房貸斷供越來越多，原因是什麼？

這個問題可以有3個原因，但最意想不到是第3個原因：

（1）負資產

最直觀的原因，一定是房價下跌而造成負資產，即對銀行的未還債務（比如80萬，含本息）大於房產價值（比如該房二手價接近甚至低於80萬），那麼供款下去也就沒有意義，除非不想當失信人而繼續咬牙供下去，但即便願意咬牙起碼也得有牙可咬（穩定收入）不然就是下面說的原因2了。

當年香港的金融海嘯，無數家庭成為負資產原因也正是如此，香港首付超低，低至1成就能“上車”（香港俗稱買樓的意思），房價輕微跌10%就必須被要求提供抵押物補充，不然就收房子拍賣。就連當年很多香港明星也因此破產。

那麼我們呢？當年2015-2018去庫存，不少人是拿到政策優惠把首付做成了2-3成，因此也意味著只要房價向下波動20%就負資產了。

所以這波房價向下波動越多的城市，當地法拍房數量就會毫無疑問暴增。

（2）收入下降

對於大多數人，都是靠著穩定收入來償還房貸月供，一旦收入變得不穩定、下降甚至被裁員，除非短期內能馬上找到新的收入來源，否則斷供只是時間問題。

近2年的疫情，疊加經濟不景氣，越來越多行業加入裁員行列，即便勉強穩住飯碗的，減薪也是越來越常見，甚至還包括了最近（2021年12月）多地公務員降薪、降福利。

如果說公務員降薪，是因為土地財政下的地皮流拍越來越多，政府財政收縮下的“（李克強總理提出）要過緊日子”，但起碼還是有穩定不裁員的日子。

至於企業打工人，朝不保夕是越來越無可避免，就連網際網路大廠也一樣。降低或取消年終福利已經是最好的結局，更多的企業是動輒20、30%的裁員。（旅遊、教培從業者表示已哭乾眼淚...）

試想，如果原來每月收入固定2w而房貸8000，減去起碼還有1萬可供日常消費。可是一旦收入縮水到1w，衣服可以不買、吃飯可以不去餐廳、甚至手機爆屏也可以忍受不修，但是房貸總不能拖欠銀行，不然就法拍房名單見。

肉眼資料可見，這兩年的法拍房數量完全是直線上升，2017年淘寶拍賣房子才幾千套（不過有可能是2017年當時法拍上線數量少），2019已經突破50萬套，2020更是翻倍100萬套以上。

至於2021法拍數量多少，還有15天就是2022年，拭目以待！

（3）房價不漲

沒錯不要懷疑，房價不漲也可能是斷供潮的原因。相對於前兩者，這個原因更加深層次，要從消費說起。

中國是一個消費大國，無數的行業是基於我們人口眾多消費能力充足從而發展起來，比如汽車（特別是新能源汽車）、奢侈品。無數的商業巨頭都是盯著中國市場做生意，當中除了外資，更多的是中國本土企業。

從經濟學而言，消費信心來自以下三方面：

1. 收入增長
2. 儲蓄消耗
3. 債務方式

也就是說，這3方面支撐了我們整個社會的消費，每年消費市場增速靠的就是它們（補個數據，2021年11月消費市場增速放緩至4%，過往若干年基本維持5-6%以上）。

1.首先收入增長，這個很好理解。不少行業的薪資水平是逐年遞增，哪怕不是每一年都加工資，但至少2-3年漲一次薪水是很常見。

月收入10000，預期明年行業發展更好，公司效益逐年提高，老闆答應明年又漲薪到13000。因為我可以毫無顧忌買個手機做個分期，甚至看好房子明年入手、月供3000。

換句話說，就是對未來收入的預期可以折現成當下的消費行為。

2.其次是儲蓄消耗，這個也很清晰。只要賬戶上有錢有餘額，我就能消費。比如過往每月存下個2000，存了一年，我可以個包犒勞自己總可以吧？

又或者哪天我爸原來是億萬富豪，強迫我繼承了10億資產、50套房子收租，那這儲蓄怎麼也得夠我消耗大半輩子了吧？怎麼也得買幾臺庫裡南和灣流，不要天天擠地鐵了。

當然，大多數人更現實的狀況是，存了一筆錢可忽然間工作沒了又或者累了想換工作，有足夠儲蓄意味著我可以先瀟灑一段時間才重新回到職場，又或者真的疫情下失業，有個6位數存款的話起碼也能還房子月供、日常還能消費、總不至於淪落到睡大街。

當然，儲蓄也終會有消耗完的一天。

3.最後是債務方式，這個要重點講。

債務方式，除了包括透支信用卡之外，更主要是資產債務的變現（主要是房子）。

透支信用卡，比如年底老闆答應給50萬年終獎，那我年頭時候就直接買包買車、甚至買房，總之可以有一百種方式能提前變現這筆錢。

至於資產債務的變現，是指對房子未來升值空間的預期與當期折現。

比如房價穩漲不跌的大環境下，為什麼人人都好像不買房子就虧了，幾萬人去搖號新房？

因為大家都預期，今年值1000萬的房子，明年大機率就1200萬了，再後年就1600萬了。哪怕我手上資金只有500萬首付，但完全不礙我貸款買入，然後過兩年賣出。總之就是穩賺幾百萬，不可能虧。

而更多的人，是早幾年靠著不限購不限貸的政策下，用低首付積攢了多套房源，而每套房源都在近幾年翻了好幾倍，走在街上，身價沒有幾千萬都不好意思跟人打招呼。

這提到的重點就是債務變現，因為我們知道更多的人並不是全款買房，而是向銀行貸款。但也完全不礙我首付500萬、總價1000萬，過兩年1600萬賣出，減去500萬銀行貸款，2年後我就能哭著賺600萬，平均1年300萬。

即使還沒到2年後的變現，但完全不礙我現在已經是年薪300萬收入的人。那麼還愣著幹嘛，明天趕緊去買幾臺賓利代代步啊！

看到沒有？在房價上漲預期不變的情況下，消費市場也同樣會欣欣向榮，因為大家都在透過負債的方式，正面積極地刺激著消費市場。可是一旦上漲預期改變，會發生什麼？

毫無疑問，必然是消費收縮。

這裡的上漲預期，我們且不說反向變成下跌這麼極端（實際上二三線城市已經出現），只討論一種情況——上漲速度緩慢、甚至平盤不漲。

因為負債是有成本，而目前多數人的銀行貸款多數是在4-5%，同時考慮首付款的資金成本（至少2%以上），只要房價增速低於2-3%，那麼房子就可能已經不是一項正回報資產。如果再考慮到房產稅等（再次不展開說），結果可能更不理想。

而這個結果帶來的最直接影響，就是對消費的衝擊。

【實際例子】比如月收入2萬，房貸8000，剩下1.2萬供日常消費。即便工資不漲，但我預期2年後能賣掉所投資的房子而變現一大筆資金。在此預期下，我還是可以放膽去買車買包的各種消費，即便我真買了一臺100萬跑車需要月供1.2萬也無所謂，反正2年後我賣掉房子就原地滿血復活。

可一旦預期被改變，2年後房子可能賣掉的回報沒有100萬、只有50萬或更少，甚至賣不出去的話，我當下的所有消費行為都要重新規劃——不能買跑車了，可能也不能買那麼多包包了，去夜店、去旅遊的次數要減少了——同時還要面對“由儉入奢易、由奢入儉難”。

最終從宏觀角度，一旦房價上漲預期被打破，消費市場必定受到影響。如果再疊加疫情下經濟的不景氣，那麼消費收縮將會肉眼可見的越發明顯。

而對於每一個你我他的社會人來說，如果整體消費市場需求不足，反過來就會成為了前面提到的“收入增長”無法實現，因為你所在的行業/企業效益被動下降。在傳導鏈條上，這種收縮會逐級傳遞，並且被放大。最終導致的結果就不是回答開頭的“2萬收入穩定而月供固定8000”，而是“收入縮減變成了1萬而房貸固定還是8000”，剩下2000怎麼生活？

哪怕退一步，你想即時賣掉手中房子變現，換個小房子。可是當下二手住宅成交量極度低迷的情況下，賣得出嗎？即便願意降價賣，你願意接受平白無故的身家被動縮水幾十上百萬嗎？（當然你鄰居可能更著急套現，在你降50萬時他可能降60萬，內捲了）甚至退一步，你願意從高檔小區，全家搬到老破小房子嗎？

回到正題。

所以不要以為只有收入下降、或者儲蓄消耗殆盡才會造成斷供，房價漲得太慢也一樣會造成斷供，只是這個過程會更漫長才會看到。可是，當這個過程來到之時，就不會只是一兩個行業的事情，而是全社會大範圍都需要共同咬牙面對。

當然，我們還是要相信政府不會坐視不管，但是，放在眼前的真不是三兩個政策就可以徹底解決的事情。

重點是，相比於再次放任房價起飛，我們更應該做的是找到真正經濟（收入）增長的新動力，過去是外貿，未來只能是科技。

加油吧，房貸人！