| PART 1 |
近日無事，最大的熱點無非2021中央經濟工作會議，高層解讀再提“房地產是支柱行業，住房更是居民消費”，實話實說單憑這兩句話判斷樓市能再現火紅真是天方夜譚，還是在“穩”的基調裡打轉，只是近期從過冷轉入回溫的階段罷了。
所謂壓艙石和支柱，打個比方。買房子希望安全又空間大，承重柱太粗佔空間，但你不能掄起錘子敲了，那會傷安全，只能期待技術變好，承重柱越變越細，自然空間就多了。
沒有反方向走的鐘，房產價格普漲時代也不再有，地產市場面臨轉型是真切的現實。
而作為普通人，在時代的大轉向前瞭解自己身處怎樣的節點總是沒錯的，即三個問題：當下的房產的現實是什麼？未來又會怎樣變化？年輕人買房這件事應該如何配置？
| PART 2 |
認識當下，錨定所處。
前不久國新辦在“住有所居”體系釋出會上就我國目前的住房形勢先丟擲這樣一個數據，19年我國城鎮居民人均住房建築面積達到了39.8㎡，農村則為48.9㎡，總體42.4㎡；
▲國新辦介紹我國住房形勢與問題
單一看沒有什麼，橫向比較才能看出重點，如圖是主要發達經濟體及東亞國家及地區19年的人均住房面積橫向對比，中國怎麼排都能進前10，中新辦提這資料說明了什麼？
▲主要發達經濟體與東亞國家人均居住面積
經過二十多年城市化的突飛猛進，現階段中國的住宅存量早已飽和，人均住房面積已經和一線發達國家看齊，真正的問題在於分佈不均存在結構差異。
▲上海13-17年人均住房面積
當然有人會問，一線強二線會不同嗎？答案是略小但同樣逼近40，北京市20年人均居住面積是37㎡，上海17年36.7㎡，20年達到37㎡，除了深圳和香港，中國所有城市都不會有北上人口密，所以大可斷言結論無差。
釋出會上國新辦還首次將“共同富裕”同“住房問題”繫結，奮力推進公租房和共有產權房快速落地，解決年輕人住不起房，租不好房的問題，這不，才12月臨平就開了第一槍，不要低估國家這次改革的決心，之後類似的共有產權房會變得屢見不鮮；
但以北京過去的例子來看，每年也僅能建設1-2w套這樣的共有產權房，以杭州近些年年均40w+的流入人口來看依然遠遠不夠。
所以未來政策市的重點還是“盤活存量，減少空置”。讓擁有多套房產的人負擔持有成本甚至是懲罰性的稅收從而選擇吐出部分房產，這也是房產稅繼補充土地財政後的最重要作用——引導分配。
所以回答當下的房產的現實是什麼？商品房增速增量雙減少，正在向存量時代迅速切換，因為只有存量才能談分配，也因為要分配所以資源的優劣愈發刺眼，於是不光是房產，教育、醫療、交通、產業方方面面好的資源都開始被爭搶，增量-存量-分配-分化的邏輯鍊形成。
舉個身邊的例子。杭州臨安等遠郊，近幾個月新房實在難賣，打折分銷不驗資打電視廣告什麼都有，還是大量流搖；而主城區的新盤動輒六七百萬起步，而且基本都是社保鉅子局。彩虹軒165個月入圍最後直接限售，望品社保142個月入圍，和品上一期189個月，而濱融府最新出爐有房要求社保191個月...這是區域分化的冰火兩重天。
再看大小，春江水暖鴨先知，明年被重點關注的k11、嘉裡城、錦繡公館、江河匯、始板橋未來社群、英藍、SKP這些專案150㎡以下的戶型都是少量。在筆者看來“改善需求”只是面具，背後的核心訴求是在存量時代馬上來臨前儘快搶佔更多優質的城市資源，社保越高，能佔據更多城市資源的可能性越大。
新舊、產品力、設計、學區、醫養、產業附加值林林總總，房叔公號已經寫過多篇帶有“分化”標籤的推文，而人人都想爭搶的核心區的資產無論在哪座高能級城市，都沒啥機會留給社保幼子和預算不高的年輕人。
| PART 3 |
理解當下，看到未來。
無論是哪一行轉型都必須和未來的社會結構適配，而後者筆者在早前的推文已經寫過“我國會以火箭般的速度邁入深度老齡化，成為少子高齡化社會。”
這只是前半句，還有交代青年人的後半句——大國空巢化開啟，“單身社會”和“獨居時代”已經到來。
▲《人民論壇》銳評七普家庭戶均規模跌破3
這不是筆者信口雌黃，而是如圖摘自官媒的原話，七普之後，中國家庭戶平均規模在2020跌到戶均2.62人且繼續小型化趨勢仍未止息，2018年中國有超過7700萬獨居狀態的“空巢青年”，根據民政部的資料，預計2021年，“空巢青年”的資料會上升到9200萬人，而47.5%的青年是主動選擇這種單身居生活，而城市中這種情況更為突出。
結合起來就是未來10年乃至更遠的社會結構“快速進入深度少子高齡化社會，年輕人不婚不育獨居並出現大量老年人被迫空巢，且城市尤為明顯。”
日、韓、新加坡，所有東亞的先行製造業強國和先發達國家都是一樣的路徑，而如今的中國只會更加劇烈。
| PART 4 |
那麼年輕人就這點錢，花對地方很重要，面對買房這件事未來怎麼辦呢？
首先，筆者理解年輕人對住房問題的焦慮一方面是居住需求以及房子繫結的戶籍、學區、機會成本，一方面是資產升值的壓力。
說人話，一來買個遮風擋雨孩子上學，二來怕再不買買不起，所以硬著頭皮也得掏空6個錢包。潛意識裡不是為了有房住，而是為了有房，因為老百姓已經習慣了房子只漲不跌，漲到天還有人接盤。
筆者曾經在推文中（紅盤潮過後的平靜，一個問題，窺見政策市時代重心 | 房叔說No.278）詳細回答了“低買高賣的樓市裡，買房賺的什麼錢？”的問題，答案是房價增長和城市化程序中，少部分人拿走下一代的現金流；
這有兩個前提，房價一直漲的預期和未來有更多人更多錢會進來接盤的城市化，而很快這兩項都明擺著不樂觀，地產的屬性朝著民生保障與抗通脹儲蓄的方向逼近，投資屬性正在逐步消弭，哪怕現在拿著1000多萬預算的社保鉅子，買新房可以叫投資，買優質次新二手也就算抗通脹儲蓄，因為城市和地段的未來溢價已經體現在房價上了。
這時候如果年輕人預算真不高，量力而行，不要上高槓杆背長期貸。
翻譯翻譯，儘量選擇更看得見規劃已經落地或者部分落地的可靠地段，避免追求更為遠期的新城規劃。
至於那些較為虛無縹緲的遠期新城規劃，如今再背20年、30年貸款去和新城共同成長，房價漲幅不一定跑過通脹和利率；一旦預期不能完全兌現，而且到時候城市化都完成得七七八八了，就找不到買家了，要賣搞不好還要打折；自己住的，只需要一套供三人住均好性不錯的小房子，並且快速還完貸款，學區、地段有多少執念買多高的配置。
如果未來你有能力可以買第二套房，那就更需要關注你所在城市的城市化程序，一旦意識到城市化已經完全進入尾聲，那就必須轉變思維。一旦完全進入存量時代，必須少買預期和將來，多買看得到的現實。甚至是針對空巢，買醫院附近的小戶型；買重高旁邊安靜的老小區出租；買996重災區旁邊的小戶型出租......等等等等。
存量時代裡，最理性的辦法應該是用最短的時間最小的成本把負債變成資產去生錢，去針對特定人群的需求買租售比最高的房子出租。
▲全球特大城市租金回報率與按揭利率對比，我國大城市基本為負
因為只要快速低買高賣的預期不再，租金比房價更能說明市場實際需求，而過去被人不屑的租金回報率才是真正體現"房住不炒"這一精神的指標。
| PART 5 |
一種選擇。
在2021的年尾，如果手上有100萬，計算好夫妻的收入和還貸能力，拿這筆錢買一套15年內還得清貸款的青年房（樓齡15年），不大總價不高但不破敗，交通便利生活氣濃，學區算不上好但比起郊區綽綽有餘；
2036年，杭州城人口早已不再淨增，老年人口會超過22%，14歲以下的伢兒不到11%，不捨得賣或者有價無市而出租的房子很容易找，賣掉手上的房子換成幾套小房出租，自己租租售比1：100的房子住；
在60歲的時候可以得到20年穩定的租金現金流和工資收入。
筆者不要求年輕讀者都相信這則預言，這似乎違背了過去20年房產投資的常識。然而90後、00後在城市掙扎的年輕人，環顧身邊的圈子，在主城區的街頭巷尾走走，大抵是可以體會到筆者所指空巢又老齡的社會並不遙遠。
風轉向的時候才起跑，借不上順風的力。
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文/一葉 編輯/一葉
