房價下跌對於沒買房子的人來講，當然是一件好事。但是，什麼時候買？什麼價位買？什麼時候才是最好的下手時機？怎樣探底？哪些建議？
沒買房的人，盼星星盼月亮，這一天終於盼到了。但奇怪的是，大家卻遲遲不肯動手。為什麼？
專家分析不靈？地產銷售和中介的忽悠也不信？
過去，很多人喜歡聽專家的分析。專家說房子作為資源稀缺性產品，是增值保值的資產，是家庭資產配置的最好選擇。但是後來大家發現，專家們沒有說樓房是有使用年限的，是在不斷老化的，最終會變成一堆建築垃圾。
後來大家還發現，專家們那些同比、環比資料用在房地產上面根本就不靠譜。他們經常猜測的政府對房地產釋放什麼訊號，不同地區房價一概而論的上漲指數、增漲幅度等等說法，沒有任何可信度和參考價值。因此，大家也就不太相信了。
現在很多專家也意識到這一點，用過去那種似乎說股票的方法說房價，是有些不合適。因此，改變了說法。那些房地產銷售裡面的資深人士，連篇累牘的八股文章，給自己也打臉了。同時，地產銷售和中介的忽悠也不靈了。
走訪售樓處
有人走訪了幾家新樓盤的售樓處，裡面自然很冷清。價格跟某某資料基本吻合，沒有下跌多少。不過，總是有銷售人員湊上來，說有幾套是個人出手的，一口價，比售樓處價格便宜很多。幾家售樓處說辭基本一致，房價沒怎麼降，但有些個人房源在出售，一般便宜10%到30%。
中介公司的情況差不多，牆上掛滿了二手房源。價格比上半年降了10%到30%。 不過中介人員說這些價格都可以往下談。
既然多地房價很明顯下降了10%~30%。為什麼想買房的人還在糾結、猶豫不決，還不出手呢？
想探底？
所有想買房的人，都有這樣一個心理：房價雖然下降了，但是降到什麼時候為止？如果我現在買了，房價還在繼續下降，那我不是買虧了？因此就希望等著房價到了最低價的時候再出手。但問題是，自己不知道什麼價位才算是最低價。
一般情況下，一個產品的最合理價格是它的綜合成本加上合理利潤。其中成本是定量，利潤是變數。生產產品的人可以把利潤定得很合理，也有人定得不合理，或者很高。那麼作為購買房子的人，當然是希望買到一個成本加適當利潤的合理價格，最好能夠買到成本價。
那麼，怎麼樣去判斷你所購買的這套房子的成本呢？
第一是建築安裝成本；第二是土地成本；第三是各種規費、配套費；第四是財務成本。其中財務成本是動態的，隨時間週期而變化的。
為了方便大家能夠理解，我把總成本劃分為兩個部分：第一是土地成本，也就是人們常說的樓面地價。第二是綜合成本，就是除土地之外的所有成本和費用。
就綜合成本而言，如果在四五線城市，一般每平方米在3000~5000之間。如果在北京、上海、廣州、深圳，一般每平方米在5000到1萬之間，因為一線城市在運輸和環境保護上成本要高很多。另外，因為樓盤在品質打造上不一樣，所以在成本上也有很大區別。大家要根據樓盤本身情況去做具體判斷。
就土地成本而言。大家可以瞭解下到這塊土地的成交價格，透過簡單的容積率換算，就知道樓面地價是多少。這些年，從四五線城市到一線城市，樓面地價從一千多到好幾萬每平方米不等，差別很大。
打個比方講，某4線城市某樓盤，綜合成本3000每平米，樓面地價1500每平米。綜合成本加土地成本是4500每平米，銷售價格在5000與5500每平米之間。這種情況是比較靠譜的。如果現在報價七八千每平米，你就把價格壓在5500每平米左右就對了。另外，在同一個城市裡面，位置不同地價也不同。開發商不同，樓房品質也不同，都要區別對待。
這些年，有些人把中國不同地區的房價一概而論，嚴重誤導了很多人。事實上，四五線城市的房價，上漲的並不是那麼嚴重。準確的講，應該是有兩三千塊錢的水分在裡面。真正的泡沫只是出現在一線城市，以及部分省會城市的中心地帶。
再打個比方，北京四環五環之間某樓盤，樓面地價2萬，綜合成本1萬，總成本3萬。如果賣35,000左右每平米，價格是靠譜的。如果現在報價是5萬多，你把它壓到4萬以下就對了。如果你當了5萬的棋盤俠，你就是真正的韭菜。
再打個比方，三環跟四環之間的某樓盤，樓面地價5萬、綜合成本1萬，7萬以內是靠譜的。如果現在報價是八九萬，你把價錢壓在7萬以內是對的。
以上幾個比方，只是告訴你一個基本的探底方法，不知道你能不能明白。
那麼在今年這種情況下，想買房的人該不該出手呢？
該不該出手呢？
首先，你應該想明白兩件事，也就是我前面文章經常告誡大家的兩個重點：
第1件事是，把房子當作資產投資的時代已經過去，指望投資增值的夢想就不要去做了。
第2件事是，把房子當作祖傳財產的觀念要改了。過去在老家，爺爺的爺爺流傳下來的房子，還是你的。因為那時候的地契沒有年限，幾間矮房子過幾十年推倒重建仍然是新的。但現在商品房地契只有70年，樓房的使用年限只有50年，高樓房倒塌了重建沒有那麼容易。
另外給大家三個建議：
第1，對於中小城市來講，其實所謂的泡沫並不是很大。現在，很多開發商斷臂求生，價格已經降到接近成本價了，有的甚至低過成本價。急需購房的朋友，一是選好開發商，二是必須要現房，三是找懂行的人看好工程質量，四是選對自己所需要的位置、環境、樓層、戶型。再摸摸自己的腰包，仔細權衡權衡。如果覺得可以，該出手時就出手。
第2，對於一線城市小圈中心區的房子，一些特殊位置的超高階樓盤，如果你不是暴發戶、大老闆，沒有意外之財，家裡也沒有大明星，而僅僅是一個收入比較高的普通家庭，就不要買了。如果人家買1000塊錢的國產手錶，你一定要買20多萬的勞力士。雖然使用起來沒有區別，但是你一定要擁有這樣一個奢侈品，也是沒有問題。
第3，對於必須在一線城市生活或工作的普通人來講，暫時可以等一等，堅持每平米不超過兩萬或者三萬的價格。如果所有想買房子的人越來越理性，你實現願望的日子就會越來越近。
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