房地產價格和價值的種類（二）

一、針對房地產自身劃分的價格和價值

（一）按房地產基本存在形態劃分的價值

1．土地價值

（1）土地“生熟”程度，分為生地、毛地、淨地或熟地

①未完成土地徵收補償的集體土地。取得後需支付土地徵收補償費

②已完成土地徵收補償但未完成“三通一平”以上開發的土地

③已完成土地徵收補償和“三通一平以上開發的土地”

④未完成房屋徵收補償的國有土地

⑤已完成房屋徵收補償的國有土地

2．建築物價值

3．房地價值：=土地價值+建築物價值

（二）按房地產權利型別劃分的價格

1．房地產所有權價格

2．土地使用權價格

（1）建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、

3．其他房地產權利價格

（1）如居住權、地役權、抵押權、租賃權等的價格或價值

（三）按房地產租約影響劃分的價值

1．分為完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值

2．無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值

（四）按房地產交付時間劃分的價格

1．現貨交易和期貨交易，相對應有現貨價格和期貨價格

2．期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的淨收益的折現值-相關風險補償

3．期房風險（同等條件下期房價格應低於現房價格）

（1）不能即時使用

（2）有可能未來交付的品質不如預售約定的品質，可能出現較大面積差異引發補繳或退還價款等糾紛

（3）可能延期建成交付

（4）可能停工或爛尾

（5）可能建成交付前房價下跌

二、便於比較分析劃分的價格

（一）按交易稅費負擔方式劃分的價格

1．分為正常負擔價、賣方淨得價和買方實付價

2．賣方繳納稅費：增值稅、城市維護建設稅、教育附加費、所得稅、土地增值稅

3．賣方繳納稅費：契稅、補繳出讓金

4．買賣雙方都應繳納各自負擔一部分：印花稅

5．房地產交易稅費全由買方負擔下的價格是賣方淨得價（不含稅價），交易稅費全由賣方負擔下的價格是買方實付價（含稅價）

6．三者換算公式

（1）正常負擔價-賣方應繳納稅費=賣方淨得價

（2）正常負擔價+買方應繳納的稅費=買方實付價

（3）買方實付價=賣方淨得價+（買方應繳納稅費+賣方應繳納稅費）

（4）賣方淨得價=買方實付價-（買方應繳納稅費+賣方應繳納稅費）

（5）繳納稅費是正常負擔價的一定比率

①賣方應繳納稅費=正常負擔價×賣方應繳納的稅費比率

②買方應繳納的稅費=正常負擔價×買方應繳納的稅費比率

（二）按價格是否反映實際水平劃分的價格

1．分為名義價格和實際價格

（1）未扣除價格因素的價格為名義價格

（2）在買房打折或贈送裝修、物業費、傢俱家電、車位、儲藏室等優惠的情況下，未打折和優惠的為名義價格

（3）交易當事人為了避稅等不實申報成交價，申報的成交價為名義價格

不同付款方式下，在成交日期講明，但不是成交日期一次性付清的價格為名義價格