作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
房地產市場正值“寒冬”，房企正忙於或禦寒，或自救。
新城控股（601155）也不例外。這家兩千億房企的控股股東已經質押了較大比例的股份，進行融資還債。
截至12月20日，新城控股控股股東處於質押狀態的股份已達3.54億股，佔其所持股份比例的23.42%，佔公司總股本的15.71%。其中，富域發展有3.32億股股份處於被質押狀態，佔其所持新城控股總股本的24.09%；富域發展的一致行動人常州德潤有2300萬股股份處於質押狀態，佔其所持新城控股總股本的16.69%。
兩大股東股權質押融資所得資金，皆將用於償還前期債務。
資料顯示，富域發展和常州德潤均為新城發展（01030）旗下公司，而王振華為新城發展實控人。據同花順資料，王振華間接持有新城發展68.02%股份，間接持有新城控股45.61%股份。
有息負債約700億
在房地產行業，新城控股素有“小萬達”及“小萬科”之稱，上述舉措或也可被視為弱環境中的“禦寒”之舉。
據惠譽此前預計，新城在手現金可以償付其在2022年上半年到期的130億元相關債務，包括將於6月到期的4億美元債，以及將於3月和5月到期的2億美元債和3億美元債。
惠譽認為，新城已於11月中旬贖回了其本該於2021年12月到期的3.5億美元債券，表明公司流動性狀況強勁。鑑於新城的境內債券價格穩定且負面市場訊息極少，預計該公司依然擁有境內債券融資渠道。
截至今年三季末，新城控股的負債合計為4810.69億元。其中，短期借款11.89億元，長期借款507.5億元，應付債券233.31億元，有息負債合計大約700多億元，而貨幣資金只有428.36億元。
“三道紅線”方面，以半年報的資料看，新城剔除預收賬款後的資產負債率為75.45%，淨負債率為60.48%，現金短債比為1.44。其中，剔預後的資產負債率指標踩中紅線，有息負債規模年增速不得超過10%。
銷售目標完成八成
受行業大環境影響，新城控股在銷售端也不可避免呈現回撥之勢，但回撥幅度不大。前11個月，新城控股的合同銷售金額累計為2129.67億元，比上年同期下降3.16%；銷售面積為2096.32萬平方米，比上年同期增長3.32%。由此可知，新城或也存在“以價換量”情況。
圖：新城控股1-11月銷售及同比漲跌幅情況 製表：焦點財經
業內認為，新城控股的銷售下行之勢，與公司的推盤節奏有關，同時也與其他主流房企乃至行業發展趨勢相吻合。
據克而瑞統計，6月時，百強房企的銷售增幅尚在14.6%。但是，自7月開始即連續呈現下跌態勢，同比降幅在11月進一步擴大至37.6%。
11月單月，百強房企中有逾8成房企單月業績同比下降，超半數企業同比降幅大於30%。以此對比，新城還算表現不錯的一個。
此前，新城控股曾將2021年的銷售目標定為2600億元。按照時下的表現來看，新城前11月的目標完成率為81.9%。若要如期完成上述目標，接下來一個月，新城須實現470.33億元銷售額。而若如期達標，12月也將成為新城控股銷售表現最好的一個月。
調整架構與拿地變奏
據焦點財經瞭解，6天前，新城控股剛剛對42.76萬股股份進行了登出，它們原定用於《新城控股集團股份有限公司2019年股票期權與限制性股票激勵計劃》，由於未在規定期限內授出，目前已處於失效狀態。
與此同時，新城將對公司進行架構調整的內部檔案也在市場流傳開來。檔案顯示，新城住開事業部原十四個大區與商開原四大區域，將被全面整合為十個大區。這一改革或將打破新城過去按照業務形態劃分商開，住開地盤的做法，但或也不可避免的帶來員工的人員變動。另據公開報道顯示，新城近期已有部分員工被人力叫去談話，或勸退或分流轉崗。自然，這於企業而言有助於組織提效。
事實上，近兩年，新城已先後兩次對內部架構進行調整，去年將住宅開發事業部25個區域公司合併為19個區域公司，同時對總部職能部門也進行了調整。
在拿地端，新城控股也呈現出謹慎之態。11月，新城控股僅在山東日照摘得一宗商業用地，支付土地款約570萬元，此外再無新增地塊。10月份，新城更是實現土儲“0”新增。
時間線拉長至2021年全年來看，新城上半年的新增土儲為61幅，總建築面積為1831.61萬平方米。前11個月，新城累計拿地97宗，權益拿地金額也達到了384億元。對比可知，7月至11月的5個月內，新城的拿地力度明顯放緩，期內僅新增36宗地塊。這遠遠不及上半年的水平。
值得注意的是，地產主業之外，新城的第二增長曲線“商業地產”正不斷給市場傳遞信心。截至三季末，新城在手的吾悅廣場數量達到了179個，商業開業面積也達到了950.67萬平方米，同比增長62.06%，租金收入也實現了72.02%的同比增長。
同時，新城控股還在積極透過商業REITs的方式，最佳化債務結構。此前，新城控股曾表態，以9個商業物業作為底層資產設立信託，實現新加坡主機板上市。發行完成後，新城控股仍將間接持有該信託基金51%至55%的信託份額。設立信託基金並上市，堪稱新城商業地產開發全流程打通的一次有益探索。
