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原報告
觀點指數
敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。
摘要：未來如何保持銷售額穩定以及提高回款效率，同時完成負債降檔，對美的置業而言依然不輕鬆。
觀點指數近期房地產企業融資環境有所改善，保利發展、金地集團已經率先完成了中票發行，發行金額分別為25億元和15億元；另外招商蛇口、建發集團、珠江實業等公司已經發布融資募集說明書。
此外，有訊息指碧桂園、龍湖、美的置業等公司近期亦有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。
房地產企業融資環境邊際改善，從上述公司的情況來看，財務健康、信譽良好的公司融資首先出現回暖。
美的置業在擴張至"千億"規模的過程中保持利潤率的穩定，在降負債承壓的同時則堅持使用穩妥的債務處理方式。
低調擴張邁入千億佇列
在"千億"規模的房企中，美的置業顯得相當低調。
究其原因，一方面是在規模化的路上合作開發專案相對較多，一定程度上弱化了單一品牌的影響力。美的置業2020年財報顯示，其透過附屬公司及聯/合營公司擁有物業開發專案321個，其中聯/合營公司持有的專案就有89個，數量超過總專案的四分之一。
另一方面，美的置業佈局的區域偏向於城市新開發區或非核心地段，與碧桂園的佈局策略類似，但專案數量要少一些。以一線城市為例，美的置業目前在廣州的四個專案均位於遠郊的南沙區，在上海的專案同樣位於遠離中心城區的崇明區。
資料顯示，美的置業成立於2004年，起家於佛山，並在一段時間內持續深耕珠三角地區，直到2010年，美的置業開啟全國化佈局，足跡覆蓋珠三角、西南、長江中游、長三角、華北五個大區。
2016年，美的置業開啟區域深耕和規模擴張，當年合同銷售規模同比近乎翻倍，達到206億元，之後繼續以每年超過200億的速度增長。2019年實現合同銷售額1012.3億元，正式邁進"千億"佇列。
資料來源：企業公開資料、觀點指數整理
從銷售的區域分佈來看，美的置業近年來維持著珠三角、長三角兩個經濟區銷售金額過半的結構，同時不斷增加在長三角地區的佈局力度。
2018年，廣東、江蘇、浙江三省在美的置業銷售業績中分列一、二、四位，而到2021年中期，江蘇銷售額超過廣東成為第一主力，廣東退居第二。
利潤堅守與區域深耕
美的置業的拿地力度與其持續走高的銷售類似，過去三年透過招拍掛獲得的建築面積均超過500萬平方米，而今年由於行情變化，前10個月美的置業拿地面積368萬平方米，只有去年的六成。
資料來源：同花順iFinD、觀點指數整理
同時，在域佈局上的分化也相當明顯，在珠三角經濟區的拿地力度保持在20%以上的水平，而長三角經濟區則持續提高，長江中游經濟區的土地儲備近年來不斷減弱，今年截止10月份，美的置業都未在該區域出手拿地。
根據今年美的置業中報相關資訊，其在長江中游經濟區的土儲約720萬平方米，基於美的置業審慎的土地儲備策略，未來這一數字或出現下降。
資料來源：同花順iFinD、觀點指數整理
隨著土地儲備結構的改變，美的置業的土地成本也有所上升。根據同花順資料統計，2018-2020年美置業在公開市場新購土地的平均樓面地價分別為4264、5612、7388元/平方米。而到今年10月，這一數字繼續上升至8182元/平方米。
利潤亦出現下降，2020年美的置業毛利率同比下降9.41個百分點，淨利率下降1.33個百分點，與毛利率和土地成本的波動相比，淨利率顯得尤為堅挺。
資料來源：企業公開資料、觀點指數整理
事實上，除了公開市場拿地，美的也採取多元化拓儲方式。如積極穩妥地推進城市更新專案，主要與舊工廠、舊工業區這類拆遷安置週期相對較短、轉化速度較快的專案合作，降低土地獲取成本的同時，保持了合理的週轉效率。
截至2021年上半年，美的置業累計鎖定合同土儲1844萬平方米，已轉化面積為287萬平方米，對應貨值約380億元，今年下半年待轉化貨值約有143億元；同時，近8成專案位於珠三角地區。
債券市場表現突出，降檔之路承壓
在保持銷售規模、積極拓展土地的同時，美的置業展現了較強的財務控制能力。今年中期踩中一條紅線，為黃檔企業，但負債規模沒有明顯增長，非控制性權益的增幅也與此前相比有所下降，若年底能維持非控制性權益的穩定，美的置業的降負債之路則應該會相對穩妥。
同時，今年中期美的置業的平均融資利率較去年末下降0.41個百分點至4.92%，其中銀行及其他借款的加權平均實際年利率下降0.28個百分點，而上半年發行的一筆商業房地產抵押貸款支援證券利率為4.5%，進一步降低了整體融資利率。
據統計，美的置業目前存續的14筆公司債券中有6筆票面利率高於5%，而高於6%的只有2筆，低於4%的有三筆，在民營房企中利率表現較為突出。
不過，值得注意的是，儘管與2020年末相比，今年上半年美的置業的淨負債率下降了21個百分點至58.2%，現金及現金等價物大幅增加47.6億元，但與此同時合同負債亦大幅增加55.6億元，扣除預收賬款後的資產負債率為74.7%，僅下降1.4個百分點。
因此，未來如何在市場下行的情況下保持銷售額穩定以及提高回款效率，同時完成負債"降檔"，對美的置業而言依然不輕鬆。
