北京樓市：非大眾產品，不要涉足

大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！

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1、提問：京爺，您好，魏公村的私摩空間的保值增值怎樣？

回答：你好，這類小區我們已經講過多次，儘量不要買。這類小區的問題在於：小區小，沒什麼活動空間；租戶多，人員雜亂，管理困難。總體來看，就是居住體驗差，非大眾產品，因此升值性相對一般。這類小區只有在xuequ很好的情況下才能彌補不足。詳見星球資料《這些硬傷房產一定不能買》

2、提問：請教京爺：預算400W以內，首套首貸，五環內一居室、順義仁和板塊新房，長遠看選哪個更好？謝謝！

回答：你好，從升值性角度來看，價格是供需的體現，如果一個盤接盤者眾多，且稀缺，那麼升值性肯定強一些。從這個邏輯來看，五環內一居室，特別是熱點板塊的次新一居室，那肯定是比順義仁和板塊新房強點兒的。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

3、提問：京爺，最近北面昌平兩個新盤：北清雲際和奧森春曉，您怎麼看？剛需更推薦哪個？謝謝

回答：你好。從板塊來看，兩個樓盤都屬於一個大板塊，但又有區別。奧森春曉相對優質，北清雲際板塊熱度低，周圍介面更亂。從交通來看，奧森春曉屬於地鐵房，交通更加方便，配套也更成熟。我個人認為奧森春曉強一些。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：能介紹一下紫闕天祿，勝古馨園和藍珏苑這三個小區麼，感覺現在價格跟之前比都上漲了，如果買160以上的戶型，未來哪個升值潛力大點？謝謝

回答：紫闕·天祿不太瞭解。勝古馨園地段和品質都很好，人員素質和管理都不錯，是比較值得買入的改善產品。藍珏苑小區相對尷尬一些，就一排，密度也不小，空間受限，容易臨街，有些戶型容易有遮擋，升值性表現得不是太好，我個人不是太建議。詳見星球資料《這些硬傷房產一定不能買》

5、提問：京爺對新城控股這家房地產企業怎麼看？在北京好像沒見到什麼樓盤對新城熙紅印的品質有些疑慮

回答: 地產30強內，南方開發商，剛進入北京市場時間不長，沒聽說過很正常，在南方搞得還不錯，居住品質還得看施工情況。

6、提問：京爺，您好，想諮詢下如果賣方有貸款沒還完，需要買方客戶償還，這個交易買賣有風險麼，需要注意什麼？

回答：你好，這種不能說完全沒有風險，得分情況。如果貸款是正常銀行按揭貸款，且業主徵信比較乾淨，職業也比較優質，那一般問題不大，可以的話做一個大資料風控，同時可以做做擔保支付，先交一個小定金，網籤後再支付大額的，做好資金監管。如果貸款是非按揭貸款，那就得稍微注意一下，有些人做生意負債比較多，甚至吸毒、賭博之類的，那就比較麻煩了，有一定的風險。這個需要查查徵信，看看職業，過一下金融大資料風控之類的。需要指出的是，近一兩年疫情影響，不少做生意的業主面臨較多負債，甚至出現了不少私下債務問題。總之，交易的流程風險把控非常關鍵，如果做好了一般問題不大。可以參見星球資料《北京二手房交易要點》

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