我們對土地上蓋的物業，都稱之為房屋，也稱為房子。

房子具備很多不同的功能屬性，除了有行政功能的政府用地、綠地、公園、車站、機場等公共設施功能的房子外，就是我們經常接觸到的，基本具備可以自由交易房子。

這種房子的功能屬性體現為：商業、工業、倉儲、居住等類別。

本篇主要講述以居住功能屬性的房子為主，商業、工業、倉儲等再另行開篇講述。

一、商品房、非商品房及保障性住房的區別

先按房子的常規交易狀態，以商品房與非商品房來區分。接下來，我們理解一下，商品房和非商品房的概念。

商品房

就是在市場上流通，可以自由交易買賣的房子，在市場上常規體現為：新房、二手房、法拍房。

新房：多數由房企開發興建。我們接觸到的新房的形式分為預售狀態、現售狀態兩種，這裡的區別在於房子已辦理出房地產證，還是仍處於預售合同狀態下。

法拍房：很好理解，債權人委託法院拍賣的房子。

二手房：可以這樣理解，小業主在房企手上購買過來，然後在市場上重新出售的房子。平時接觸到的形式有：紅本在手、抵押按揭中、購入但仍未辦出房地產證的新房。

非商品房

就是不能在市場上自由流通，限制交易或不能交易買賣的房子，一般是農民房（也就是小產權房）、集資房。

農民房：也就是小產權房，是在集體所有制的土地上，合法開發興建的房子，也可以稱為宅基地。但是一般只允許在其所在的集體所有制的民眾之間交易，在村委會辦理過戶登記。如果外來人員購買，會有一定的確權交易風險；

集資房：是集體企業的土地上蓋的房子，一般是這個集體企業的員工宿舍或分房福利。只有一本總房地產證，是無法按照每套房子劃分獨立房地產證的。現在市場上就剩下郵電公司還有了吧，同樣外來人員購買，也是會有交易風險的。

保障性住房

保障性住房：包含廉租房（公共租賃住房和廉租住房）、安居房（經濟適用房）。前者為租，後者為賣。必須符合相關條件的人士才可以申請。後者可以上市交易出售，出售都會有一些前置限制，各地方的要求也不盡相同。一般需要入住滿5年，按原購房價格和當時市場的房屋市場指導價的差價，按一定比例向政府繳交地價等款項，才算正式取得全部產權，方達到可出售的條件。

另外，保障性住房中還有人才保障住房，有租有賣的。賣的一般都有條件限制，例如深圳就需要在取得不動產權證滿5年，再透過市級交換服務平臺面向所屬園區符合購買條件的人才家庭出售。

總結：

建議不要貪圖便宜購買非商品房，有時候，在非商品房板塊，專業人士會踩坑。所以，風險高於實用價值，請決策時務必慎重！（保障性住房屬於政策福利，本篇不會涉及這個板塊）

深耕房地產領域20年

前第一太平戴維斯商業樓宇部負責人

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