王韶 12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京勝利召開。會議對錯綜複雜的2021年國內外經濟形勢作出了精準研判，並梳理了經濟社會發展中取得的成績和遇到的突出矛盾和問題，還總結了做好經濟工作的規律性認識，明確2022年經濟工作總基調、政策取向和重點工作，為做好當前和今後一個時期經濟工作提供了根本遵循和行動指南。
關於房地產業，會議提出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
和以往表述不同，會議明確表示支援“合理住房需求”，在“健康發展”基礎上增加了“良性迴圈”。
如何深入學習領會會議精神，正確理解“合理住房需求”和“房地產業良性迴圈”，值得我們高度重視！
一、如何理解“合理住房需求”
一般來說，住房需求包括消費性需求和投資性需求。消費性需求即自住需求，包括對不同檔次住房的需求，這類需求具有廣泛性和普遍性。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬於獲利性投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收入。投資性需求的存在對房地產市場有雙重作用，積極的一面是可以調節市場供求關係，消極的一面是可能會增加市場需求泡沫。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。
在推進共同富裕的背景下，對於“合理住房需求”的理解不應單純以面積、套數進行簡單界定，而是針對不同地區、不同發展階段、不同富裕程度的人群對住房的不同需求因地制宜、因人制宜。
在《紮實推動共同富裕》（《求是》10月16日），國家領導人發表了“要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入”的重要論述。“要增加”說明在肯定住房消費屬性的同時，也肯定了其投資屬性。在實現住有所居的同時，國家鼓勵來自住房的收入，增加居民住房類財產性收入有利於擴大中等收入群體規模。
怎樣才能從住房中獲得合理收入？無非是房屋升值和房屋出租。對此，個人認為“合理住房需求”的前提是購房者的購買能力必須建立在自身實際經濟承受能力範圍內；購買的住房面積符合家庭人口實際居住需要。購買動機不以“炒賣”盈利為目的，而是用以出租獲取市場合理租金，達至增加財產性收入的購房需求；在郊區，或居住地以外，以休閒度假為目的，為提升生活品質而展開的第二居所的購買需求等，以及剛需和改善性需求都是“合理住房需求”，應給予支援鼓勵，允許相應槓桿的增加。
合理需求和過度投資有著本質區別，應區別對待。對於過度投資應堅決遏制，如向“房多多”徵收房地產稅以促進住房資源合理配置，避免小部分人佔有大多數住房。尤其在住房矛盾突出的一線城市，持有多套住房或將激化社會矛盾，影響社會和諧，畢竟國家土地資源有限，而住房需求無限。但須注意考慮普通居民的實際承受能力，不能影響其正常生活消費，避免對普通工薪居民造成誤傷，同時影響和削弱市場預期。
二、正確理解房地產業良性迴圈的內涵
（一）什麼是房地產業良性迴圈
良性迴圈是指事物之間相互關聯、互為依託，組成多個迴圈滋生鏈條，形成共同促進的因果關係。
房地產業良性迴圈是指房地產開發、經營、服務活動中各類要素間相互促進、共同發展，是可持續、高質量的迴圈。房地產業良性迴圈系統而複雜，包括房地產及相關產業的良性迴圈、房地產市場的良性迴圈，以及房企自身發展的良性迴圈，三者相輔相成，相得益彰，共同構成房地產業良性迴圈。
（二）房地產業良性迴圈的重要性
房地產業與相關行業關係密切，從業人數龐大，對經濟和投資增長貢獻率高，為地方財政帶來強大支撐，房地產業良性迴圈是經濟社會穩定增長的重要基石，對整個經濟社會至關重要。
1998年，國家實施住房制度改革，房地產業發展超乎想像!1998-2020年全國房地產年度完成投資額由3614億元提高至14.14萬億元，增長38.1倍，年均增速18.1%。
與此同時，中國商品住宅銷售均價由1998年1854元/㎡上升至2020年9980元/㎡，年均漲幅8.0%。其中1998-2008年均價年均漲幅6.8%，2008-2020年年均漲幅為8.9%，近12年年均漲幅高於前10年2.1個百分點。
房地產佔用的金融資源也不斷增長，以貸款為例，房地產相關貸款在金融機構中佔比由2005年14.2％上升至2020年28.7％，還推升居民部門槓桿率由2005年16.9％上升到2020年62.2％，增加了潛在金融風險，因為槓桿率越高，債務主體能承受的資產價格波動能力越弱。
當前，受房地產金融政策持續緊縮的影響，市場降溫明顯，企業流動性總體偏緊，部分企業債務困難有點狀擴散的趨勢。如果企業資金鍊出現斷裂，專案則不可避免地停工，業主不能如期收樓，企業大規模裁員，供應商、施工單位等不能結算，農民工欠薪，銀行壞賬，以及土地流拍，不僅企業受到衝擊，銀行和政府也會被拖累，連鎖反應而形成惡性迴圈並非危言聳聽!
一業興、百業旺；一業損、百業廢!房地產業只有良性迴圈才能與其他行業形成良好的互動發展格局。我們強調維持宏觀政策的穩定性、連續性和協調性，並不是要放鬆調控，也不是將房地產作為短期刺激經濟的手段，而是保證政策穩定有序，避免出現因政策不協同而影響行業正常執行，確保市場活力。同時，企業應該清楚意識到改變發展模式的必要性，加快實現自我轉型和調整，發揮房地產在經濟發展的“壓艙石”作用，防範和化解風險和“三保六穩”。
（三）多維度多手段促進房地產業良性迴圈
房地產事關民生和發展，房地產調控是宏觀調控的重要工具和手段，國家致力於促進房地產業良性迴圈和健康發展。
房地產業是典型的資金密集型行業，其發展與金融政策密切相關。過去，粗放式的房地產開發模式，透過“高週轉、高槓杆、高負債”，不斷進行著“拿地-開工-預售-拿地”的快速迴圈。但當調控政策收緊，高槓杆企業自然要直面變化的衝擊，部分企業正是由於過度擴張而陷入當前的困境。
從2016年開始，房地產和地方債被作為金融風險重點防範領域。尤其2020年下半年以來，為遏制房地產金融化、泡沫化，除限價、限購、限售等措施外，監管部門不斷加強房地產金融審慎管理，如“三道紅線”“信貸集中度管理”，強化信貸資金用途管理，利率上升、放款緩慢、存量停貸，從開發端到消費端，資金面全方位收緊，流動性緊張成為制約當前企業和市場需求的重要因素。
據國家統計局，截至11月，70城中新房價格下跌城市數量連續增加了6個月，11月多達59城新房價格下跌；7-10月，二手房價格下跌城市數量持續增加，11月二手房價格下跌城市達63個。11月新房、二手房市場價格下跌形勢緩解，但新房、二手房價格指數仍然為負；開發企業土地購置面積1.83億平方米，同比下降11.2%，市場觀望情緒明顯。
自9月底開始，國務院、金融監管部門反覆強調“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，對金融機構融資管理規則進行“糾偏”。這在一定程度上緩解了房地產市場的誤解與操作，消除居民剛需的金融束縛。
房地產業良性迴圈需要保持足夠的市場活力，但這種活力僅限於適度的供給和合理的購房需求。如果任由企業與購房者肆意增加槓桿，推動房地產走向金融化，則顯然與良性迴圈背道而馳。
房地產業良性迴圈需要良性的土地市場，既要改變土地無序供應，也要改變企業在土地市場的無序競爭，實現穩地價、穩房價、穩預期的良性迴圈。
房地產業良性迴圈還需要給予企業和民居合理的金融支援，也需要正確引導居民的投資需求，透過信託基金等金融創新，引導居民資金投入實體經濟、科技創新等領域。
國家仍然希望滿足剛需和改善性需求，尤其在經濟增速下行的背景下更需要釋放正常的合理購房需求，透過釋放合理購房消費來增加穩增長的動力，實現地價、房價和預期穩定的良性迴圈。但支援剛需和改善性需求不等於放縱房地產，經濟下行壓力加大也不是“救市”的理由。“房住不炒”仍基本原則，絕不希望“炒房”潮重現！
三、房地產作為永續性行業仍然大有可為
房地產是永續性行業，任何時候都存在巨大的住房需求。我國城鎮化程序仍在持續，相應居住需求仍然很大。且由於過去房屋質量參差不齊、配套較差等原因，換房逐漸成為人們的基本需求。但當前城市住房的供求總體趨於平衡，住房問題已由總量短缺轉向結構性不平衡和住房資源分配不均。
結構性分化失衡，表現為熱點城市供不應求、多數城市基本平衡、部分城市供大於求，中心城區供應不足、近郊供需平衡、遠郊供應過剩等。住房資源分配不均，主要表現為擁有住房的群體往往可能擁有多套，而租房群體購買力不足的問題依然突出。
2020年中國房地產業增加值佔GDP7.3%，比西方發達國家房地產業佔GDP比約低3至5個百分點。房地產儘管告別過快增速，但隨著科技進步和人民群眾需求層次的提升，住房需求不斷增加和更新換代，房地產業發展仍將在推動經濟發展方面發揮重要作用。
簡而言之，房地產業是中國的重要行業、支柱行業，過去是，現在是，未來仍然是。在國家重大戰略帶動下，房地產仍然有較大的發展空間，地價、房價和預期平穩可控，房地產企業如能繼續堅持底線思維，穩健經營，準確把握政策導向、市場需求，選準城市和賽道，仍必將大有可為！我們不能因當前的困難而失出信心！
王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點地產新媒體專欄作者
