年底時刻，總是值得去暢想和解讀的，今天想和大家聊一個直白的話題，關於明年還能不能買房的話題
當然正如標題所說，一切都是就我而言，我作為一個觀察者，我聽過看過感受的一些現象以及自己的一些解讀
沒有任何的依據，只有自己的看法，而且絕對的感性，也不負一點責任
大概就是這樣
我入行的時候，在公司裡每每談論後面樓市怎麼樣，總是會聊一個博弈的場景
就是看未來的時候，看供應方的開發商和需求方之間的客戶到底誰先忍不住
我們談論2022年的樓市趨勢，其實變數還是很多
但是可能是因為我們是一個觀察者的身份，最近窺視到在客戶端的變化，或許在明年會充分放大
我們說買房的時機永遠都是相對而言，聊大趨勢幾乎都是隨便說說的大家不用上心
但是自己買房的時候我們需要擔心的是有沒有同樣需求人在和我們搶同一套房
所以從這個角度而言，今天這篇文章又非常重要
先和大家說一個基本判斷，明年樓市裡重要崛起的需求，或者說憋不住的需求，就是改善
公眾號：真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
01
首先開始聊的，先從輿論開始
不知道大家發現沒有，就是今年年底
也就是12月的時候，出現了非常密集的利好新聞的釋放
雖然所有的利好都是新聞層面
但是真的很密集，非常的密集
從官方到民間到採訪到現象，都是如此
這在往年來看是很少見的，所有的利好本質上沒有太大的真實改變，但卻實實在在的做好了一個鋪墊
把2022年的樓市整體輿論氛圍做好了鋪墊
我們說今年樓市的難，很重要的一個維度就是2021年的上半年和下半年樓市是兩個完全截然不同的市場環境
而且下半年各個政策的頒佈本質上是讓房企和購房者都猝不及防
核心就是讓參與者迷茫，不知道行業未來會怎麼發展
房地產行業未來不論是向上還是向下，行業本身的龐大是毋庸置疑的
所以不論蛋糕多大，分蛋糕的信念必須要存在
所以這也是必須在今年年底釋放大量訊號的重要原因，
就是給2022年一個相對明確清晰的輿論導向
讓大家有信心有慾望去繼續分蛋糕參與整個遊戲
所以大家看到
土地集中但是成本開始降低了
一手預售價格不動但是批次可以讓你加快
二手核驗價格內部也開始微調，放款速度也開始提升
政府也開始參與部分問題房企的去風險措施
不能說這樣的變化帶來多大的改變，但是起碼會讓局勢明朗，每個環節都是有好有壞讓你量力而行
另外之所以如此，還有一個重要前提就是
今年的樓市區域性回暖的在於高階需求的率先回暖
不論是二手房市場的高總價標的還是大宗市場的提升速度，都是如此
這背後一個很重要原因並非來自樓市本身，而是整個經濟環境不好之下，資金潛意識的避險行為
正是因為如此一個較長時間的輿論清晰是很重要的
今年房地產需要承擔一個更為重要的使命就是抵抗滯脹
當經濟停滯之後的惡性通脹是必須要打贏的一次經濟戰役，不指望房地產主導但希望房地產能夠有託底
一個穩健的房地產市場一定是整個經濟體對沖風險的一個重要基石
這也是我理解為什麼在今年年底出臺這麼多政策的根本原因
02
當我們明白這樣的前提的時候，樓市需求的一個重要變化即將到來
這裡有一個壞訊息和一個好訊息
壞訊息就是行業20年的週期沉澱，純剛需市場幾乎耗盡，但是在另外一個維度，樓市會進入一個更令人興奮的週期
大改善週期
未來整體的置換改善的動力在2022年會變得越發的迫切，堅決
2022年，整個的改善邏輯會變得更加複雜，但同時也會更加的多元
以下是我們的一點市場發現
第一，我們在大量的案例中發現了房子大換小的存在
一套市中心的老破大或者兩套老破小置換了一套市中心90-120平米三房的案例在行業中比比皆是
這也就意味著，改善已經從過去單純的面積改善進入到品質改善階段
客戶不單純的追求面積，使用者更加強調生活的品質
功能性是當下客戶不能妥協的部分，但是面積大小卻是可以忍受的，或者習慣的
單位面積對於購買者只是一個數字，他更在乎居住的感受和生活的狀態
知道自己住的不好是顯性的，但是到底要什麼又是隱性的，這種複合型需求直接助推了2021年大量的產品型企業的快速崛起
我們認定某一些樓盤的熱門，背後都是來自操盤手製造的生活氣場踩中了客戶的敏感點，讓購房者下定決心去賣掉自己的老房子
第二，行業內也喚醒了一部分的二套房思維
這裡的二套房思維也很有趣，單位城市裡多數的購房邏輯都是一換一或者多換一，第二套的購房門檻開始明顯提升
但是另外一層面，異地的產品供給也開始滲透和傳播
所以慢慢的，有一些家庭也開啟在異地城市尋覓自己的第二空間
這些年我們聽到的阿那亞、麓湖的故事就不說了，早就實現了客戶的破圈
另外，不少的文旅類專案在經歷過行業這些年的陣痛之後，也終於明白客戶需要什麼，好專案正在吸引這一部分需求的釋放
所以在2022年之後的需求是旺盛的，甚至可以說是充沛的，只是相比較過往，所有需求的釋放並沒有那麼集中或者那麼明顯
情懷、匠心這些元素對於客戶來說有用
客戶對於宏大規模類品牌已經不再迷戀，品牌內卷之後，小而美的品牌變得越來越有生命力，也讓不少客戶趨之若鶩
第三，房產稅在落地之前逼迫著不少人開始資產盤整
已經有無數人和我說覺得自己手裡的房子太多了，要多套換一套，這一輪洗牌之後的結果當然是大家的房子越換越好
這是一條勢如破竹的趨勢
03
所有的一切都會變得相對著急
背後到不是因為房價會漲而焦慮，一個核心是大家發現，原來：好產品沒那麼多
偽概念類專案在時間的沉澱中被擊打的無所遁形
那些真的好專案伴隨著開發商的口碑、老客戶的口口相傳以及各種社群運營活動中開始發酵
客戶的抱團取暖讓那些真正的好專案變得異常的金貴
04
以上說的是需求，需求的釋放還有一個時機的選擇
當下買房時機的一個很好原因就是，幾乎所有開發商都選擇躺平
在很多環節都選擇了放棄
放棄了在房價上的堅持，這五年所有房企都接收到的教育就是，價格不是熬一陣子就能漲上去的
所以幾乎所有專案選擇在明年加快開盤頻率，當價格沒有預期，儘早賣完就等於節約了財務成本了
同時也放棄了和客戶的博弈
開盤選房的過程徹底透明之後，各種逼定、殺客的技巧也變得沒用了，好好服務好客戶成為現在的主流
當然這一切的變化內驅是因為開發商在這一年將經歷從金融業向建築業轉型的過程
今年整體的金融市場寬鬆的同時，唯一斬斷的一條路就是房地產槓桿化，幾乎每家開發商能夠走下去的唯一動力就是內迴圈
靠自己的產品賣了換來錢然後再買土地再開發，這樣的一個內迴圈
所以對客戶好是一定的，因為內迴圈閉環的最後一個環節就是客戶，買房成為一個雙向選擇的結果
並且在整體開盤節奏加快的背景下，搶客戶成為常態，以和為貴的開發商氛圍也變得越來越稀薄了
所以當開發商在很多環節選擇躺平，內部組織架構也開始變形
我能感受到的是，研發環節的投入會加大
好產品已經不是有最好沒有就差一點的邏輯，很多時候沒有研發力你甚至專案規劃都做不出來
舊城改造、城市更新已經逼著不少開發商急速的找尋研發人才，如果你不懂我說什麼，那麼可能你家公司已經慢到骨頭裡了
另外兩個環節一個是客服一個是物業
客服的部門是用來解決售後的，房產開發的專案呈現是有滯後性的，帶有運營思維的客服能夠幫忙把矛盾儘量降低
物業模組的加強有點奇怪，這兩年物業崛起一個很重要的邏輯其實是，第一個，物業在風口可以資本化，第二，物業是不少上市公司業績造假的重災區
而這些都已經時過境遷
現在物業的核心是抓住客戶
抓住客戶通俗的來說是抓住客戶的下一次改善以及未知改善，我們看到大量房企參與二手房市場的根本就是如此
以上這些我知道，開發商重要，重要的是買房人也都知道
自媒體時間變化最大的都是購房者的心智了，懂行是一定的，沒人比這個時代的買房人更懂行的了
05
所以你問我明年適合不適合買房，你會發現我沒有談論任何關於房價的東西，因為這個元素沒人猜得到
但是可以預見到的是，在2022年所有購房者可以換來的是：關係對等
購房者和開發商之間，購房者和趨勢之間，購房者和賣房人之間，都能夠有相對對等的關係，這個關係可以幫助購房者選到更好的房子
記住，是更好的房子
我們說房住不炒，我們說的美好生活，背後的一切現在來看是不是都是當下的透射
這是一個對開發商來說依然很難的時候
這是一個對炒房客無所遁跡的時代
這甚至是對於不少中介同行參與者來說都比較艱難的時候
但是如果你問我你是一個購房者，明年要不要買房的時候，這肯定是一個適合明年買房的時候
如果真的要讓我來判斷房價，明年的這個時候我認為可以更好的用供需來解讀房價
著急改善的需求下會放大好產品的特質，這些房子，會在一堆房產紅海里得到更好驗證
當然也會得到更好的價格
