要下跌就要看一個指標：居民負債程度
因為他的極限就是房價的極限！
而房價崩潰的源頭，就在於居民槓桿的平衡被打破。
怎麼打破呢？這需要兩頭趕，一頭是房價繼續漲，居民負債繼續增加，另一頭就是業內形勢惡化，居民收入下降～
01
通常,若一個經濟學家說房價漲到頭了,大抵都會從以下幾個方面展開分析:
1、城鎮化到頭了;
2、房地產稅要來了;
3、國內外形勢危急了;
4、人口危機顯現了;
5、貨幣政策該轉向了。
城鎮化到頭,意味著城市擴張的動力消失,亦即土地財政到頭,勢必要透過房地產稅來補充財政收入。
當國家的內部形勢是貧富分化和人口危機,外部形勢是貿易摩擦和新冷戰,這意味著經濟結構轉型迫在眉睫,那麼貨幣政策就不能再像以前一樣繼續大水漫灌。
但我研究了日本和韓國的經濟史,並分析不同階段所對應的房價走勢後,發現城鎮化率、房地產稅、人口危機甚至外部形勢都不是可以左右房價走勢的決定性因素。
就拿韓國來說:
第一,文在寅競選時承諾要降房價,上臺後,他把房地產稅收到了1.2%—6,多套房的轉讓稅高達65%—75%。
第二,韓國的新生人口出生率是全世界最低的,韓國甚至可能是世界上第一個自然消亡的國家。
第三,韓國的城鎮化水平也到了無法增長的地步,穩定在82%左右:
第四,韓國的外部環境也相當惡劣,除了北方的窮兄弟一直添亂外,他們還和日本在多項領域是直接競爭關係,2020年的韓日貿易戰,也一度打上了新聞頭條。
但上述情形絲毫沒有影響韓國房價的漲勢:
但是啊,貨幣政策,絕對是影響房價的最關鍵變數,這是放之四海皆準的真理。
經歷過疫情大放水之後,我們已經看清楚了,各國的資產價格,所反饋的都是本國的貨幣現象,跟基本面無關一—貨幣松,房價漲,一旦貨幣收縮,房價也一定下跌,這是毋庸置疑的。
問題是,在泡沫狀態下,貨幣收縮會直接刺破泡沫,導致一系列的經濟問題,令決策者投鼠忌器,而處於緊一下鬆一下的搖擺狀態當中。
就說韓國,緊貨幣的政策實施了一陣後,暴露了開發商的債務風險,首富們一陣哭喪,於是又開始鬆了…….
所以指望決策者因憐憫年輕人生存成本高昂而出手降房價,是不現實的。
房價不會繼續漲,只可能是因為它存在一
個邏輯上的極限,房價已經逼近了這個極限,失去了繼續上漲的空間。
房價會跌,也只可能是因為如果不採取措施,就會有更壞的事情發生,是兩害相權取其輕的無奈選擇。
我們就從房價的極限這個角度來講一講,什麼樣的情況下,房價就漲不動了,而會掉頭向下。
02
在東亞的發展模式中,房地承擔了一個非常重要的功能一一收集勞動剩餘。
什麼叫勞動剩餘?為什麼要收集勞動剩餘?
舉個例子你就明白了。
眾所周知,建設資本主義是需要原始積累的一一要致富先修路,關鍵是修路的錢從哪裡來?
比如建國初期,我國雖然幅員遼闊物產豐富,卻只能坐在礦山上發愁,因為沒有機器採不出礦。
裝置須進口,技術須進口,可是外匯都沒有,怎麼進口?
只能拿農產品跟其他國家換外匯,再拿外匯去進口機器、生產線,這就叫農業補貼工業。
農民種出10擔糧食,留下自己吃的5擔,剩下交公的5擔,就叫勞動剩餘。
所以我國工業化的原始積累,是廣大農民兄弟,勤勞苦幹省吃儉用,省出來的。
搞城市化建設,要修地鐵,修高速,修水
房地產的本質,就是透過銀行,把居民的儲蓄及未來的收入,都轉移到政府手裡。
為什麼不直接轉移?
一來是有更大的徵收成本,二來則會打擊勞動積極性。
假設你穿越到古代成了一個農夫,經過一年的辛勤勞作,收了100斤稻米,官府要強行拿走70斤,你會老老實實主動交出去嗎?
你不會,所以首先得有暴力機器監控你,這就叫成本;其次你肯定會想方設法隱藏收入;再次就是你第二年會消極勞動,只種70斤….
但買房就不一樣了,你會積極主動地把勞動成果(儲蓄)交出去,更加會為了維護房產價值,而心甘情願地九九六。
所以為什麼像韓國那樣的發達國家,年輕人擁有一套自己的住房也那麼難?
難就對了,他越覺得難,越是要省吃儉用,那他貢獻的勞動剩餘就越多。
既然房地產的屬性,是收集打工人的勞動剩餘,那麼請問,你的勞動總值有沒有上限?九九六不能榨乾,零零七也榨乾了。
買房這件事,把你家6個錢包和你夫妻二人未來幾十年的收入,一股腦全掏了,你還能掏出更多嗎?你兒子將來難道有12個錢包可掏?
不僅勞動剩餘有上限,事實上,在突破一個邊際值之後,房價越高,勞動剩餘反而越少。這是因為資本是排斥勞動的。
用馬克思的話講,是資本的再生產會擠壓勞動的再生產。資本的再生產就是錢生錢,比如炒房。
勞動的再生產,則分兩種情況,一種是打工人體力的恢復,即下班後的放鬆和休閒。另一種就是生育。
勞動的再生產受到擠壓,放在現實中,就是九九六和低生育。
低生育肯定不好,但九九六有什麼不好呢?打工人開足馬力滿負荷運轉,難道不是高效率?怎麼是排斥勞動呢?
九九六、大小周的真實圖景是怎樣的?
是2個打工人,領3人的工資,幹4人份的活
得,2個人失業。
九供給過剩。
所以從國家整體上看,九九六並不是充分就業,而是勞動力資源的浪費。
也就是說,房價越高(資本再生產),對勞動的擠出就越多,勞動總值就會降低,進而減少勞動剩餘。
從這個角度講,勞動剩餘的最大值,就是房價的上限。
再看低生育對房價的影響,並不是說人口負增長導致空房越來越多,所以房價會跌,而是指人口結構惡化,會影響人們對經濟的預期,提前對老齡化和人口負增長採取行動,從而保守投資,於是房價就漲不動了。
以上,房價越高,勞動增長就越少(就業形勢惡化,生育意願降低),經濟最終會陷入低慾望和低通脹的消極迴圈,房價也一定會失去上漲的動力。
03
對韓國經濟感興趣的小夥伴想必都聽說過 r 江南不敗神話,說的是首爾江南地區的房價,在過去的很多年,都是一直調控一直漲,從未跌過。
實際上,任何看似鬼斧神工的操作,都必須在客觀規律的框架下完成,首爾房價之所以能持續上漲20年,是因為有漲的空間。
房價上漲的空間,就是居民舉債的空間。我們說一個城市的房價太貴,指的是房價收入比太高。
假設把這個城市當作一家提供公共服務的上市公司,買房就是買這家公司的股票,房價收入高=市盈率高。
市盈率確實是指代資產泡沫的重要指標,但高增長可以支撐高市盈率。九六之所以這麼流行,就是因為勞動力供給過剩。
所以從國家整體上看,九九六並不是充分就業,而是勞動力資源的浪費。
也就是說,房價越高(資本再生產),對勞動的擠出就越多,勞動總值就會降低,進而減少勞動剩餘。
從這個角度講,勞動剩餘的最大值,就是房價的上限。
再看低生育對房價的影響,並不是說人口負增長導致空房越來越多,所以房價會跌,而是指人口結構惡化,會影響人們對經濟的預期,提前對老齡化和人口負增長採取行動,從而保守投資,於是房價就漲不動了。
以上,房價越高,勞動增長就越少(就業形勢惡化,生育意願降低),經濟最終會陷入低慾望和低通脹的消極迴圈,房價也一定會失去上漲的動力。
03
對韓國經濟感興趣的小夥伴想必都聽說過 r 江南不敗神話,說的是首爾江南地區的房價,在過去的很多年,都是一直調控一直漲,從未跌過。
實際上,任何看似鬼斧神工的操作,都必須在客觀規律的框架下完成,首爾房價之所以能持續上漲20年,是因為有漲的空間。
房價上漲的空間,就是居民舉債的空間。
我們說一個城市的房價太貴,指的是房價收入比太高。
假設把這個城市當作一家提供公共服務的上市公司,買房就是買這家公司的股票,房價收入高=市盈率高。
市盈率確實是指代資產泡沫的重要指標,但高增長可以支撐高市盈率。
這個道理現在很多人都會講,比如科技股市盈率普遍比銀行股高,是因為科技股有更高的增長率和想象空間。
中國經濟高增長,中國城市突飛猛進,所以中國城市的市盈率高於歐美國家,很合理。
但你有沒有想過,高增長是哪來的?
過去的高增長,是以快速增加負債為前提的◇
關於增長,經濟學上有兩套理論一一資本型增長&運營型增長。
比如網際網路企業,一開始都是燒錢快速擴張搶佔市場份額,造概念、炒話題………公司市值突飛猛進。
燒錢式擴張,就叫資本型增長。
燒掉的錢,不管是融資,還是信貸,原則上都是負債。
對應到一個城市的發展也是如此。
大修大建階段,看上去日新月異、蓬勃興旺,但都是以快速增加負債為代價的。
什麼是運營型增長?
就是追求利潤的增長,比如銀行,沒有更大的攻城略地的增長空間,只有做好服務降低成本,以擴大利潤。
以上,賺估值的,叫資本型增長;賺利潤的,叫運營型增長。
資本型增長肯定快嘛!
試想下,你把你爸媽過去幾十年的存款,和你未來幾十年的收入,一股腦全拿出來,在一天之內花掉,你這一天過的會是什麼樣的神仙日子?
但這樣的日子能一直過下去嗎?
一個直白的道理是,負債越多,借錢就越難。
你向銀行借錢,銀行之所以肯借,是因為它查過你的負債記錄,知道你沒有超出償還能力的債務且有穩定收入。
當你的收入連利息都還不上的時候,誰還敢借給你錢呢?
比如2019年時,發生過接二連三的教育機構跑路,那些都是燒錢擴張後,盈利能力跟不上還債,接盤俠又找不到,只能挪用【預收款,但還是緩不過來,就只有跑路。
再比如馬前卒曾曝光過的獨山縣,他們舉債修水司、盤古莊的時候,那日子闊不闊?
肯定也闊過,本來應該靠這些商業地產的經營利潤形成現金流,撐住估值,緩慢還債的。
結果呢?現金流是0,債肯定是還不上了,事實上就是爆雷了。
道理是一通百通的,城市化飛速推進階段,是舉債和燒錢的資本型增長的結果,而這種增長是不可持續的,最終都要降檔換速,轉換為運營型增長。
運營型增長慢,但勝在健康,勝在可持續。
從估值和運營角度看,哪些城市的房子,臨近極限,風險較大呢?
一座城市的房價,有沒有風險,風險大不大,主要看三個指標:
1、居民負債;2、房價收入比;
3、財政收入增速。
居民負債的極限,就是房價上漲的極限,達里奧在《債務危機》中指出,居民槓桿率達到70%就是極限;
房價收入比,代表一座城市泡沫的規模,房價收入比越高,泡沫越大;
財政增速,則表示它消化泡沫的能力,肯定是越高越好。
理論上,居民負債高、房價收入比高,財政增速低的城市,風險大,且將來下跌的幅度也大。
缺乏就業的小地方註定會被掏空,居民負債及太高的大城市也不見得多安全。
相反,房價收入比低、居民負債低,但財政增速高的城市,風險就小,比如我國的長沙,2020年的一般公共預算收入增長幅度領跑全國(15.77%),而且居民槓桿率和房價收入比都處於相對較低水平。
另一個值得關注的矛盾問題是財政收入的增長和年輕人淨流入完全正相關。
因為年輕人是現成的勞動力,付出多,消耗少,對地方財政是積極貢獻,所以在降檔減速後的運營型增長階段,[搶人會逐漸成為各大城市的主旋律。
但是高房價對年輕人又呈擠出效應,以前還可以炒炒奮鬥和夢想,灌灌成功學雞湯,忽悠住年輕人,現在網路這麼發達,祛魅過程越來越快,雞湯的餿味隔著螢幕都能聞出來,光口頭上的鼓勵、加油,已經激不起青年們的狼性了。
以上,只有居民還舉得動債,房價才有繼續上漲的可能,若到了負債極限,就沒法再往上漲了。
房價崩潰的源頭,在於居民槓桿的平衡被打破。
這需要兩頭趕,一頭是房價繼續漲,居民負債繼續加重;另一頭是就業形勢惡化的,居民收入下降…….
04
如果一項資產,真的只漲不跌,那它就一定會淪為投機標的,從而帶上金融屬性。
BUT ,金融屬性強的東西,就不可能只漲不跌
話都被我說死了,是不是很氣?
先說為什麼一項資產,一旦預期它只漲不跌,就一定會附上金融屬性。
要知道,在投資中,確定性是無價的。
確定性是什麼意思?
就是你的判斷100%正確。
這種情況下,你該怎麼辦?
all in 還不夠,還要加足槓桿,能加多少加多少。
房價幾十年來的上漲,早已經形成了只漲不跌的思維慣性,就一定會有高槓杆資金殺進來,深房理就是證據。
金融投機的特點,是低買高賣賺差價,持有資產不是目的,透過資產漲價,獲得增量貨幣才是目的。
當一個人從房價上漲中獲得的利益,是另一個人更高的負債,這不是龐氏特徵是什麼?
因為越來越高的負債,遲早炸雷,所以,投機資金之間既是互相利用,也是互相博弈的。
什麼時候互相利用?
抱團時就是,比如一個小區裡的居民抱團炒房,互相約定掛牌價,甚至為了維護學區價值,互相敦促孩子的學習,很感人是不是?
什麼時候互相博弈?
當風險暴露的時候,資金之間的關係,就會從抱團,變成玩跑得快。
徒困境都聽過吧?
在 A 、 B 無法協商的情況下,他們都會選擇認罪,邏輯是:
認罪,結果有兩個:—5 or 0,綜合考慮,損失是—2.5。
不認罪,結果是:—10 or —1,綜合考慮,損失是—5.5。
所以只要不是傻子,都會選擇認罪。
但現實中,資金之間是可以協商的,還會存在囚徒困境嗎?
今年初有個暴打華爾街事件,還記得不?
對沖基金聯手做空 GME ,融券數量竟然高達總股數的140%%,可見[專業人士幹起蠢事來,並不比散戶聰明多少。
PS :做空和融券分別是什麼意思呢?比如,雞蛋50/斤的時候,老王覺得太貴了,決定做空,就向養雞場借了1斤,以50的價格賣了出去。過幾天,果然跌到了30/斤,這時候他再買回1斤,還給養雞場,淨賺20。融券就是老王向養雞場借的1斤雞蛋,理論上,他借的雞蛋數不能超過市場上雞蛋總數的100。
有個小散發現了這個 bug ,於是在網上號召其他散戶抱起團來,只要散戶抵死不賣,對沖基金無法回購股票,就只能破
廣
問題是,在巨大的利益面前,散戶們不可能真正做到團結,因為先賣的吃肉,後賣的吃屎,所以 GME 的股價先暴漲後暴跌..
看著是利益博弈,實際是人性博弈,當危機臨近時,更是如此,所有人想的都是一一死道友不死貧道。
好萊塢有個電影叫《商海通牒》,故事講的是08年次貸危機之前,某基金公司的金融工程師做了一個牛逼的模型,算出了崩盤在即,於是一堆人聚在一起研究應對策略。
最後大 Boss 拍板一一把手上的有毒資產通通賣光。
賣給誰?
肯定是倒黴的合作機構嘍。
這種把炸彈往道友手裡塞的行為,不光不道德,還意味著以後沒人敢跟他們做生意了,但他們不賣,別人也會賣,博弈的是誰賣得更早、更快、更光。
也就是說,金融資產一旦漲得太高,獲利盤就會從抱團變成博弈一一先跑的為王,後跑的遭殃。
這時候協商無用,因為你不可能相信任何人,同樣也不會有人相信你,槍響的那一刻,最不值錢的就是信任,因為大家都在利用別人的信任….
一般講到這裡,都會有人不耐煩地說:
講那麼多沒用的,你就說房價到底什麼時候會跌? J
這種問法顯得智商不太高,不要這麼莽,好不好?
房價的極限位置比較好估計,因為負債、收入、失業這些資料是確定的,有模型可以代入。
但何時崩潰,需要考慮的是,人們何時從抱團轉向博弈,這個就連牛頓都算不出來。
需要注意的是,房價問題,並不是炒房客、獲利盤、接盤俠之間的博弈,而是大國之間,貨幣信用的博弈,其中最為舉足輕重的,就是持有國際貨幣發行權的美國和歐盟。
不妨思考一下,疫情期間,百業凋敝,房價是怎麼漲起來的?
假設只有韓國放水,歐盟跟美國不放,行不行?
又假設疫情只在某一國爆發,沒有擴散到全世界,那該國房價是漲還是跌?
一種經濟現象,不光要知其然,還要知其所以然,只有追溯到本質,才能把握住事物發展的規律,才能從中漁利。
從宏觀角度看,新興國家的房價泡沫有兩大隱患:
近憂是美元週期。
一旦美元收縮回流,新興國家的貨幣就要跟著收縮,那麼泡沫就會被刺破。
遠慮是人口危機。
瑞士信貸的董事總經理陶冬,有一篇文章叫《人口懸崖》:
日本九十年代房地產泡沫的破滅,有日元匯率急升和事後央行政策失誤等一系列原因,不過最大的基本面原因在筆者看來是人口結構的逆轉。
日本戰後嬰兒潮人群逐步透過人生週期的拐點,儲蓄需要為日後的變現做準備,於是花錢減少、投資慾望下降,而年輕人不僅數量少,而且就業機會不穩定,形成經濟與就業的惡性迴圈。
人口結構迅速老齡化,是日本房地產市場一蹶不振的根本原因。
也就是說,從日本泡沫經濟的教訓中,應該吸收的經驗,不是房產泡沫不能破,而是不能破得太晚,因為防止年輕人躺平的視窗期,真的很短。
