雖然房地產行業基本面仍處於向下階段，但邊際上持續改善。政策糾偏下按揭貸款有小幅改善，需關注市場預期變化。整體來看，房地產開發板塊估值處於低位，行業信用風險持續釋放中，長期來看，行業加速出清，優質房企有望受益。
政策調控一直是壓在房地產行業身上的一座大山，但隨著政策有所偏暖，政策底部或已過去。銀河證券分析師王秋蘅指出，9月以來政策對房地產的表態一貫且偏暖，我們認為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面。第一，“房住不炒”基調不變，“大放水”式寬鬆難現。第二，對首套和改善型住房加強信貸支援，或在首付比例、利率、購房規則等方面一城一策。第三，加強對房企融資支援。第四，各地方有更大的自主權進行政策調整，未來“限漲”和“限跌”並行，“調控”和“調整”並行。
目前房地產行業處於“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特徵具備足夠的安全邊際和彈性，王秋蘅認為，今年四季度到明年一季度是配置的最佳視窗期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩預期下，管理優異、融資通暢、多元化發展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。
東北證券分析師王小勇也指出，行業beta趨勢性向上趨勢不變，穩健綠檔房企將加速集中，推薦投融資方面具備優勢的頭部綠檔房企，建議投資者關注萬科A、保利發展、金地集團、招商蛇口、新城控股、金科股份。
萬科A（000002） 資產負債結構合理
公司土儲方面堅持量入為出與理性投資，在保障優質投資質量的同時補充合適的專案資源。2021年前三季度公司新增132個專案，新增計容建面2241萬方，同比增長22.3％，總體增長穩健；2021年第三季度單季，公司新增37個專案，新增計容建面735.7萬方，同比下滑13.6％。華安證券指出，公司財務穩健，資產負債結構合理。其中公司有息負債佔總資產比例13.6％，且有息負債中70.6％為長期負債，債務結構持續最佳化。公司堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略轉型，土儲資源充裕且結構合理，財務穩健，融資成本處於行業較優水平。在行業增速放緩的大背景下，公司憑藉多元化業務與主營業務聯動，協同效應實現穩步增長並逐步進入回報期。
保利發展（600048） 增持股份彰顯信心
公司前三季度實現簽約金額4102.32億元，同比增長11.66％，實現簽約面積2543.73萬平方米，同比增長4.08％。新開工面積3659萬平方米，同比減少4.68％，竣工面積2437萬平方米，同比增長10.60％。銀河證券指出，公司堅持可持續發展，重視健康的資產結構，穩守三道紅線，截至三季度末實現淨負債率67.6％，剔除預收賬款資產負債率65.6％，現金短債比2.32，保持“綠檔”。豐厚的在手現金和優越的債務結構有利於公司在新的融資監管及土地集中出讓機制下獲取更多有利資源，構築領跑優勢。8月保利集團增持公司股份50萬股，並計劃於未來6個月內繼續增持，公司董事長及全體高管計劃於未來6個月內增持公司股份，彰顯對公司長期信心。
金地集團（600383） 具備長期投資價值
公司在2021年前三季度累計實現銷售面積1062萬方，同比上升29％；累計實現銷售金額2287億元，同比上升34％，已完成年度2800億元銷售目標的81.7％。2021年前三季度，公司透過多元化方式新增土地101宗，新增土地儲備1492萬方，對應投資額1135億元，拿地單價7607.2元/平，同比下滑5％。光大證券指出，考慮到往年四季度為公司竣工高峰期，疊加公司低毛利專案多於上半年集中交付，預期公司全年結算利潤或較去年同期小幅提升。整體來看，公司財務穩健，信用優勢明顯，連續多年穩定分紅，下半年毛利率如期修復，公司董事長增持彰顯管理層信心。公司目前估值具備較強吸引力，股息率水平較高，具備長週期配置價值。
招商蛇口（001979） 銷售表現優於同行
公司2021年前三季度公司實現收入818億元，同比增長63％；實現歸母淨利潤64億元，同比增長190％。前三季度銷售金額2410億元，同比增長27％；銷售面積1038萬方，同比增長26％；銷售均價2.3萬元/平方米，同比增長0.2％。國金證券指出，公司銷售表現優於行業整體，主要受益於公司聚焦核心一二線城市的戰略。今年下半年以來，房企現金流壓力普遍增大，三四線的專案降價跑量現象較為普遍。公司整體銷售均價相較去年同期仍有增長，也主要受益於專案所在區域多為核心區域。截至2021年三季度末，公司現金短債比為1.8倍，剔除預收款的資產負債率為59.6％，淨負債率為34.0％，均滿足“三條紅線”的要求，為“綠檔”企業。
新城控股（601155） 雙輪驅動穩定增長
公司前三季度實現合同銷售金額1708億元，同比增長4.8％，實現合同銷售面積1634萬平方米，同比增長8.3％，實現銷售均價10453元/平方米，同比下滑3.3％。在資金環境全面收緊的情況下，公司注重現金流管控，拿地趨於謹慎。截至三季度末，公司持有已開業吾悅廣場105座，管理輸出已開業吾悅廣場7座，其中三季度新開業9座，另有2座處於交接過渡期，實現新增商業地產建面88萬平方米，新增可供出租面積51萬平方米，整體出租率高達96.4％，吾悅品牌影響力持續提升。銀河證券指出，公司堅持“住宅+商業”雙輪驅動運作模式，拿地積極，土地儲備豐富，住宅銷售穩健增長，商管護城河不斷拓寬，輕重並舉躋身行業龍頭，財務保持健康，償債壓力持續處於低位。
金科股份（000656） 區域深耕優勢明顯
公司截至2020年末已進駐全國23個省（市），合計總可售面積超7100萬方。公司一二線城市拿地建築面積佔比較上年同期提升20％至50.5％。光大證券指出，公司未來短期內業績可兌現性較高，原因包括，公司2020年合同負債1346億元，覆蓋2020年營業收入1.5倍；2020年受疫情影響的延期竣工專案將迎來集中結算期。2021年公司計劃竣工面積達2600萬平方米，同比增加30％；2019年後公司拿地能級的回升或帶來結算均價提高。公司全國化佈局穩步推進，拿地質量提升，業績穩健增長，區域深耕優勢明顯，品牌溢價較強，積極挖掘代建和城市更新等新的利潤增長點，為“三道紅線”綠檔企業，財務指標改善明顯。
本文源自金融投資報
