前幾天，園長寫過一篇文章，叫掐在樓市脖子上的手，正在慢慢鬆開，講的是，政策底已到，樓市最黑暗的時期已經過去。
但黎明並不等於驕陽似火，出了ICU並不等於可以去蹦迪。
2021年底，市場確實還有好訊息，但是，但是，但是，買房的邏輯也發生了根本變化。
這篇文章，或許會讓很多開發商不爽，讓很多中介不爽，但園長希望買家，能認認真真讀下去。
首先，說說朋友圈的雞血。
2022年，房價會不會V型反轉，重新走出一波行情呢？我們先不下結論，來看看市場上的利好。
第一：一些區域的限價，比如花都已經取消，海珠等區雖然沒有直接取消，但很多專案可以跟政府談了，政策鬆動是不爭的事實。
第二：部分專案透露，明年備案價可漲5%，這是又一次突破。
第三：年底放開限籤，間接緩解開發商的資金壓力。
這三點一出，很多人嗨了，各種救市說法甚囂塵上，一些人甚至刻意釋出假訊息，鼓吹價格反彈，報復上漲，製造恐慌。
但是，你明白嗎？
限價和限籤的鬆綁會帶來市場的回暖沒有錯，但價格漲不漲，這並不是決定因素。
目前，廣州實行限購、限售、限離、限貸、限價、限籤等政策，其中限購、限售、限離和限貸，是剛性政策。
什麼是剛性政策，就是下發了紅標頭檔案的，是要嚴格執行，沒有任何調節，商量的餘地。
舉個例子，廣州戶籍人口，一個家庭只能限購兩套住房，在沒有極端情況下，是不可能突破的，政府不會因為幾個月市場冷淡，就輕易改變。
但限價和限籤，是柔性政策，靈活度更高，也沒有正式發文，可以根據市場情況調節。
比如限價，每個街道不同，每種戶型不同；同時，可根據前段時間的實際網籤，市場變化，進行上下調整。
廣州一些地區之所以取消限價，或者鬆綁限價，是因為其已經沒有存在的必要，限價3萬，開發商2萬5都賣不掉，限價還有什麼意義。
為此，相對於剛性政策，限價和限籤，對市場的影響並沒有大。
真正影響價格的，根本還是供求，當供小於求時，不管怎麼壓，價格都會上漲或者變相上漲，而降低需求最直接的方式，就是限購。
2020年，黃埔、南沙為什麼那麼瘋狂，就是在限購上，用人才政策鬆開了口子，需求一爆發，怎麼能不漲？
看懂了這些，2022年房價會不會猛烈快速上漲，就有了基礎認知。
你目前在朋友圈看到，很多開發商說元旦後要漲價2%，或者5%，漲價是可能，但更多，是逼定的手法。
畢竟，距離2021年結束還有9天，一天多賣一個億，也是10個小目標。
好了，關於房價的漲跌，今天我還想分享一個心得。
供求關係，是基礎；而購買力，則是催化劑。
很多人分析房價走勢，會看經濟、產業、交通、配套、開發商品牌、產品設計、景觀等等。
這些都沒錯，但我覺得，更重要的一點，是購房者，也就是人。
喜歡看足球比賽的朋友，會有這樣的感知，作為防守方，你可以選擇追著球跑，但更聰明的後衛，會選擇追著人跑。
因為，只有人，才能把球踢進球網，盯好了對方的人，球自然是進不去的。
買房歸根到底，還是買家決定，一個板塊，一個城市的房價能不能漲，根本就是市民的購買力。
好了，現在園長有幾個靈魂問題，需要大家來回答。
2021年，你收入漲了嗎？2022年，你的收入是持平，下跌，還是上漲。
2021年，你的工作穩定嗎，收入穩定嗎，2022年，穩定性是增強，還是減弱。
2021年，你對自己的未來，真的是樂觀的，還是佛系的，或者多多少少有一點悲觀。
我為什麼這麼問，是因為身邊很多朋友，生活在不確定之中，哪怕是買房大軍中，最最最穩定的公務員隊伍。
廣州很大，板塊很多，不能一刀切，一概而論，一個片區在2022年，能不能漲，核心還是看地緣客戶的收入穩定性，收入預期。
如果買家缺乏實力，缺乏動力，能維持這個價格，就燒香拜佛吧。
我建議大家，多去問問天河的朋友，海珠的朋友，黃埔的朋友，南沙的朋友，他們的收入情況，對2022年的預期。
樓市，從來就不是一個孤獨的存在，它涉及的面太多，同時，其也是經濟的晴雨表。
沒有哪個地方的房子，能在大潮之下，獨善其身。
說到這裡，我們很多問題就可以不用糾結，比如珠江花城、天河壹品與城市之光，未來升值哪個更快。
你看天河有錢人，天河收入穩定的朋友，選哪裡就一目瞭然啊。
保利天匯的漲幅，牛奶廠的二手，還不夠說明問題嗎？
找到這個城市，最有購買力的那群人，他們的狀況如何，預期如何，更容易對樓價波動產生影響。
不要誇大，廣州每年引進50萬人，增城、南沙兩個區的庫存和貨量，他們未必都能消化好嘛。
所以，真正願意研究樓市，想抓住機會的人，不要輕易相信朋友圈的各種干擾資訊，認真分析一下：
目前，政策的剛性如何？需求有沒有開啟？
目前，信貸的力度如何，錢容易到手嗎？
目前，有錢人開始出動了嗎，他們的錢從哪裡來（比如賣一買一，比如收入增長），他們選擇哪裡，又選擇怎樣的房子？
供需、政策、購買力的交叉碰撞，才能決定房價的走勢，看懂這些，你才能準確的看準行情。
