我是星叔，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案，星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問

提問：星叔，最近開始降準降息了，不知道明年樓市行情會怎麼樣，作為我們買房剛需或者置換，我們現在該怎麼選擇?

回答：樓市調控只能抑制房價上漲速度，只要實體經濟還在發展，一二線城市的優質資產的房價漲漲跌跌，跌跌漲漲，螺旋式上行的大趨勢是一直存在的。

這是我對未來樓市的一個長期判斷。

在這個前提下，給幾點建議：

1. 儘量置換到人口有流入的一二線，三四線城市就留一套自住。

2. 買房要降低收益率預期，持有周期要變的更長。

3. 二十年的樓市大發展，很多城市步入存量房時代，不要一直死守一套房，有條件就逢低換優進行置換。

置換的前提有3點：

你手頭的資產不好；

你所在的地段潛力已經釋放完成；

或者在保持負債率不增加的前提下你有了更多的資金。

尤其在當下的橫盤調整期進行置換是比較合適的，因為買家有了更多議價權，加上很多筍盤存在，多數以小換大會讓成本更省。而如果一旦回暖，置換就隨隨便便多出幾十萬上百萬也正常。

提問：你好，想請問你一下，我在一個二線城市工作，手裡預算不是很多，遠郊房能不能買？很擔心買了以後很難升值

回答：遠郊房的最大誘惑是便宜，而最大的坑是長期慢漲，跑輸大市，甚至套牢。

那什麼是遠郊房呢？

一二線城市通勤距離超過極限25公里，三四城市超過15公里，都屬於遠郊房。

一個樓盤中短期是否值得買，最微觀的判斷方式就是：如果這個樓盤方圓3公里沒有3家以上的房產中介長期經營不倒閉，那就不太值得買。

因為這個樓盤周圍沒有足夠二手成交量，孤零零幾個樓盤，中介都活不下去，而我們是要在二手市場變現的，連個中介鋪都無，更別說接盤客了，怎麼變現？

很多遠郊樓盤一手價格不斷漲，開發商拼命鼓吹，但是二手卻賣不掉，因為有價無市，價格不紮實，導致無法變現。

遠郊房還有一個概念就是“臨深、臨滬、環京”，諸如惠州大亞灣、啟東、大廠、固安這種地方，成熟買房者是不會輕易碰的。

據說惠州大亞灣的房子有70%賣給了深圳人，大家想想，一個地方的房子難賣到什麼程度才要跨市吆喝，跨市尋找買家呢？

而這些跨市買家的唯一目的就是：賣出

換言之，這些遠郊房的潛在“拋盤力量”是遠遠大於“吸盤力量”的，一個區域如果大家都想著賣出，價格一定上不去。

那臨深、臨滬、環京什麼時候值得買呢？對，大漲前夕。

大漲行情來的時候，總有衝昏頭腦的人拼命上車，遠郊房就會有一波急速上漲，這時大幅獲利後就要趁早落袋為安，置換到更安全的地段。

遠郊房的邏輯：快進快出，賺到貨幣行情就走。

有些人第一套買了惠州，惠州的平均漲幅遠遠低於深圳，年景不好的時候可能還要虧本，好不容易漲一點點，想換房的時候，賣房的週期可能都要一年，操作起來非常困難。

並且買了外地嚴重過剩城市的房子，貸了款，就有了貸款記錄，再回來深圳買就要首付五成，錢沒有賺到，深圳的房價漲了，你回來買房首付三成變成了五成，發現當時三成可以買深圳的單間，現在居然買不起了。

這個年代，在大城市首貸資格非常值錢。

人生第一次一定要給一二線城市有價值的房子，因為以現在的政策，你只有一次三成首付的機會撬動更多的資金。

在首貸、房票珍貴的前提下，一次嚴重的錯誤購買，將要花更大的代價來挽救。甚至一次失誤，就是一個階層。

提問：星叔，剛需準備買房，看中了市郊的一套房，環境非常好，有山有水，戶型也很好，我和老婆都喜歡這種環境，但是就是偏了點，以後升值能力肯定是沒有市區好的，不知道能否入手，長期看市郊不知能否跑贏大勢？

回答：普通人買房有個很大的誤區是，第一二套買來消費自住，第三四套才會考慮增值。

剛開始考慮自住，會有什麼問題？總想著買新房，買大面積，買花園好的，結果就買的很偏。大社群有花園住起來很爽，剛開始住著可能很開心，但後面越住越不爽。

為什麼？

一方面是交通成本很高，要知道大部分就業機會都在市區，追求大面積新房，通勤時間就很難熬，每年2個小時在路上只是起步，根本沒多少時間呆在家裡，長期住下來肯定有怨氣。

另一方面是房子死活不漲，買的太偏，剛開始住沒什麼，但過個幾年，你就會發現房子還是那個價，別人家你看不上的房子都在上漲，人們最怕的就是對比，別人房子都漲了，就你家不漲，你心態也會受影響。

其實，房子還是那個房子，每個房子都會折舊，但為什麼有人越住越爽，而有人越住越來氣？

我覺得，漲幅是一個很重要的因素，住得爽，漲得快，你到底要哪個？

有錢的當然可以全部都要，但預算不多的，你還是要做出妥協。如果住的爽，那就別在乎回報，心安理得住著就好，如果要漲得快，你一開始就應該放棄居住，買漲幅最快的房子。

提問：臨近退休，準備在海口定居，不知現在買房是否合適？什麼時候出手更好一些？在哪個區更合適未來保值？

回答：空間應該還是有的，海南自貿區的建立以及經濟發展帶來的影響。不管他是噱頭還是啥，終歸海南經濟是要發展的，經濟發展的同時肯定帶動房價，不可能我是一二線經濟實力，房價還是三四線的水平的。

海口新房和二手房是有倒掛的，但是海口的房子不能瞎買，不能亂買

首先海口是有限價的，目前整體限價17800左右，實際上這個價格很難買房一個好的位置，和好的物業，去海口買房重點可以考慮*房，預算充足：緊盯主城區、核心區、有規劃的區域

但我要提醒的是，海南的價值和一二線城市完全不一樣，你不要抱著買了1年2年就翻番暴漲的心態，海南不適合。

海南的價值更多是旅居自住+長期持有，海南在建設自貿港的過程中，勢必會拋棄過去盲目開發房子的老路，謹慎開發房地產，就會人為造就供需失衡。

未來海南房子越建越少，加上限購門檻極高，本就很難短時間內聚集大批接盤俠，再說，真正買海南的，大多也不是為了短炒。

你現在入手一套海南的房子，往淺了說，是享受海南獨特的氣候和優越的海景，往高了說，自然是要佔坑自貿區的發展紅利，目前值得入手。

以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，星叔手把手教你從0實現千萬資產積累。