一、古代的土地制度
中國是一個傳統的重農抑商的社會，無數的自耕農是幾千年來中國社會主要的賦稅和徭役的來源，自耕農的安居樂業也是一個王朝長治久安的基礎。在王朝末期土地兼併或者是天災人禍往往導致人民流連失所，而流民組成的起義隊伍往往會成為壓死駱駝的最後一根稻草，國家的治亂興衰決定了必須要高度重視農民的利益，讓大多數普通農民安居樂業。
歷代王朝為了鞏固統治，保證國家賦稅及徭役的徵收，都採取保護農民利益的措施，尤其是當大土地所有制發展到損害王朝利益時，政府往往採取抑制土地兼併的政策，如漢武帝時期，大力打擊豪強地主的勢力，甚至是採用遷徙富戶和豪強居住地的政策。西漢末年，王莽實行的王田制，西晉時推行的佔田制，北魏、北周、北齊、隋、唐初的均田制都是為了保證土地能夠在大批自耕農手中。
此外，清政府還把部分官田歸民，曰"更名田"，因為在古代，男耕女織農民安居樂業的農業社會才是最穩定的社會結構。如明朝皇帝朱元璋從切身經歷，深知“富民多豪強”，難免“欺凌小民，武斷鄉曲”，引起社會矛盾的尖銳化。由於明初荒地甚多，地主往往鑽朱元璋獎勵墾荒政策的空子來兼併土地。對此，朱元璋下令到臨豪墾荒者，“宜驗其丁力，計畝給之，使貧者有所資，富者不得兼併。若兼併之徒多佔田以為已業，而轉令貧者佃種者，罪之”。明朝初年，全國擁有1000畝以上土地的大地主家庭僅有幾百戶，並且全部都在中央登記造冊，可以說是受到統治階層的嚴格管理和控制。
除了限制兼併外，歷代政府還用賑濟、貨款、平糴等措施，幫助農民度過災年或青黃不接季節，使他們不至於破產。根據現有的一些文獻資料估算，唐、宋、明、清等朝代初期，自耕農的總戶數要遠遠超過佃農總數，自耕農佔有的耕地總量要超過佃農租種的耕地總量。
唐朝曾經實行均田法，也就是平均分配土地包括獲得宅基地，並且禁止買賣土地，雖然很多王朝初期對土地交易有著眾多的限制，但是最終不得不默許土地買賣，走向了土地私有的政策。
二、古代房屋買賣制度
宋朝宋太祖時期對房屋買賣有著明文規定：“凡典賣、倚當物業，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人並得交易。”可見賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。
這種制度被叫做“遍問親鄰”，買房之前要先獲得族人的同意，即便房產證上註明業主是一個人，業主也不完全擁有對該套房子的處分權。因為中國古代是個宗法社會，在宗法社會里，個人的財產很大一部分不屬於個人自己所有，有一部分是屬於家族的，也就是說一個家庭的財產總有一部分屬於宗族，即業主的房子一部分屬於業主的父母、兄弟、叔叔、堂兄弟等人，如果這些人不同意把房子賣掉，那麼業主個人就不能把房子賣掉。
賣房之前，親人們同意後，還要得到鄰居們的首肯。這種首肯不能只是口頭允許，賣房子的業主要列個“問帳”（元代叫“問貼”），把親戚鄰居的名字都列在上面，寫明想要賣房子的理由，以及想賣多少錢，交給家人和族人以及各位鄰居們，詢問他們是否願意購買，是否同意。
最後，當“問帳”上密密麻麻列滿上述人員的簽名時，業主才有權把房子賣給他人，否則就是違法，族人、四鄰就有權利去舉報。但親人和四鄰們拒籤也必須說明理由，譬如業主敗壞家財、業主賣房子有違祖訓、業主損害了相關人員的優先購買權、四鄰不願意街坊換陌生人等等。如果進入訴訟程式，這些理由一般都能得到“法官”的認可。可以想象，一個宋朝人不管平時有多神氣，到了賣房的時候對族人和鄰居都必須點頭哈腰，以便得到他們的簽字。
宋仁宗時期又追加一條：“戶絕莊田檢覆估價曉示，見佃戶依例納錢，竭產買充永業……佃戶無力即問地鄰，地鄰不要方許全戶收買。”這一條又給了房客、佃戶們優先購買權。
過了“遍問親鄰”這一關，買賣雙方就可以籤合同了。買賣雙方要去縣衙購買一張“定貼”，起草一份合同，經有關人員審查透過，再購買幾份“正契”，還要繳納稅賦，才能正式簽訂合同。
縣衙蓋章與否，對買方來講很關鍵，同樣一份合同，不蓋章叫“白契”，蓋了章叫“赤契”（明清兩代改叫“紅契”），白契在民間或許有用，但拿到公堂上就等於廢紙一張，比如，業主剛買了套房，還沒住進去，就被別人給佔有，此時如果業主拿著白契去告狀，“法官”不但不支援業主，還要沒收業主的房子。
三、建國後宅基地制度的變遷
宅基地私有時期
宅基地是土地的一種，尤其是自建國以來，我國宅基地制度與整個農村土地制度基本上保持了一致。土地改革時期（1949.9～1953年春），這一時期是“宅基地私有”時期，包括土地都是屬於農民私有時期。新中國建立初期，制定了《土地改革法》，規定土改後農民對宅基地享有完全的所有權，可以買賣、出租、抵押及繼承，農民可以根據法律的規定取得房地產權證書。也就是說在人民公社建立之前的這段時期，農村的房屋是允許買賣的。
土地三級所有
1953年以後，農村開始搞合作社運動，此時農民私有的土地成為入社後的集體公共財產，但是，對於宅基地，在當時的法律層面，並未改變農民對宅基地及地上房產的私有權，農民買賣、抵押、租賃房屋的權利仍受到保護。
1958年我國的人民公社運動推廣開來，全國74萬多個農業合作社改組為2.6萬個人民公社，所有的鄉鎮全部改為人民公社，村建起了生產隊。原屬於各農業合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地，連同耕畜、農具等生產資料以及一切公共財產都無償收歸人民公社和生產隊三級所有。最後逐步形成了以生產隊為主，互助小組、生產隊和人民公社三級所有制。
至此，我國農村宅基地制度框架基本形成，宅基地所有權歸農村集體所有（主要是生產隊所有），社員禁止出租和買賣；宅基地所有權與使用權相分離，農戶擁有宅基地的長期使用權；農戶宅基地使用權依法無償申請取得，農戶對房屋有排他性所有權。直到現在農村的土地所有權性質仍為三級所有，即：村民小組、村委會和鄉鎮政府三級所有，以村委會為主的形式。
改革開放後，農村的宅基地制度雖然有著完善和改革，但是基本上保持了“一戶一宅”、確保集體所有和保障農民的使用權等，一系列的法律法規也是在不斷的強化管理，當然也嘗試進行改革，可以說是嚴格規範管理與如何探索還權賦能交織在一起的。
1982年《憲法》規定：“宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。”在憲法上確立了宅基地的所有權歸集體，使用權歸農民的法律制度格局。當時的農村出現建房高潮，亂佔耕地現象突出。國家連續出臺規定強化了對宅基地的管理。
上世紀末以來，城鎮化加速，農村宅基地開始商業化開發的物件，很多城市居民也到農村購房或購地建房，“小產權房”開始出現。此時國家又出臺了一系列政策保證宅基地的集體所有權，嚴格限制宅基地使用權的流轉，尤其禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
宅基地的改革
改革開放後尤其是近年來，我國不斷嘗試農民承包地和宅基地的所有權和使用權的改革，農村土地實行了30年承包不變的政策，宅基地嘗試使用權的出租和入股等形式的改革。2019年《土地管理法》修改完成，對涉及到的農村宅基地問題進行了修改，農業農村部下發了《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》，要求進一步加強對宅基地的管理。國家相關部門要求在2020年以後要完成農村宅基地使用權和房屋的確權頒證。
如今我國的工業產值早已經超過農業產值，隨著大部分青壯年農民外出打工，農地出現拋荒現象。本世紀初農民種地繳納的“三提五統”被廢除，延續千年的農業稅和特產稅也相繼被廢除，農民種地不再交稅，各種惠農的補貼發放到了農民手中，中國進入到了種地有補貼的時代。
隨著我國完成工業化，越來越多的農民進城成為了市民，城市化率超過60%，也就是說現在有超過百分之六十以上的中國人成為了城鎮居民。目前，我國每年都以1%的速度加快推行城市化程序，可以想象十年二十年以後的我國，超過8o%以上的人口將會居住在城市。農村正在面臨著人口的流失，農村出現了百業凋敝的現象，只剩下留守的老人、婦女和兒童，投資更是難以回到廣大的農村。
宅基地曾經發揮過農民最後一道保障防線的作用，但是工業化時代的到來，農村土地和宅基地的這種最後一道防線的作用正在越來越弱，農民從土地獲得的收益佔收入的比重越來越低。隨著我國國民經濟的迅速發展，低保、醫保和失業保險等社會保障兜底的作用越來越明顯，我們可以想象，未來隨著工業反哺農業以及農村和城市之間社會保障水平的逐步接近將會更加的弱化近幾十年來所設定的農村集體土地和宅基地對農民的保障作用。相反，越來越多的農民進城買房，農村的宅基地會更多的荒廢，如同雞肋一般的存在。
城市化程序導致的幾億套農村宅基地的閒置，是資源的巨大浪費，也是新農村建設邁不過去的一道坎。宅基地從制度上的根本變革已經刻不容緩，如何探討進城農民的市民化和城鄉居民社會保障的同質化，把宅基地轉化為農民的一筆巨大財富們，將會對社會發展和農村現代化起到巨大的推動作用。
在最近幾年的宅基地改革中，開始了一些有益的嘗試，涉及“一戶一宅”、“城鎮居民購買宅基地”、宅基地盤活等幾個方面。農業農村部的規定中要求要嚴格落實“一戶一宅”規定，嚴格禁止城鎮居民到農村購買宅基地，同時為了盤活農村宅基地，農民可以依法自願有償退出，鼓勵盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。允許城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營，允許以出租、轉讓、入股、典賣等方式進行農村宅基地的流轉。
