來源：青島信網
信網12月27日訊(首席記者 於曉)開發商將尚未出售的房子先租賃出去，在租賃期間繼續尋找買家，這一情況在現在的房地產市場中並不罕見。但為了保障雙方的利益，法律也規定了這一情況下租賃方的優先購買權。青島萬科商業地產有限公司(以下簡稱“萬科商業”)曾將萬科中心商業街的房屋租給了青島蠟筆視點文化傳播有限公司(以下簡稱“蠟筆公司”)，租期未到又要將房子賣給他人。蠟筆公司認為，萬科商業在出售房屋前沒有將房屋售價等關鍵資訊如實告知自己，妨礙自己行使優先購買權，萬科商業應承擔由此造成的損失。但萬科商業卻稱公司是在蠟筆公司無購買意願的情況下，才將房屋另行出售的，蠟筆公司的主張不應得到支援。
租出去的房子要被出售 承租方要求萬科商業賠償損失
2018年3月，蠟筆公司與萬科商業簽訂了一份租賃合同，租下了萬科中心商業街的四間房屋，合同約定的租期到2023年4月。合同約定萬科商業可以完全自主的轉讓租賃房屋，但應提前10個工作日書面通知拉比公司。同時，當萬科商業單獨轉讓租賃房屋的，蠟筆公司在同等條件下享有優先購買權。
2019年6月，萬科商業向蠟筆公司發出了一份告知函，稱已有意向客戶要購買蠟筆公司租賃的房屋，要求蠟筆公司在五天內給予書面答覆，否則將視蠟筆公司自動放棄購買權。
在告知函發出後不久，萬科商業就以超過488萬元的總價出售了這四間房屋。在房屋的銷售合同中雖然寫明承租人放棄優先購買權，但卻未見到相關宣告。
到了2019年12月，新房東找到蠟筆公司，要求與蠟筆公司簽訂租賃合同主體變更協議，並向新房東交納租金。但蠟筆公司認為，萬科商業在沒有正確履行通知義務的情況下，將公司承租的房屋賣給了第三方，侵犯了蠟筆公司的優先購買權，萬科商業應當賠償公司的損失。
萬科商業未告知售價 妨礙租賃方行使優先購買權
面對蠟筆公司的起訴，萬科商業表示自己是在蠟筆公司表示無購買意向、自願放棄優先購買的情況下才將房屋另行出售的。為了證明這一情況，萬科商業提供了與蠟筆公司一名員工的微信聊天記錄，但這份聊天記錄裡並沒有售房價格及出售條件等關鍵資訊，而且這位員工也並不是蠟筆公司的法人代表。
根據我國法律規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權;出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。萬科商業作為出租人，雖然在出賣房屋時提前通知了承租人蠟筆公司，但實際上未將關鍵資訊即出售價格告知蠟筆公司，價格不明必然導致蠟筆公司無法作出購買與否的意思表示。
法院認為，萬科商業隱瞞價格行為實際上妨害了蠟筆公司優先購買權的行使，給蠟筆公司造成了損失。蠟筆公司因此要求萬科商業承擔賠償責任，符合法律規定。同時，蠟筆公司在得知萬科商業要售房的情況後，既沒有向萬科公司明確表明購買意願，也沒有積極的詢問價格，因此也存在一定的過失。
對於這筆損失的具體數額，法院認為以出售房屋時的市場價與實際出售價價差為基準，萬科商業賠償蠟筆公司70%價差，約為77萬元。
萬科商業稱租賃方無購買能力 上訴最終被駁回
對於市北區人民法院做出的一審判決，萬科商業與蠟筆公司均表示不服，隨即提出上訴。
蠟筆公司表示，一審法院認定蠟筆公司在房屋出售過程中因沒有積極詢價而存在過失，設定了蠟筆公司的義務，既無事實根據，也無法律依據。而且萬科商業只是與蠟筆公司的員工個人而不是法人代表溝通房屋出售情況，也沒有告知交易條件，並未完成通知義務。
但萬科商業稱，從公司與蠟筆公司員工溝通的微信聊天記錄中可知，蠟筆公司無購買意願與房屋價格無關，而且從蠟筆公司的註冊資金看，蠟筆公司也沒有購買此房屋的能力。
萬科商業認為，透過公司與蠟筆公司員工的聊天記錄、當面洽談以及紙質《告知函》都能夠證明此前雙方在溝通中並沒有不當情況，也能夠證明這名員工可以代表蠟筆公司。根據一審法院查明的事實，蠟筆公司並沒有明確表示購買意願，因此根據相關法律規定，是蠟筆公司放棄了優先購買權。如今，蠟筆公司因主張優先購買權而起訴，這一主張依法不應得到支援。
除此以外，萬科商業也不認可一審法院對於房屋價值以及蠟筆公司損失的認定。
青島市中級人民法院審理案件認為，萬科商業與蠟筆公司的糾紛焦點在於一審法院判決的賠償金額是否正確。根據雙方此前提交的證據以及訴訟理由，法院認為萬科商業作為出租人，在出賣租賃房屋時應保障承租人蠟筆公司的優先購買權。雖然萬科商業已提前將出售事宜告知了蠟筆公司，但卻沒有將房屋售價這一關鍵資訊告知承租人，導致蠟筆公司無法作出購買與否的意思表示。同時，在萬科商業與他人簽訂的房屋銷售合同中，也並未見到蠟筆公司放棄優先購買權的宣告，即萬科商業沒能舉證證明其保障了蠟筆公司的優先購買權。一審法院據此認定萬科商業妨礙了蠟筆公司優先購買權的行使，應予以確認。最終，青島市中級人民法院駁回了上訴，作出維持原判的終審判決。
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