2021年，房地產行業經歷了嚴格的調控政策，下半年更是傳出多家房企的債務危機，隨著中央經濟工作會議的召開，2022年，樓市是否會有些新變化？
1、政策層面
12月召開的經濟工作會議上，對房地產的論述如下：
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
對於購房者而言，其中的要點如下：
（1）房住不炒的前提不變：任何有投機目的的購房者，就不要入市了，各種的限制會讓炒房風險收益比降低；
（2）加強預期引導。地產行業的預期管理大機率會有新動向，就市場情況而言，此前多地出現的土地流拍現象，預期管理的方向很可能是朝著穩房價、穩地價的方向，具體的動作可能落實在土拍條件、房企融資等方面，改變現有高槓杆、高週轉的開發模式；
（3）滿足合理住房需求。可以理解為首次購房需求和改善型購房需求，這些都是政策支援的，此前出現的個貸審批、放款嚴格的情形有望緩解；
（4）因城施策。城市之間產業不同、人口流入流出不同，差異較大，在符合房住不炒等政策的大前提下，地方政府在地產行業發展的自主權會加大。
如果上述的解讀不足以讓人信服，可以看下近期專家們的發言：
（1）12月10日：樊綱:居民收入增速遠高於房價增長，房地產價格沒有大泡沫!
（2）12月11日：國家發改委副主任寧吉喆:房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。
（3）12月12日：央行原行長戴相龍:中國不會出現房貸危機。
（4）12月13日：原國家房改課題組組長、原中房集團公司董事長孟曉蘇：錯認房地產行業是“灰犀牛”，錯判了形勢。現在還真是買房的時候到了。
（5）12月14日：安信證券首席經濟學家高善文：房地產最壞情況已過，應可以避免硬著陸。
除了專家之外，一些地方政府也開始釋放利好：
至於大家關心的房產稅問題，姑且不論房產稅對房價有抑制作用如何，從徵稅的時點上看，可以參考股市裡面印花稅上調的情況，一般只會在股市火爆的時候加印花稅。
2、金融層面
12月以來，央行連續釋放寬鬆訊號：
（1）12月6日，央行降準0.5%；
（2）12月20日，央行公告1年期LPR為 3.8%，較上個月下調5BP，是2020年4月之後的首次下調; 5年期LPR為 4.65%，與上個月持平。
與之前的貨幣寬鬆一樣，此次降準、降息的目的依然是引導資金去實體經濟，但貨幣有一定的外溢效應，同時，不少經濟學家認為這是新一輪貨幣寬鬆的起點：
（1）姚景源：2022年降準空間很大，財政政策也會更加積極
（2）中金宏觀：預計2022年降準或仍將繼續，同時不排除降息的可能
（3）李迅雷：2022年降息的可能性非常大
（4）匯豐屈宏斌：2022年或將出臺兩次降準，房地產投資有望溫和回暖
（5）任澤平：新一輪貨幣寬鬆來了，政策對經濟和市場將逐步友好
具體到地產行業，早在9月底，央行、銀保監會就已經發聲維護地產市場的平穩發展：
實際情況上，從利率上看，一線城市中，北京、上海的房貸利率變化不大，但深圳、廣州的利率降幅較為明顯：
（1）深圳：首套利率從5.1%降至4.95%，二套利率從5.6%降至5.25%；
（2）廣州：7月份的時候，首套利率從暑期的6%降至5.85%，二套利率從7%降至6.05%。
從數量上看，全國個人住房貸款餘額也在環比增加：
（1）2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
（2）2021年11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。
3、風向與選擇
通常情況下，一線城市的房價是全國房價的風向標：
從價格上看，根據70城的統計資料，11月一線城市新房環比漲幅為0.0%；二手房為-0.3%，資料表明一線城市的新房已止跌，二手房的跌幅也收窄。
從二手房成交量上看，11月，四個一線城市也已經開始增加：
（1）北京二手房成交量13531套，環比回升25%；
（2）上海二手房成交14607套，環比回升12.5%；
（3）深圳二手房成交2715套，環比上升39.39%；
（4）廣州二手房市場成交量6166套，環比回升18.3%；
雖說每一輪房價的上漲都是由一線城市傳導至其他城市，但未來的形勢會有所不同，人口增速的放緩讓地產加速走向分化：
（1）不同層級城市之間的房價走向分化：一線城市、強二線城市的房價依然有較強人口、產業的支撐，大部分三四線城市將較難複製過往的房價走勢；
（2）同一城市不同區域之間走向分化：配套設施匱乏的郊區遠大新，和缺乏學位等支撐的市區老破小價格會逐漸跟不上同城其他區域。
無論是從地產行業發展階段，還是人口等影響因素來看，這輪調控很可能是地產行業從普漲走向分化的分水嶺，買了就漲的神話將會被打破。
一般情況下，春節後的房價都會比去年有一定的漲幅，尤其是考慮到最近一年調控之下不少剛性需求會在近期得到釋放，年後有可能會出現小陽春的市場：
（1）對於剛需而言，可以考慮在春節前入手，儘量選擇在今年調控之下，價格降幅相對較小的樓盤；
（2）對於賣一買一的購房者而言，儘量壓縮賣出和買入的間隔時間，降低擬入手房產價格上漲的風險；
（3）對於賣房者而言，可以選擇在春節後交易。
