首先不建議購買，根據【中華人民共和國物權法】規定，不動產買賣要過戶登記，意思就是你要有房產證。鎮上的房子，基本都是農村宅基地，屬於小產權房，產權歸集體所有，村民只有使用權，簡單裝修自住都是可以的，其實這些鄉鎮上的房子都是村民以前為滿足基本生活需求在老家宅基地自己建造的房子，沒有報批過政府，嚴格意義上來說屬於非法改變土地用途，購買之前你可以去房產局或建設行政主管部門調檔，看下房屋是否透過規劃核實和竣工驗收備案，是否有相關報建手續，或辦理不動產權登記。如果沒有，你可以繼續去查這塊地的實際使用用途，大部分可能是農耕用地。那如果我們真的各方面都很滿意，但房屋真的就沒有房產證，那我們買到手會對以後有什麼影響嗎？下面我就給大家科普一下房產證的作用都有哪些以及什麼是小產權房。
房產證的作用：
1. 無房產證的房子不能進行買賣交易，房產證是房屋買賣租賃及抵押的重要憑證，沒有房產證，即使簽訂相關協議合同也會被視為無效，不受法律保護。
2. 無房產證的房子無法轉讓，贈與或有子女親屬繼承，沒有房產證，在法律意義上這套房子就不屬於你的，你只有使用權。
3. 由於政府國家規制房子被拆遷時，你可能拿不到任何拆遷款補償。注意，我說的是可能，實際證明，關於是否能拿到拆遷款補償，還是要看政府及有關部門調查認定處理的結果。
4. 在土地使用許可權到期時，再無申請使用權。
5. 隨時存在被強制拆除及拍賣的風險，若開發商存在債務糾紛，還可能面臨被強制執行。
小產權房：
在農村集體土地上建設的房屋，農村集體土地是沒有繳納土地出讓金的，所以沒有國家頒發的正規房地產權證，只有鄉政府或村政府頒發的證書。
其次如果真的購買沒有房產證的房子，那下面這幾個問題你一定要調查清楚。
1. 房子是否存在一房多賣現象，多問問周圍的鄰居，瞭解下前房東的過往及人品。
2. 房子是否被前房東拿去抵押抵債，這都是要去深入瞭解的問題，切不可大意。
3. 購買小產權房，大多數銀行都是無法申請貸款的，一定要確保自己資金充足再去付定金。
4. 沒有監管機構保障，質量難以保證，存在一定的安全隱患
5. 由於沒有房產證，簽訂的合同在法律意義上是無效的，所以隨之面臨著房東違約的風險。
針對上面小產權房是否能拿到拆遷補償款的問題，這裡解釋說明一下，根據我國【國有土地房屋徵收與補償條例】第二十四條，無證房屋是都能夠獲得補償必須經過相關政府部門的認定；屬於合法建築的，應當給予補償；屬於違法建築的，不給予補償；違法建築的定義是：違反法律法規在城市規劃區內，沒有取得建設工程規劃許可證或者違反工程規劃許可證的規定建設的建築。那麼無證房子一定就是違章建築嗎？現在的房地產市場中，還存在大量的沒有產權證的房子，如果拆遷時都不給予安置補償可能不太現實，只是會不會拿到全額補償的問題。
綜上，無證的房子如果能避免就不建議購買，實在各方面都比較合適滿意，購買時一定要謹慎謹慎再謹慎，重要的事情說三遍，房屋背景調查做好，相關資料準備好，甚至可以在法律方面向律師諮詢下。
