概述：
區分“新建”和“改建”的關鍵點是看土地，即加裝電梯的用地是否在原建築物的用地範圍內。
如果加裝電梯侵佔了第三人的土地使用權、電梯主要落在原樓棟用地範圍之外的土地上，就不屬於“改建”，而屬於選址“新建”。
一、法律規定
《城市建設統計指標解釋》（2001，現行有效）規定：
“1．【新建】一般指從無到有、“【平地起家】”開始建設的企業、事業和行政單位或獨立工程。
2．【擴建】指【在廠內】或其他地點，為擴大原有產品的生產能力(或效益)或增加新的產品生產能力，而增建主要生產車間(或主要工程)、獨立的生產線、分廠的企、事業單位。行政、事業單位在原單位增建業務用房(如學校增建教學用房、醫院增建門診部、病房)也作為擴建。
3．【改建】指現有企業、事業單位，對【原有】設施進行技術改造或更新(包括相應配套的輔助性生產、生活福利設施)，沒有增建主要生產車間、總廠之下的分廠等)，則 該企、事業單位應作改建統計。”
根據上述規定，區別新建和改擴建的關鍵是：
1、施工的物件原來是否存在；以及
2、新增建築物是否落在原建築物用地範圍之外的土地上，即是否涉及新址。
第2點最為關鍵。
二、加裝電梯的實際操作
加裝電梯可以分為【既有住宅加裝電梯】和【非住宅類建築加裝電梯】。
這兩種情況有比較大的區別。下面將以對比的方式進行闡述。
1、用地
（1）既有住宅加裝電梯的用地
既有住宅加裝電梯如果佔用了小區的公共用地、甚至城鎮公共用地，就不能屬於改建或擴建，只能是新建。
當然，如果加裝電梯的用地範圍在原來的老樓用地範圍內，例如在樓道內，那應當屬於改建。
但在實際操作中，大量的加裝電梯案例超出了老樓原來的用地範圍，尤其是有連廊的電梯（見下圖），更是佔用了較大的小區公共用地，這類案例肯定不能稱為“改建”，應屬於“新建”。
（2）非住宅類建築加裝電梯的用地
非住宅類建築加裝電梯一般是指辦公樓、行政服務樓、廠房等加裝電梯，這類加裝工程一般都在建設單位（例如工廠）原來就擁有的土地使用權範圍內進行，這樣電梯就不會落在第三人的土地使用權範圍內，因而不涉及選址新建。
2、《工程規劃許可證》等報建手續
（1）既有住宅加裝電梯實際操作中一般都按照“新建”辦理
工程區分為【新建、改建和擴建】等情況，《工程規劃許可證》（“規劃證”）等報建手續上會分別註明，但新建工程一般只說工程名稱，不一定特意強調“新建”，只是列明專案名稱而已，例如“保利中央公園”、“某樓加裝電梯”。
規劃證本身則區分為【原證的變更】和【新辦】兩種情況的。
既有住宅加裝電梯在實踐中是作為獨立的新建工程辦規劃證的，名稱就叫“加裝電梯工程”或“增設電梯工程”，而不是叫“某樓改建工程（加裝電梯）”或“某樓改造工程（加裝電梯）”；而且規劃證只記載加裝電梯的施工面積，並不記載老樓的建築面積，也不是對老樓原有的規劃證做變更、增加一點建築面積而已。
下面是幾個既有住宅加裝電梯案例的《建設工程規劃許可證》：
上述資訊均來自各地的官網。
從下圖可以看出，北京沒有把既有住宅加裝電梯歸類為“改建”：
上述資訊來自北京市規劃和自然資源委員會。
下面是上海的案例，這個案例把既有住宅加裝電梯明確定性為“新建”：
上面是上海市徐彙區規劃和自然資源局在其官網公示的徐彙區冠生園路251號加裝電梯專案的總平圖，圖中清晰地註明：加裝的電梯屬於“新建建築”。
（2）部分非住宅類建築加裝電梯按照“改建”辦理
下面是幾個非住宅類建築加裝電梯的《工程規劃許可證》，是按照改建手續來辦理的：
上述案例有個共同特點：都是非住宅類建築加裝電梯。
這類案例和既有住宅加裝電梯的最大區別是:
加裝工程一般在建設單位原來就擁有的土地使用權範圍內進行，這樣電梯就不會落在第三人的土地使用權範圍內，因而不涉及選址新建。
這是此類案例可以界定為“改建”的關鍵。
三、概念澄清
要澄清以下幾個說法：
1、既有住宅加裝電梯如果侵佔第三人的土地使用權，則應當支付地價款並依法辦理用地手續，不能因為沒有辦理用地手續而反過來認為加裝電梯屬於改建。
2、不能認為加裝電梯屬於新建、改建之外的獨立的分類。
《城市建設統計指標解釋》只規定了新建、改建、擴建等分類，沒有單獨規定“加裝電梯”這個類別，加裝電梯只能屬於前述分類中的一類。更何況，加裝電梯本身不存在任何可以突破法律的理由。
如果任何工程都說自己可以自成一類，那麼國家的法律法規就被徹底架空、形同虛設了。
3、對老樓鑿牆開洞、管線改道的那部分工程確實屬於改建，加裝電梯工程是由【老樓的改建】和【電梯的新建】兩部分組成的，
但不能只拿老樓的改建來界定加裝電梯，主要的工程還是電梯的新建，改建是為新建服務的。
而且，區別“新建”和“改建”的關鍵的點是土地。
4、不能因為電梯是老樓的附屬設施而認為加裝電梯只能屬於老樓的改建。
“新建”和“改建”不僅僅針對房屋而言，一樣也適用於附屬設施。《民法典》第278條的原話是“改建、重建建築物及其附屬設施”。
加裝電梯屬於附屬設施的新建。
四、結論
由於既有住宅加裝電梯一般會超出原樓棟的用地範圍，電梯主要落在第三人的土地使用權範圍內，涉及到了新的選址，符合《城市建設統計指標解釋》對“新建”定義的關鍵點，報建手續也是作為一個獨立的新建工程辦理的，因此，既有住宅加裝電梯在原則上屬於“新建”工程，“改建”只能是例外。
既有住宅加裝電梯不屬於《民法典》第278條中規定的“改建、重建”，不適用“三分之二以上”條款，必須得到全體業主同意。
《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》（2020年05月20日釋出）印證了這個結論。該手冊在加裝電梯那部分明確規定了一票否決權:“……且其他業主不持反對意見”。實踐中，只要有一戶業主反對就不會裝電梯。
北京的做法充分說明:老樓加裝電梯是不能採用少數服從多數原則的。
不能為了在決策時甩開受不利影響最大的低層住戶而刻意曲解法律、規避“新建”的定性。
誰再堅持既有住宅加裝電梯是“改建”，誰就是想強推加裝電梯！這不但違法，而且和咱們國家始終強調的“自願”原則背道而馳！
惠民工程也要依法辦理！
安定團結、和諧穩定、依法治國，這才是真正的大局，請以大局為重！
