2021北京房地產市場回顧

去年年底的文章《該買就買，量力而行》對2021年北京房地產市場做出瞭如下三個預測：

1. 房價明年會不會漲？
2. 是部分割槽域漲還是普漲？
3. 能漲多少？

現在又到年底了，讓我們來逐一驗證一下：

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房價明年會不會漲？

答案：房價會漲! 但不一定是明年

2021年北京房價確實漲了！

根據國家統計局的資料，截至2021年10月，北京新建商品住宅價格指數同比去年上漲4.9%

二手房住宅價格指數同比去年上漲8.8%

去年的文章我們就分析過——北京在2017年317調控之後，價格下跌幅度過大，時間過長，有補漲的需要。

至於房價能夠在2021年全面上漲，主要原因有如下幾點：

• 信貸的放鬆
• 低價限競房的快速去化
• 小學入學兒童數量的集中爆發

面對房價上漲，政府也出臺了針對性的政策：

• 控制房地產信貸增速
• 分批次集中供地
• 學區房政策調整

下半年成交量和房價漲幅相比上半年都有所回落。

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是部分割槽域漲還是普漲？

答案是：普漲！

2021年北京各個區域基本都漲了，有些可能離2017年高點還有一些差距，有一些則已經創出了歷史新高。

本輪漲價由信貸推動，短期內普漲是必然結果。

但長期來看，未來北京房價是結構性的——五環外熱點地區和城區優質地區漲幅將大幅領先其他地區。

縱觀漲幅較大的區域，都可以在之前的文章《北京買房口訣》中找到端倪：

1. 五環外疏解受益地區，代表：亦莊、昌平回龍觀
2. 教育內卷地區，代表：海淀、西城、東城
3. 產業聚集區，代表：望京、上地、亦莊

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本輪房價能漲多少？

答案是：不知道！

如果有人說他能夠準確預測房價的短期變化，那他大機率是個神棍。我們沒能力也不屑於做出這樣的預測。

我們去年底對於今年北京房價漲幅的預測是：

在目前限購政策不變的條件下，本輪漲幅絕不可能達到2016年的程度。

事實也驗證了我們的判斷，今年北京漲幅最大的區域也沒有達到2016年的程度。

最後還是再說說風險

去年文章的最後就提示過風險，我相信在一年前沒有人會想到今年恆大會遇到如此大的危機

而最近網上瘋傳的燕郊斷供事件也給我們好好上了一堂購房風險教育課

所以對於每一個要買房的人，我們想說：

選對城市

選對區域

選對開發商

控制好槓桿