自十一月份以來，房地產市場經歷了幾個月的低迷期之後，終於慢慢回暖了，上海也不例外。一系列的金融政策，以及多次會議要求促進房地產市場健康綠色發展的訊息，讓很多房東以及購房者都看到了希望。
在房產最慘淡的季節，對於正在苦苦賣房的房東來說，房子能夠賣掉，哪怕有賣掉的希望，也是一件很令人期待的事情。
三年前的下半年，市場和現在是差不多的，比較慘淡，慘淡的市場對於急於買房的房東來說，很是煎熬。但是縱使賣房難，在賣房的時候也要多留點心眼，不能盲目輕信客戶的承諾。
今天要跟大家講的案例，作為局外人都覺得首付一萬就網籤這種肯定是騙子，但是急著賣房的房東看到這麼誠意、資質這麼好的客戶，還是很容易相信的。
今天就帶大家看看首付一萬就網籤的客戶到底靠不靠譜。
一、首付一萬就要網籤
2018年10月份，我的一個賣了三個多月房子的朋友王也（化名）找到我，說自己的房子有買家要談判了！要我陪他一起去談判。
聽到這個訊息，我是喜憂參半的。喜的是朋友的房子要談判了，可能就賣掉了。憂的是這個中介可能不靠譜。因為就在昨天，就是這個某中介，還讓王也假扮買房的客戶，去和另一個房東磨價格，從而套出房東底價。那今天這個買家，會不會是故伎重演呢？
管他呢，反正談判可以漲經驗，就當去學習了。即使假客戶也無所謂。
雖然覺得可能是假客戶，但我們還是嚴肅對待，商量了各種談判的籌碼，還特地買了夜宵吃的乾糧和飲料。萬一是真客戶，中介還要和我們打疲勞戰，半夜11點半在幽閉的談判室裡，在中介以為我們快要崩潰的情況下，優雅地拿出乾糧，補充體能，讓中介先崩潰。
應對某中介，我們的準備是充分的。
但是，劇情的發展，完全出乎我們的意料之外。
標準流程見面後雙方出牌，中介告訴我的付款方式是：首付一萬元，剩下的300多萬，4個月後過戶當天支付。
看清楚，不是定金一萬元，是首付一萬元！首付一萬元就網籤！
我的第一反應，是不是聽錯了。再三確認後，確定是一萬元就網籤……
當時我立馬就想到了之前的一個新聞。黃小姐透過定金鎖定6套房子2年多，最後鬧上電視臺被新聞曝光。至少那個黃小姐也是每套房子5萬元，而且只簽了居間協議。
今天我居然會碰到一個只付一萬元就網籤的買家！
二、這裡面肯定有詐
我問了中介幾個問題，“你們以前操作過這種事情嗎？”“只付定金一萬元網籤很常見嗎？”中介信誓旦旦的告訴我：“很常見的，我們經常這麼操作，而且有好幾套房子這麼操作的，房東最終都拿到錢了。”
如果我是小白，那也就算了。我可是在上海買過十幾套房子的人，幫親戚朋友做參謀買的更多。碰到這種付款方式第一個反應就是：詐騙。
所謂詐騙，分幾種情況：
- 買家是假的，是中介的演員。提出這種付款方式，完全就是為了套取我們底價。
- 買家是真的，但中介在騙我。因為當天下午中介明確說過要面談的客戶首付是200萬。現在變成了首付1萬，就是為了慢慢加首付，套取我的底價。
- 買家是真的，碰到了黃小姐二代，還是升級加強版。透過1萬元鎖定300萬資產。
想想就可怕，特別是第3種情況。幾個來回之後，還是算了，不談了。下樓和客戶打個招呼就打算走了，和中介說了一句“這種情況和詐騙沒區別，風險太大了”。結果劇情發展又完全超出了我的想象。
買家聽到我說是詐騙，開始激動了。拉我們進談判室，一定要講講清楚。
三、真的只有一萬元
原來這個買家是真的！
這個買家是個老師，看得出人很善良，不會說謊。她告訴我，他的父親剛剛生病去世，看病醫藥費花了50多萬，為了看病，問親戚借了幾十萬還沒還清。自己身體也不好，住的房子是四樓，希望買個樓層低的不用爬樓。目前自己住的房子沒賣掉，希望先付一萬網籤，自己房子賣掉了再給我們錢。
因為實在看病手頭沒錢了，手裡只有一萬元，親戚朋友都不願意借了。所以提出付一萬元的方案。中介告訴她，有很多這種案例，可以先把房子定好再慢慢賣自己的房子。
聽到這裡，我有點明白了，這位老師完全不懂房地產交易流程，給她出這個主意的，是慫恿她付一萬元首付買房的中介。中介不斷忽悠，“這種情況很正常的”，“完全可以操作的”，“你的房子很快可以賣掉”。但是這麼做對於這位老師的風險到底有多大，卻完全不提。
試想一下，如果這位老師今天簽約籤掉了，只付了一萬元後網籤，而且賣家始終不違約，老師賣自己的房子時，會有什麼下場：
下場1：房子被賤賣
前期為了讓老師願意出手買房子，所以老師的自住房價格會報高。後期這位老師會被不斷壓價，被車輪戰，被假客戶折磨，耗費精力無數，最終低於市場價至少幾十萬甚至一百萬賣掉。有可能賣出價低於買入價，又要去外面問親戚借錢。
下場2：付違約金
在接下來的12月到2月的淡季根本賣不掉房子，買的這套房子時間到期違約，不僅要承擔違約金，還要付中介費，損失至少幾十萬。房子沒置換成，又背上更多負債。
下場3：借高利貸履行約定
房子賣不掉，為了履約去借民間借貸，揹著高利貸，家破人亡。（銀行抵押貸款？老師基本不能做的）
買賣非兒戲，以上無論哪種情況發生，對於這位老師，都是悲劇！
正常的做法，肯定是先賣掉自住房子，談一個相對長的交房週期，手裡有了錢了再買自己心儀的房子。因為老師賣的是小戶型學區房，很多人買來是掛戶口的。當時的市場，又不會快速上漲。
但是現在，由於這位老師沒有這方面的常識，這些人就慫恿一個善良的老師去冒險，而且還不斷欺騙說是市場常見的情況，沒有風險，這個問題性質，就嚴重了。
勸說甚至鼓勵弱勢群體人群，去冒他們完全無力承擔的風險，而且不設任何安全墊，這本身就是一種不道德。
我們可以在愚蠢面前保持沉默
但是不能在邪惡面前熟視無睹
況且，以上總結的無論哪種下場，中介都是穩賺不賠的。因為大部分中介居間協議上都會有約定，只要簽約，哪怕違約，都必須付中介費。
高，實在是高。拿買家和賣家雙方的巨大風險做嫁衣，反正中介是不會虧的。
故事的結局，房子肯定沒賣。這位老師覺得我們是神經病，對於某中介的好感又增加很多，繼續找願意收一萬元就網籤的房子，並且表示自己住的房子只給某中介賣！
四、總結
讀完案例，可能會有人覺得，即使跟這個客戶簽了賣房合同，不管她有沒有違約，作為房東都是沒有損失的。
其實不然，如果最終這個客戶違約，一方面，自己錯失了幾個月的買房時間，這期間肯定能賣到合適的價格。另外一方面，中介就得知了自己的底價，在之後與真正的客戶談判時，自己就沒有了優勢和籌碼。
所以不管是房東還是客戶，在進行房產交易時都要做好風險的把控。
