作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號
新房市場
01
新房供應分析
2021年11月供應套數出現了環比上漲趨勢。11月住宅供應市場翹首回升，從北京商品住宅新增供應套數和麵積角度來看，商品住宅供應套數為7,026套，環比上漲43.74%；供應面積為84.74萬/㎡，環比上漲17.51%。
從區域分佈來看，通州區、密雲區、順義區排名供應前三名。本月供應量明顯提高，年末節點多有專案完工，房企推盤力度加大，批准上市情況較上月明顯增加。單體專案來看密雲區國祥雲著專案供應994套，位居第一；其次懷柔區越秀天恆懷山府專案，供應852套位居第二；位列第三的專案為通話副中心專案，國譽未來悅供應641套。三專案均為指導價及產權價專案。
02
新房成交分析
2021年11月，本月新房住宅市場成交有所下降。新房住宅成交5,098套，環比下降20.68%；成交面積66.02萬平方米，環比下降12.52%；成交均價為56,128元/㎡，環比上漲20%。
從行政區域看，大興區、豐臺區和順義區成交套數為前三，分別為801套、791套和575套，分別佔本月成交總套數的15.71%、15.52%和11.28%。
自7月份起，新房成交連續3月下滑，即使在傳統“金九銀十”銷售旺季，成交表現仍然未見起色。市場處於低迷，隨著政策微調房貸利率最佳化，10月迎來一波銷量高峰，終止成交連續低落態勢。
11月成交量雖有所下降但年末房企為衝業績指標，以價換量現象居多將帶動成交止落回升。房企債務壓力猶存，加大專案推廣力度加速回款，同時為衝全年業績目標，成交量大機率出現回升態勢。
03
新房存量及去化
我們選取北京市新房市場過去一年月均銷售速度來計算，北京市新房商品住宅存量套數約需要15個月可去化完成，存量面積約需要17.6個月的去化時間，各區情況較上月環比有所上升。本月北京商品住宅市場存量上漲，數量為97,880套，較上月上漲2.86%。
大興區、朝陽區、通州區存量套數較多，分別為12,956套、12,588套、11,818套；去化速度上大興區、通州區和順義區最快，分別為1,164套/月、766套/月和682套/月；存量套數去化時間上，海淀區、石景山區、豐臺區最快，分別為6.9個月8.2個月和10.9個月，壓力最大的為西城區、懷柔區和東城區，去化週期分別為91.9個月、64.8個月、49個月（東、西城禁止新建商品住宅，市場成交多為二手房交易，成交量較少，去化時間上可能與實際有差異）。
存量住宅市場
2021年11月，北京存量住宅成交套數環比呈現上升趨勢。存量住宅成交11,851套，較上個月環比上漲26.88%；本月存量住宅均價為52,576元/㎡，環比上漲0.4%。
從行政區域看，朝陽區、豐臺區和海淀區二手房成交套數為前三，分別為2,939套、1,383套和1,355套，佔比分別為24.8%、11.67%和11.43%。
2021年11月北京存量住宅市場主要中心城區及多數遠郊區總體出現了小幅度增長趨勢。主城六區和多數遠郊區成交價小幅升高，成交套數環比呈現上升趨勢，連降態勢有所改善。年末將近，房產市場逐月下降情況導致央行等機構多次釋放訊號，維穩市場意圖顯著，進入11月以來市場低潮有所改善成交量小幅回升。
2021年來看，自3月份疫情得以控制，學前學區房需求增大，外加大量購房需求得以釋放，存量住宅市場首創新高，此熱度並未延續，4月起成交量逐月呈現下降趨勢，10月成交量小於萬套。進入11月以來房產信貸環境有所改善，利率下調、貸款速度加快外加市場穩定等政策訊號頻發，購房者觀望情緒有所緩解，市場情況略有回升，剛需群體合理購房需求的釋放，促使市場成交量有所上漲但與往年成交量相比仍處於較低水平。
住房租賃市場
北京市住房租賃市場2021年11月份經過各區加權平均後的月租金為92.79元/㎡，租售比為1:567，租金基本持平，各區差異顯著，西城區租金最高139.51元/㎡，最低出現在平谷區29.33元/㎡，租賃市場淡季來臨，租金呈現微降。外加部分割槽域疫情反彈的因素，租賃市場難獲回溫，11月租賃市場仍處降溫趨勢。預計12月北京租賃市場仍將保持降溫，現階段租賃市場處於傳統淡季，租賃需求減弱，租金水平繼續保持穩中回落趨勢。
土地市場
01
土地供應
02
土地成交
隨著各地第三批集中供地計劃的推出，北京11月土地供應宗地19宗，供應土地面積為92.64萬/㎡。涉及宗地以住宅用地為主，住宅類用地供應12宗，商服類用地供應2宗，工業類用地供應5宗。12宗住宅用地位於中心城區的有7宗，朝陽6宗、豐臺1宗；其他城區供地情況為門頭溝2宗地，房山、密雲、延慶各1宗地，預計12月下旬集中成交。熱門地段屬於朝陽區勁松街道地塊，此地段未來將直接與同區域二手房房價形成價格倒掛；另東壩地塊同樣備受關注，起拍價處於高位，預計12月土拍將掀起一輪新熱潮。土地成交情況與11月土地供應情況相比，11月土地成交市場清冷單一。本月成交1宗土地，屬於工業類用地，位於大興機場地段用於物流用地，成交土地面積為9.51萬平方米，成交金額1.53億元。
第三批集中供地最大的特點在於“現房銷售”及高標準商品住宅供地，本次住宅供應土地競價地塊基本位於“剛需族”有能力並且有意願去選擇的區域，這些地塊也幾乎都有配建保障性租賃住房的要求，對開發商來說也是必爭地段。目前看來北京的“競現房銷售”的標準，是按照住建部的相關規定，要求在專案取得竣工備案方可開盤銷售。
以上內容摘自世聯評估《城市快報[北京]》。
更多樓市資訊和專業分析，請參閱世聯評估《城市快報》。
如需免費領取世聯評估熱點城市完整報告，敬請與我們客戶經理聯絡，或留下您的聯絡方式。
世聯●資料服務
自1999年開始，世聯評估著手搭建房地產資料平臺，最小顆粒度到房號。覆蓋全國340多個大中城市、不少於45萬存量小區、1.3億套住房，每月更新市場有效買賣案例800萬條以上，累計案例總量10億+條，實現365天*24h的1秒精準估價。世聯評估的資料型別產品與諮詢服務，可滲透全產品類客戶、全生命週期、全業務場景，與國內幾十家銀行總行和眾多大型金融機構建立了深度合作關係，幫助客戶快速奔向大資料時代。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點選【轉載須知】查閱轉載規則。
