房價之於購房者來說，直接關係著購房成本的量化；對於整個房地產市場來說，也是方向標一樣的存在。2021年6月以來，房價持續跌勢，樓市拐點初現，卻讓部分購房者更加疑惑。何時房價觸底？何時買房才是抄底時機？
01
房價跌回一年前！
近年來，“因城施策”的樓市調控政策方向，是各城市樓市發展情況不一的宏觀體現。在房價方面，有漲有跌則是更為直觀的體現。
11月15日，國家統計局公佈了2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料，新房上漲城市較10月上漲城市數量持續減少，整體環比延續下降態勢，同比漲幅持續回落。
有多個城市房價更是跌回了一年前！
新房：16城跌回一年前
據資料顯示，11月70城新房房價僅有9城環比上漲，年內首次跌破10城，相較2021年10月的13城減少4城。環比下跌城市數量方面，創近兩年新高，達到了59城。
同比2020年，共有16城下跌，最高下跌4.2%，為雲南大理。意味著，新房16城房價跌回了一年前！
二手房：24跌回一年前
在納入統計範圍的70城中，11月二手房房價僅有3城環比上漲，同比10月的4城，雖僅減少1城，這是連續8個月上漲城市數量減少，且已趨向於零。
同比方面，24城房價下跌，最高下跌5.2%，相比新房更高。這意味著，24城二手房房價跌回一年前！
02
2022房價跌3%？
2021年房價呈現跌勢收官，2022年房價將會如何，成為了業內外探究的問題。 近日，連續7年“神預測”來年房價的中國社科院，釋出了《中國住房發展報告（2021-2022）》，對於2022年也進行了預測。
對於2022年的房價的漲跌，將呈現出先降溫，後拉高，然後逐漸走平的“三段論”基調，相關房產指標在2022年的Q4季度開始實現轉正。全國商品房的平均價格增長率應該在-3%-3%之間。
回顧社科院近幾年對於房價的預測：曾預測2014年房價漲幅可達7.6%，2015年漲幅1.2%，2016年漲幅3.9%，2017年漲幅3.4%，2019年漲幅7.2%，2020年漲幅6.1%，2021年漲幅5.1%。
雖然最終漲幅並不完全一致，但上漲的趨勢則是貼合的。而此次預測房價漲幅變動“-3%-3%”，是社科院首次預測來年房價呈現“負數”！
這意味著，在權威機構的分析中，2022年房價仍有下降可能，最大降幅可至3%。
03
LPR近20個月首降！
近日，筆者曾在文章裡預測LPR最快12月會出現下跌。20日，12月LPR釋出，證實了這一推測，1年期LPR降至3.8％。
這是LPR近20個月持平後首次呈現下跌走勢。不過5年期以上LPR為4.65%，與上個月持平，並未下降。這意味著，此次LPR下降，與房貸利率並無關係。
因為真正影響大部分人房貸的5年期LPR依舊持平，畢竟房貸大部分都是貸款5年以上的。當然，LPR持續下行的可能性依舊存在，不妨期待5年期LPR下降的到來。
04
買房可以再等等？
房價持續跌勢、LPR也開始呈現下行，意味著部分城市買房的購房成本也會呈現降勢。是不是最佳購房時機到了呢？
58安居客房產研究院西部分院分析師葉子認為，當下部分房企前景不明朗，房價雖呈現降勢，但5年期LPR未下降，且部分城市房貸利率依舊呈現高位，還有下降空間。
因此，如果購房計劃並非急需釋放，可以等到2022年一季度。一是，央行融資白名單支援下，房企整體的資金環境會有所改善，購房者成為“接盤俠”的機率降低。其二是當前部分城市新房雖多以價促量，甚至有不少價格較低的“工抵房”，但存在一定風險，未來限價房上市，或有更多低價選擇。
買不買房，何時買房，也就明瞭了！
