專項維修資金是指專門用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金，屬於全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建築物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。
什麼是住宅共用部位、共用設施裝置？專項維修資金該如何繳納？又該如何申請使用？是否所有的維修費用都可以從專項維修資金中列支？本期【你問我答】，將為你逐條講清關於專項維修資金的那些事。
問：什麼是住宅共用部位、共用設施裝置？
答：住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施裝置，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施裝置，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。
問：專項維修資金按照什麼標準繳納？
答：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公佈每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。
問：如何申請使用專項維修基金？
答：住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：（一）物業服務企業根據維修和更新、改造專案提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；（二）住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論透過使用建議；（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門稽核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的專案、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（二）業主大會依法透過使用方案；（三）物業服務企業組織實施使用方案；（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；（五）業主委員會依據使用方案稽核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門稽核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
問：當部分業主不繳納專項維修基金時，該如何處理？
答：出現該種情況，可由業主大會要求未繳納專項維修基金的業主進行補繳，這是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可享有以其他業主的維修資金維護共有部分而帶來的利益，其他業主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的費用，這違背了公平原則，並將對建築物的長期安全使用，對全體業主的共有或公共利益造成損害。
問：哪些維修費用不得從專項維修資金中列支？
答：根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，以下維修費用不得從專項維修資金中列支：（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施裝置維修、更新和改造費用；（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用；（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施裝置所需的修復費用；（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施裝置的維修和養護費用。（梁成棟綜合整理）
來源：法治日報
