融資方案，包括為佳兆業舊改專案提供貸款、為購買資產的買家提供貸款、發行公司可交換債券等在內的7個選項。
不過，債權人要求索取25%至30%收益率，並以佳兆業連同郭氏家族旗下佳兆業美好、星島集團等公司股權作為抵押。
在外界看來，債權人提供的方案看似“雪中送炭”，其實有“趁火打劫”嫌疑。
面對方案可能帶來的優質資產流失以及要付出的高額收益率、股權代價，佳兆業顯然猶豫了。
12月3日，佳兆業釋出公告稱，4億美元票據交換要約方案自動失效。公司一直與若干現有票據持有人的代表進行討論。於本公告日期，概無訂立任何具法律約束力的協議。
其續稱，為緩解當前的流動性問題，併為所有持份者達成一個最佳解決方案，公司正在評估並密切監察本集團的財務狀況及現金狀況。其將探討切實可行的解決方案（包括但不限於重續、延長借款以及出售資產）。若未能到期償債或與債權人達成替代協議，將對公司財務狀況造成重大不利影響。
然而，佳兆業與債權人博弈到4億美元債到期日，最佳解決方案仍未達成。12月8日，佳兆業再次宣佈短暫停牌，以待刊發內幕訊息。
據介面新聞12月15日訊息，境外債務人向佳兆業提出的融資方案已從7個選項增加至8個選項。新增的第8個選項是境外債權人將收購佳兆業在國內的一些不良銀行貸款，作為不良貸款的直接持有人協助佳兆業穩定境內債情況。
接近債權人相關人士稱，佳兆業聯席首席財務官孫暐健透露，就債務重組方面佳兆業的準備工作有一些實質性的進展。
6年前的那場債務危機，境外債權人以獲得更高收益、但不危及佳兆業控制權離場。
6年後，新的博弈開始，佳兆業能否找到最佳方案？焦點財經將持續關注。
