2021年1-10月，全國商品住宅新開工面積12.35億平方米，累計同比下滑6.80%，全國商品住宅竣工面積4.14億平方米，累計同比增長16.90%。展望2022年，我們預計，隨著信用環境逐步改善，房地產竣工面積資料仍有一定支撐，但新開工和施工面積由於市場環境競爭加大，銷售市場降溫等因素疊加，新開工資料預計修復有限。下半年全國商品房銷售降溫明顯。
上半年，全國商品房銷售整體向好，2021H1，全國商品住宅累計同比增長29.40%。進入下半年，隨著流動性收縮、部分房企出現信用風險事件，市場觀望情緒明顯提升，銷售去化速度放緩。10月單月，全國商品住宅銷售面積1.1億平方米，同比下滑24.11%。土拍市場二三批集中供地轉冷，民營企業參與積極性不高。
由於首批集中供地專案多數可在年內開盤，對後期銷售去化和現金回款產生一定影響，因此首批集中供地多數城市熱度較高。隨著市場環境變化，第二批集中供地較第一批降溫明顯，民營企業參與積極性不高。第三批集中供地部分城市已經開拍，但成交熱度依舊不高。
展望2022年，信用環境改善下明年首批集中供地各家房企仍有補庫存需求，土地市場有望邊際改善。政策環境改善，首提促進房地產行業良性迴圈。下半年，地產銷售、拿地、融資端均呈現不同程度的降溫，相關部門密切關注並積極發聲。
12月中央經濟工作會議提及加強預期引導，探索新的發展模式，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈。
市場壓力增大之下代建行業需求開啟代建作為品牌開發商操盤賦能市場的重要手段，在地產常態化調控下，中小開發商對商業代建需求提升，品牌開發商對其進行品質背書，增強市場信心；政府代建方面，保障性租賃住房迎來新的發展機遇，需求有望進一步提升。
相關標的政策邊際回暖之下，具備融資拿地優勢和多元化業務發展的房企或將受益，相關標的：低利率融資成本、能在一二線城市持續拿地萬科A、保利發展、綠城中國；受此次“兩集中”土地政策影響較小，勾地能力較強的房企新城控股、寶龍地產等；市場壓力增大之下代建市場需求逐步開啟，相關標的：綠城管理控股、中原建業。
內容來自【上海證券】房地產行業2022年房地產開發投資策略：月明星稀，拂曉耀熠
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