2021年已經進入尾聲，還有不到10天的時間就步入2022年了。今年的房地產走勢，已經可以蓋棺定論了。
縱觀全年房市表現，可以用“冷卻”二字形容。開年之後，房地產在2020年末貨幣放水之下，迎來了“金三銀四”小陽春，雖然這一波“陽春熱”沒有表現出前幾年普漲的局面，但是個別城市、個別區域的樓盤卻熱得異常，例如深圳、合肥、南京、成都、武漢等一二線城市就有不少二手房業主抱團加價銷售，雖然抱團加價不合理，但這也是市場化使然。
4月份開始，樓市高熱就開始迅速消失，迎面而來的是房地產調控的重錘加碼，限購、限貸、限價等措施紛紛強化的同時，房貸利率開始逐漸走高，首套房貸款利率一度衝至5.9%高度，二手房更是高達6.55%以上，更有個別城市二套房貸款利率達到7%，與此同時，房貸審批暫停、放款週期拉長開始不斷出現。
所以，4月至11月份，房市呈現出“下臺階”的走向，一方面銷售額和銷售面積開始快速減弱；另一方面無論是新房還是二手房，難銷售成為了新常態；與此同時，銷售價格下滑也不斷出現，更有業主直言，自己的房子已經回落至4年前了，還是無人購買。
那麼，2022年的樓市，會持續2021年“冰涼”的狀態嗎？
在各路專家的眼中，看法不盡相同，“看漲”派的專家指出，城市化還在繼續，未來還有4億農村人入城，他們的第一需求便是購房，所以房地產紅利期至少還有15年；然而“看空”派的專家則言明，房地產與世界接軌已經是大機率事件，過去的20年裡，之所以房產價格高漲，關鍵是炒房客大行其道，炒房客囤房族大量存在的根源是房產保有零成本，隨著房地產稅、空置稅、房東稅等逐漸開啟，未來房產保有將出現高昂的成本項。一方面炒房客消失，另一方面疊加房產過剩（有機構測算足夠40億人居住了），今後房子還如何漲得動？
2022年房市究竟如何？先看看當前的多重訊號，12月，樓市2大“怪苗頭”，房地產或重回2014年？情況已擺明。
一、為什麼說現在的情況與七年前高度相似呢？咱們先回顧下當年的行情變化。
1、七年前，樓市遇冷，房產銷售不佳，庫存開始堆積高位。
七年前，也就是在2014年，當年全國房產銷售只有120649萬平米，比上一年下降了7.6個百分點，在上一年，房產銷售則直接增長了17.3個百分點。與此同時，14年房產銷售額只有76292億元，銷售額下滑7.8個百分點，而在上一年，商品房銷售額則是正向增長了26.3個百分點。
上圖：當年15城市二手房成交總量
隨著房產銷售不暢局面的出現，樓市庫存開始屢創新高，這是7年前司空見慣的一幕。在14年末期，房產待售面積積累至62169萬平米，比11月份淨增加2374萬平米，比13年末期同樣大幅增加12874萬平米。所謂的商品房待售面積，其實是指開發商已經把房子建設好了，但是由於市場上購房消費動力不足，導致大量的新房建成後全部積壓在開發商手中賣不掉，這就是“待售面積”，對於個人而言，房產持有則是資產，但是對於房企而言，“待售面積”的房產就等於負債，因為資金已經大量投入，商品難以銷售導致無法變現。
由於市場上的新房積壓和二手房積壓開始增加，銷售速度開始快速拉長，根據當年的研究資料顯示，在104個城市裡，去化週期基本都超過了1.5年，平均在3-5年左右，東北城市的樓市去化週期直接衝上了27年的高位水平。面對此狀，開發商開始不願意買地皮了，土地拍賣市場也變得流拍頻頻。
2、沉淪一年之後，再次出現“救市潮”，進而拉動房市上升。
面對樓市“冷卻”的局面，不僅開發商著急，地方城市和不少人也明顯感覺到了不小的壓力，從根本上而言，房地產不僅僅是獨自一人在戰鬥，它的興衰與否，直接關係著上下游50個產業、200多種原材料行業的產值高低，當然了最終也直接影響到城市納稅額的高低。
面對此狀，隨後一年裡，房地產各項“積極”的措施開始應運而生，例如央行開始全面降準，地方城市開始全面樓市去庫存，低首付、低利率開始席捲各大城市。於是，隨後的一年裡，房產“高熱”再度襲來，整個樓市都被燃起來了，2015年至2017年不僅是一線城市房地產高速推進，而且三四線偏遠城市也開始快速抬升，燕郊、崑山花橋等一大批三四線城市在這一次的“普漲”中，賺得盤滿缽滿。
二、2021年的樓市2個“怪苗頭”，似乎與當年高度一致。
1、房產銷售下滑。
根據國家統計局前幾日釋出的2021年前11個月房地產資料顯示，在1-11月份，房產銷售面積達到158131萬平方米，同比增長4.8%，比2019年的前11個月增長6.2%，兩年平均增長3.1%。雖然看起來，同比略有微漲，但是環比卻呈現出不斷減少和收縮的態勢，二手房去化時間加長。
行情漸冷的背景下，房產待售面積也開始不斷堆高，11月末，房產待售總面積達到50165萬平方米。在二手房銷售領域，價格回落的則更為明顯，一位網名為“大黑兔”的業主說到，自己5年前購買的一套房子，單價2.4萬元，總價接近300萬元。這兩年很想賣，但是賣不掉，2021年房地產稅開始，更加堅定了他售賣房產的決心，然而降價到250萬元左右，看房者還是無動於衷，這讓“大黑兔”表示有點蒙。
一位房產中介總結得非常明白：現在房產商們都“內卷”起來了，隨著調控的逐漸嚴格，購房需求不足，開發商從銀行拿不到大額的貸款，只能從房產銷售來挽回資金面，於是折價促銷滾滾而來。你折價5%，我折價10%，就這樣“捲起來”了。
表面上看起來，房產商們“內卷”，得到好處的是購房者，然而實際上卻並不是這樣，因為新房會起到引導作用，新房的漲落，直接帶動二手房的漲落，這也就是所謂的“買漲不買跌”購房邏輯。
2、隨著房產“漸冷”，在隨後一年裡，房地產或重回2014年，開啟新的“去庫存”戰略？
在不少業內人士看來，當前的房產市場轉變，確實有“當初的味道”，首先行情遇冷，然後調控放開，最後迎來房產熱潮。2021年10月份之後，房地產市場上的各項“寬鬆化”舉措接踵而至。
首先，超過21個城市開始“約束降價”；其次超過5個城市開始“救市潮”，黑龍江哈爾濱成為了第一城；再次高層多次表態，要支援合理購房需求，並且重新匹配房貸關係，房貸利率也開始快速回落，在12月20日釋出的新一輪LPR報價中，LPR開始調低了。尤其是隨著個別超大型房企的觸雷，更加把“釋放資金”擺到了臺前。從這個層面而言，應該恭喜買不起房的人，或迎來新的上車契機。
在一系列積極因素下，房市或重回7年前一幕？
指聞君給出否定的答案，因為支撐房產的根本動力——人口開始轉折了。2020年全國人口14億人，雖然持續增長，但是新生兒數量卻不斷下滑，2020年全年新生兒只有1200萬人，連續4年連續回落。有人口學家表示，如果按照這個趨勢發展下去，那麼在未來的5年時間裡，新生兒或降低至1000萬人以內。60歲以上的人增加、18歲以下的減少，青年人口（壯年人口）減少了，誰來購房呢？這是一個大情況。
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