紐西蘭的城市都是低密度建設的——與國外的城市標準相比非常低。100年來，我們一直保持著私人擁有四分之一英畝土地的傳統;大約每公頃10到12個住房，他們的密度是我們能想象的最好的住房模式。
現在，為了增加住房供應，遏制蔓延，減少汙染，並應對社會變化——小戶型和多元文化的城市社群——政府已經通過了一項有爭議的《資源管理法》修正案，該修正案基本上允許在沒有正式程式的情況下，廣泛的城市集約化。
目前的規劃標準還不夠“寬鬆”:粗略地說，城市需要容納更多的住房。8個城市和6個區議會包括在法案的一級名單中，他們應該做好準備:他們的郊區將會受到衝擊。
可持續城市的住宅設計是一個將住宅型別與密度、密度與社會和環境背景相匹配的過程。我們以前也見過高密度的住宅開發專案，但大多數量很少。
上世紀60年代，克賴斯特徹奇出現“叢集”住宅，而在惠靈頓，像桑頓·默斯這樣的開發專案，密度高達每公頃90個住房。在20世紀80年代，奧克蘭也有類似的小規模發展。
為城市生活提供良好的可持續發展的高密度環境，並不是透過簡單地縮減建築之間的空間來實現的——減少陽光，以及邊界倒退——並沒有意識到房屋型別對佈局密度的限制。
奧克蘭最近的發展——尤其是斯通菲爾德和霍布森維爾——認識到密度是住宅設計的第一個變數。他們使用的房屋型別符合場地規劃的目標密度——混合了獨立、梯田、庭院、聯排別墅和公寓。
他們展示了關於密度和房屋型別的基本規則，結合了兩層的露臺和獨立的房屋型別，巧妙地設計以保護隱私，並維護有利於每個人的巨大公共空間。
這些開發專案每公頃產出30至35套住房——按郊區標準衡量仍相當可觀，但與悉尼或墨爾本等城市住宅相比並不高。
毫無疑問，霍布森維爾的開發商會在可能的情況下增加密度，但他們知道市場喜歡房屋型別/密度排列，如果壓縮佈局，他們就會失去價值。
經過五年的運作，奧克蘭的統一計劃可以被看作是軍事革命修訂的一次試驗性試驗。
這一實驗凸顯出三個問題，很難說哪個最重要:隱私的喪失、對生物多樣性的攻擊和自然生態的喪失，以及破壞道路安全的計劃外的交通增加。
除了大的方案，所使用的房屋型別經常與提議的密度不相容。從太多的填充專案，城市只有汽車，混凝土，破碎的所有權模式，和一個不透水的沒有樹木的景觀。
我們在Unitec的住房研究小組認為這次軍事革命的修訂是一種自由形式的強化。這是一種危險的模式——一種只由私有財產利益控制的、由一方的貪婪和另一方的政治絕望推動的、不協調的城市空間再分配。
飆升的房價讓許多紐西蘭年輕人買不起房子，房租的上漲速度遠遠快於工資的上漲。
我們研究了最近的填充專案，其中開發商使用與Hobsonville相同的房屋型別，迫使密度達到每公頃近80個住宅——超過可接受水平的兩倍。
一種較小的兩居室住宅通常是造成這種差異的部分原因，但主要原因是建築周圍空間的減少:小院子、難以進入的後花園，以及一排排房屋之間的停車場。房子建得如此靠近邊界，以至於每個人都能看到別人的客廳。沒有隱私。
這些是我們針對首次置業者的“經濟適用房”開發專案。一對年輕夫婦購買他們的第一套住房時，通常會想:“我們會在這裡住上幾年，我們的資產會增長，因為房價會上漲，然後我們就能搬到更好、不那麼擁擠的地方去住了。”我們可以容忍它一段時間，以便我們能夠登上梯子。”
如果它奏效的話，那當然沒問題，但這是一場賭博，購房者不應該把賭注押在自己的住房上——尤其是首次購房者。
回顧上世紀90年代英國房地產市場災難性的負資產陷阱的經歷，我們將看到房地產價值的下跌。如果你認為這在這裡不可能發生，那就去問問漏水的房主吧。
圍繞自由形式強化的問題也越來越多。隨著時間的推移，一個主要的問題是毗鄰產權的問題:簡而言之，如果一個區域可以被重新開發為高密度住宅，那麼鄰近的區域就會緊隨其後。侵入性的新鄰居對房地產價值的負面影響也將隨之而來，而出售和建設的動機要強烈得多，形成了多米諾骨牌模式。
現在是時候認識到，將郊區密度從每公頃10戶增加到每公頃70戶或更多是一個根本性的變化。舊的規劃控制系統不適合這項任務:我們需要可持續的、社會公平的、尊重房產價值的城市——我們的子孫會想要繼承這些城市。
