本報記者 郝亞娟 張漫遊 上海 北京報道
今年以來，多家房企出現資金鍊問題，頻頻爆出違約。一直以來，房地產行業佔我國GDP較大比重，化解房地產企業風險的重要性不言而喻。
近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合對金融機構釋出《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產專案併購貸款業務。這也意味著，依靠行業併購消化不良資產成為本輪房地產行業風險出清的主要路徑之一。
《中國經營報》記者在採訪中瞭解到，在政策支援下，有銀行開始觀望房地產風險處置專案併購的情況。
但金融機構將怎樣參與？在這一過程中，風險防控的邊界如何把控？受訪人士表示，行業景氣度能否順利修復依然是收併購推進的最大前提，銷售預期不明朗的情況下購房者觀望情緒濃厚是目前的最大堵點。
金融“騎士”入場
針對房企存在的現金流難題，《通知》要求金融機構入場“護盤”，具體圍繞六方面內容展開，包括穩妥有序開展併購貸款業務、加大債券融資支援力度、積極提供併購融資顧問服務、提高併購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制。
“目前內部正研究參與房地產風險處置專案併購的具體路徑。”某國有銀行授信部人士告訴記者。
某國有銀行地方分行行長也坦言：“據瞭解，現在總行正在針對監管層的指導制定具體的政策和專項內容，目前還沒有下發給地方分支行，因此我們還沒有具體動作。而且哪些屬於風險處置專案、要走怎樣的併購程式、買家可以是哪些企業都還不明確。”另一國有銀行分行授信部人士表示，房地產風險處置專案併購屬於公司貸款專案，但分行層面在這方面的審批權還沒下放。
“銀行的優勢在於資金面相對充裕，且透過房地產開發貸和按揭房貸已經和房地產企業有深度合作。”中國銀行研究院研究員王梅婷分析，“目前房地產全行業資金鍊緊張，很難出現前幾年行業龍頭進行大規模併購的情況；同時，考慮到監管趨愈發嚴格，場外資金也很難透過理財、資管產品等借道進入房地產市場，預計未來一段時間，銀行是房地產企業併購的重要資金來源。”
大型房地產開發企業的債務違約事件頻繁出現是2021年房地產市場的典型特徵。自9月起多家房企面臨流動性困境，化解房地產行業風險已到了關鍵時刻。
談及此輪房地產企業出現債務問題的原因，國家金融與發展實驗室高階研究員尹中立指出，既有房地產調控政策作用的結果，也與房地產龍頭企業出現債務危機對市場衝擊有關。他認為，從行業情況來看，有關部門在出臺“三線四檔”政策時，考慮到市場的穩定，對財務資料不達標的房地產開發企業設定了三年過渡期，但此政策在執行過程中出現層層加碼現象，財務不達標的企業基本失去了融資能力，有些銀行甚至提前抽貸，導致房地產市場出現了一定程度的流動性梗阻。
“儘管部分民營房企開啟自救模式，儘可能對已到期或將到期債務進行展期申請，或是透過各種渠道進行融資，但整體來看金融機構均較為謹慎，獲得融資十分有限。”同策研究院分析師陳舒告訴記者，長期來看，在融資環境整體維穩的基調下，融資端雖略有鬆口，但金融機構對民企整體信心不足，若金融市場持續無法恢復，債務違約事件或將繼續發生。
房地產併購專案風險幾何？
上述國有銀行授信部人士向記者透露道，從近期監管層指導檔案可以看出，“房住不炒”、不將房地產作為短期刺激經濟工具等總基調不變，但監管層希望透過對金融機構的支援，扭轉前一陣子市場對房地產領域的悲觀情緒，鼓勵金融機構對房地產的合理發展需求要給予支援。
“從近段時間來看，直接收併購案例並不是很多，主要是前期優質房企鑑於資金和風險以及市場預期考慮並不敢輕易發起收併購，此次明確政策後，未來優秀房企的併購意願會增加。”同策研究院資深分析師肖雲祥告訴記者。
中國房地產資料研究院院長陳晟告訴記者，尤其針對民營房企專案的併購，要與現在市場上的土地交易情況進行對比。“如果透過併購專案獲得土地與企業直接在市場購買土地專案差不多，那房企就沒有併購的動力。所以，要促成房企併購專案，要有市場因素的考量，同時還要結合併購本身的一系列財務、法律等方面進行決策性評估。”
肖雲祥指出，在對風險房地產專案進行併購時，需要對出險企業進行多方面的評估，但僅從資金需求的角度來看，通過出售資產獲得資金是出險房企的核心訴求，但優質專案的出售也意味著未來競爭能力會受到削弱。
王梅婷向記者分析稱，房地產專案併購貸款的風險主要集中在企業自身經營層面、行業層面上。“由於房地產企業交易利益鏈條大，房地產企業賬目報表不夠清晰以及與管理層存在利益衝突等原因，一些房地產企業併購之後存在整合困難的情況，而企業盲目擴張、賬目複雜、虧損嚴重等則可能導致併購專案出現大幅虧損。從房地產行業層面上，如果房地產行業景氣度繼續下行，則併購主體和被併購標的都有可能陷入更加嚴重的經營困境，導致房地產融資出現問題。”
畢馬威中國重組諮詢服務主管合夥人何巍燁告訴記者，提升投行化思路化解風險是當前較為有效的處置思路和模式。“一些金融機構在部分風險專案中可能已是債權人，如何從傳統的債權保全思維，到用做大增量、多方共抬、爭取資源、時間換空間等思路去化解風險，對金融機構而言，即是機遇，更是挑戰。”
化解房企流動性危機
自12月以來，金融機構、住建部門及地方政府聯合表態協同化解房企流動性危機。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析，此次《通知》提出的收併購金融模式，其實說明當前房地產金融的邏輯：房貸政策放鬆、發債政策放鬆、房地產資產證券化政策放鬆、收併購政策放鬆。類似政策循序漸進，和化解當前房地產企業的金融風險等有關，也是各類金融機構和房企所需要積極關注的內容。
在嚴躍進看來，《通知》一方面給很多機構和企業提供了更多的金融支援和寬鬆環境，有助於借併購實現更好的專案擴充套件；另一方面，類似收併購下，一些問題房企的專案可以獲得更好地消化，有助於促進此類企業專案的去化，也加快資金的回籠，防範房企經營問題的擴大。
何巍燁提示道，在支援房地產風險專案併購的過程中，金融機構也需要強化貸款風險管理措施的到位和落實，按照穿透原則評估專案風險，做實做透貸後管理尤其是資金用途的監管監控，方能有效降低、防範風險。
不過，穆迪投資者服務公司認為，鑑於對降低系統性風險的高度重視，政府不大可能放寬房地產開發商（尤其是財力薄弱的開發商）融資渠道。與此同時，除非開發商能夠大幅降低槓桿水平、償還到期債務而不損害其資產負債表流動性，否則市場難以重拾信心。
需注意的是，植信投資研究院在《2022年宏觀經濟展望報告》中指出，整體住房金融環境改善不等於融資環境轉為寬鬆，除央企國企和部分資質較好的民營地產企業外，更多的中小民營房企融資狀況仍未得到改善。疊加明年二、三季度將迎來合計290億美元中資地產美元債到期的小高峰，房企還債壓力仍然較大，不排除更多房企出現實質違約、信用危機的可能。
對此，植信投資研究院建議，對房地產行業提供穩定合理的金融支援尤為必要，可以有三方面舉措：銀行信貸應避免大起大落，保持按揭貸款平穩執行；商業銀行將加快按揭貸、開發貸審批和發放速度；可能小幅調降首套房房貸利率，適度降低購房者融資成本。
