文 畢舸
房地產風向有變？
某些有心之士似乎從兩則重要新聞中讀出了不一樣的意味。一則新聞是在近日召開的2021—2022中國經濟年會上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆解讀中央經濟工作會議時表示，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。中央財經委員會辦公室副主任韓文秀表示，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。
而另一則新聞則指向更為明顯的個人房貸資料，12月13日，中國人民銀行官微釋出11月個人住房貸款統計資料。11月末，個人住房貸款餘額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。這是央行連續第二個月單獨公佈個人房貸資料。
對此或許會有人認為，從多個部門的表態及實際舉措來看，房地產行業從之前的嚴管階段進入到政策全面放寬階段，房地產市場大幅度回暖，各種資金通道將陸續開啟，樓市將迎來新一輪市場資金供給和需求的量化寬鬆期，無論是部分債務高企的房企，還是資金鍊斷裂的炒房者，都將獲得解套機會。
然而，我們以為事實並非如此。央行此前決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），將有效增加金融機構支援實體經濟的長期穩定資金來源，但如同近年來歷次降準一樣，銀行方新增資金服務主體主要瞄準中小微企業和個體工商戶，而非傳統的信貸大戶房企和購房者。
11月個人住房貸款增加，說明銀行面對符合條件的購房者，在貸款發放流程上加快稽核進度、提升下發效率，從而滿足剛需一族購房或換房的合理需求。
不過也要指出，11月個人房貸增幅較大，不排除之前部分購房者申請房貸，但由於銀行銀根相對緊張、政策管理等因素，稽核發放流程較長，目前進入稽核透過、予以發放環節。不能簡單將11月個人房貸資料變化，作為其發放門檻大幅度降低的訊號。
此外，近日有訊息稱，深圳等城市部分銀行開始下調房貸利率，目前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%，但媒體調查發現，僅有個別銀行網點表示下調房貸利率，這屬於銀行根據經營需求以及自身資金面等情況，在央行所提供的個人貸款利率區間行使自主調節許可權，並非大多數銀行的選擇。
從對以上現象的分析可以看出，房地產市場的相關政策總體方向並未大改，中央經濟工作會議上，“房住不炒”的政策基調再次被明確。對於住房需求，會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
顯然，中央關於房地產市場的指示精神總體並未改變，那就是房子不能再度成為暴利工具，租購併舉，各地持續加大公共租賃類住房建設，多層次滿足民眾居住需求，仍然是目前房地產市場管理的主要手段。而根據不同地區的實際情況，因城施策精準發力，透過住建部等相關部門指導、各地適度推動政策最佳化，同樣是基於房地產行業的平穩發展，不至陷入房價大漲大跌的硬著陸局面，也就起到了穩定購房者、售房者等各方預期、避免恐慌性拋售或搶購的非理性情緒。
可以預見的是，接下來房地產市場包括房貸在內的政策調整不是全域性性的，而是地方在合理範圍內的微調，或者部分金融機構根據市場反饋進行資金合理分配，流動性資金主力不可能全面流向樓市，“經營貸”等曲線救市路徑同樣會被嚴查，獲得相應政策和資金支援的只是剛需而非投機需求，那些嚷嚷著“抄底入市”的說法也不過是試圖釋放錯誤訊號，企圖渾水摸魚。
因此，面對“11月新增個人房貸超4000億”這一資料，市場各方不能出現誤讀，更不可以此作為後續決策的唯一標準，否則就可能重蹈覆轍，企業因激進經營擴張而揹負鉅額債務，個人則陷入負資產困境。此類事件已經多次發生，可謂教訓深刻。要繼續守住“房住不炒”底線，不盲目跟風，不被炒作資訊所左右，推動房地產領域迴歸以提供民眾居住功能為主導的價值本位。一個更加良性、健康、保持長遠平穩發展態勢的房地產市場，方能確保各方根本利益，成為真正利國利民的支柱產業。
