榮萬家的危機持續了有些日子了，近期，榮盛房地產發展股份有限公司（下稱“榮盛發展”）召開美元債投資人電話會議，實錘了把榮萬家擺上貨架這件事。
和之前日新網的分析一樣，榮萬家的危機與母公司的債務相關。根據會上資訊，榮盛發展遇到流動性危機，雖然已經經歷了2到3個月的自救，儘量避免進行債務展期，截至目前公司融資淨現金流出額為182億元。
榮盛發展設定了一個特定資產包來支援對相關美元債的兌付，截至今年6月末這一資產包的估值約為54億元人民幣。
這個上述承諾可以提供出售的特定資產包中，包括公司物業物管（即榮萬家02146.HK）的一些資產，以及位於石家莊、濟南、滄州、廊坊、徐州、常州等地的9個優質商業專案，其中除了位於石家莊的一個地標商業正在招租外，其他資產包中的專案都是完工在租狀態。
兩個關心的問題
關於物業上貨架這事兒，目前大家已是見怪不怪，有兩個問題是比較關心的。
一是能賣出什麼價位；
二是誰會是接盤方。
來看榮萬家的基本盤：截至2021年6月30日，在管專案數量324個，在管面積6280萬平方米；合約專案445個，合約面積9210萬平方米。
面積夠大。而且這麼大規模的面積，有近六成位於環渤海經濟圈，集中度也夠高。
目前另一家被擺上貨架的奧園健康，規模與之差不多。截至6月30日，奧園健康在管面積約4430萬平方米，合約面積約8360萬平方米。
再看二者目前在港股的表現，市盈率和總市值相差不大。
從1月上市到現在，不到一年的時間，榮萬家的市值已經跌去了一半。
下面的表格統計了1月15日榮萬家上市當日以及今天的市值情況，可以看出，在整個2021年，物業行業的整體估值呈現下跌的態勢，除了少數幾個表現平穩甚至逆勢上漲的，都在跌。
大部分跌幅控制在50%以內，慘一些的如恆大物業、融創服務，跌得只剩了零頭，簡直爹媽不認。
榮萬家上市當日和目前估值對比
像榮萬家這樣跌去一半的，也不算大多數。奧園健康倒是與之類似，也算得上難兄難弟了。
此前，一位參與洽談出售物業業務交易的人士曾透露，奧園給出的報價是30億元。
截止6月底，奧園健康實現收入10.03億元，同比增長83%；毛利3.47億元，同比增長57.2%；淨利潤為約1.86億元。
對比榮萬家，截至2021年6月30日，實現收入12.91億元，同比增長68.8%；毛利約為4.5億元，同比增長105.9%；淨利潤2.47億元，同比增135.9%。
日新網根據公開資訊整理
結合榮盛發展對資產包的54億元估值，榮萬家的標價是多少，就看榮盛發展的股東們，預期的pe是多少了，按照今年的行情來說，可能在10～14倍之間。
規模、價格都在，誰能接盤呢？
在此前日新網的分析中，碧桂園服務是位列第一位的買家，從內部訊息來說，曾經有接觸。
而我們也曾總結過，近一兩年裡碧桂園服務正在透過大手筆的買賣做4個方面的補充。
根據我們的分析，榮萬家有足夠的噱頭：「河北首家上市的物企」「河北本地最大物企」，和年初收購嘉寶服務的邏輯相似，併購未完，噱頭已先一步有了。
而面積和集中度，圈定的環渤海地區，以及河北本地的地位，很適合碧桂園服務的下一步併購路線。
除了四個補充，碧桂園服務還在做一個很重要的事情：城市戰略。先在區域集中優勢，而後拿下一個城又一個城。
所以當時我們認為，榮萬家需要碧桂園服務這樣的買家，碧桂園服務也需要榮萬家的專案來匹配自己的戰略規劃。
但就在本月14號，碧桂園服務釋出公告稱：自本公告日期起六個月內，碧桂園服務及其附屬公司與碧桂園服務的關連方碧桂園集團，預計不會發生對價超過2億元（無論個別或合併）的重大資產出售或收購交易。
這也就意味著，不管是奧園健康還是榮萬家，可能短期內都上不去碧桂園服務這艘船了。此前奧園健康方透露，參與洽談收購的有碧桂園服務、龍湖智慧服務、保利物業等。去掉一位，可能的收購方還有龍湖智慧服務、保利物業。
我們已經很容易發現，當碧桂園服務丟掉大買主的身份時，市場上似乎沒有讓人特別肯定的買家出現。不管是龍湖智慧服務還是保利物業，又或者之前打算買恆大物業的合生創展，在買物業這方面，都表現出格外審慎的態度。
而目前市場上受到房地產母公司影響的物企已出現多家，很顯然目前進入了“買方市場”。
打包、定價之後，尋找買家可能是更難的。
