北京樓市：望京新盤與次新房哪個更有投資價值？

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1、提問：京爺您好，請問您對望京新盤，龍樾合璽，和光悅府怎麼看？相對於望京次新房，哪個更有投資價值？

回答：你好，投資，一般分為短期投資和長期投資，如果是短期投資，比較注重流動性和價差撿漏，因此新房並不適合；如果長期投資，拿個十來年，那龍樾合璽，和光悅府還是可以考慮的。我的建議是，望京次新房撿漏是短期投資的比較合適的方式。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

2、提問：京爺您好！首付300w，總預算550-600w，首房首貸，上班在金融街，優先考慮保值增值和通勤時間，希望通勤儘可能在地鐵45分鐘內的兩居，暫不考慮學區，請問有沒有哪些區域和小區推薦，期待您的慷慨指點，謝謝！

回答：你好，選房看房邏輯可以這樣：1、朝北看，選個學區一般，管理好，或者樓齡稍微新點兒的小區，比如小西天文慧園就是個還可以的選擇。2、朝細看，要麼是海淀的環境管理不錯的老小區，比如水科院，要麼是石景山的次新商品房，比如遠洋山水；3、朝南的話，那就選擇南面的熱點板塊和熱點盤，比如草橋的草橋欣園的兩居，還是有不錯的價效比的；朝東的話，似乎需要倒一下地鐵，看你是否能接受，主要是6號線一帶，我倒是覺得沒必要。從升值性角度來看，以上都不錯，居住也尚可。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

3、提問：京爺你好，總價600萬左右，回龍觀的國風美唐和公園悅府兩居，新盤奧森春曉96平，北苑的望春園兩居，這幾個小區應該怎麼選擇？主要考慮保值和孩子上學。另外同等價位清河西三旗那邊有沒有合適的兩居能買？也請推薦一下，謝謝。

回答：你好, 這些小區都不錯, 但又有各種特點, 從升值性大資料角度來看, 都能跑贏大盤, 其中國風美唐略佔優勢, 然後再公園悅府, 望春園. 而新盤奧森春曉是新盤, 未來預計跟公園悅府趨勢差不多, 畢竟配套都一樣. 從小區角度來看 :

① 國風美唐小區品質和配套都不錯, 比較稀缺, 兩居流通性不錯.

② 公園悅府, 也算回龍觀大板塊稀缺小區, 小區環境還可以, 兩居臥室偏小, 有人會介意.

③ 望春園小區在老北苑的範疇中屬於稀缺地存在, 原因在於新, 是周圍中不錯的選擇. 當然也有自己的缺點, 比如密度大, 交通差點兒感覺.

新盤奧森春曉的價值在於新盤, 配套尚可, 也是可以選擇的, 而且首付低.

綜上, 都是不錯的選擇, 看自己側重哪一塊, 看自己哪些地方介意. 國風美唐整體來看, 比較均衡一些.可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：公房房齡通常偏老，交易之後變成商品房，與周圍其他商品房相比沒有優勢，會產生折價嗎？折價比例大概多少？

回答：公房的價值在於多貸款，如果是二套，或者需要買大點兒的房子，那這種房子還是比較有價效比的。如果是總價高，那確實出手時吃虧，低總價倒還好。宗旨是：不要為了公房而公房，而要關注房子有沒有硬傷，賣相如何，不然到最後出售還是會變差商品房。詳見星球資料《老破小買房攻略》

5、提問：京爺您好！雅成一里的房子值得買嗎？總價550以內的兩居室。

回答：你好，從小區角度來看，這個小區並不突出，品質一般，環境差點兒意思，優點是配套還可以。總體來看，如果預算不足，那可以選擇，長期還是要置換的。

6、提問：京爺您好！請問望京花園西區的2000年的小板樓，單價9萬多了，值得入手嗎？與聖鑫大地家園每平米7萬左右的塔樓相比，哪個更值得呢？謝謝！