學不良資產，上米多課堂！

學不良資產，上米多課堂

在法院對涉案物業採取查封措施後，不少被執行人串通案外人虛構租賃關係以此對抗強制執行，但法院限於人手或意願未能徹查，基本上都草率地“帶租約拍賣”物業。如此，既大大減損了涉案物業的價值，也降低了成交率和成交價格，拖延了處置時間，嚴重損害了債權人的利益。

為防範及破解虛假租賃，本人特總結了以下專業技能，希望有心人學以致用。

一、虛假租賃概述

1、虛假租賃的操作手法

租賃行為發生在抵押之後則不得約束抵押物的受讓人；租賃行為發生在查封之後的也不能對抗法院的強制執行。因此，發生在抵押或查封之後的租賃，無論真假，本文不作論述。

筆者理解的虛假租賃，包括：

第一種，涉案物業在抵押或查封之前並不存在租賃關係，但被執行人串通案外人炮製虛假材料，令表面上涉案物業在抵押或查封之前已經存在租賃關係。

第二種，涉案物業在抵押或查封之前已存在租賃關係，但之後被執行人與承租人惡意簽訂補充協議（1）延長租賃時間，或（2）將租賃收益拆解為租金和管理費二部分，或（3）簽訂陰陽合同，對外只披露租金低廉的合同。

2、虛假租賃的共性

一是租賃時間很長，二是租金標準很低（甚至以租抵債或一次性付清租金）。

3、當事人設定虛假租賃的目的

目的一：利用有“租賃關係”加大抵押物（查封物）的處置難度，逼迫債權人讓步從而同意減免債務或給予寬鬆的還債條件。

目的二：利用低租金長期廉價使用抵押物（查封物）從而牟利。

目的三：利用有“租賃關係”減損抵押物（查封物）的處置價格；當法院拍賣時令自己（或關聯人）有機會低價競買從中牟利。

目的四：異議人霸佔涉案物業，趁機索取抵押物（查封物）的裝修補償款、搬遷補償款等不當利益。

目的五：被執行人想個別“關照”其中一個債權人，或後者逼迫被執行人配合辦理虛假租賃，採取“以租抵債”的方式抵銷債務。

二、防範虛假租賃的措施

抵押權人的防範

抵押權人應在辦理抵押之前到現場固定標的物的使用情況，包括但不限於：拍照、錄影；如果已有租賃，取得租賃合同，由異議人確認且提供最近幾期的交租憑證；如無租賃，要求抵押人書面確認物業的使用狀態（自有、閒置、借用、佔用），並承諾今後如需出租或處置須經抵押權人同意。

通常，在辦理貸款時抵押權人較強勢，只要其提出要求，抵押人基本上都會配合辦理上述事宜。

抵押權人發放貸款後，也應定期巡視抵押物的狀況；如發現有新增租賃或變更異議人情形的，應及時要求抵押人提供並確認租賃資料及異議人資訊。

申請執行人的防範

申請執行人在向法院申請查封某物業之前，須對涉案物業開展盡調，包括但不限於：現場拍照、錄影（能證明拍照、錄影日期）；如果涉案物業已被使用，應查清使用者與被執行人的關聯性（自用、租賃、借用、佔用），收集涉案物業“目前使用者是誰”的證據（到工商局調取租賃合同，獲得繳費單據，對現場招牌或銘牌錄影等）；如果涉案物業閒置或正在招租，申請執行人可以假冒客戶與出租方聯絡或簽約，套取及固定相關事實（產權憑證、租賃合同版本、收款賬戶等）。

做足了上述防範措施，如果法院查封涉案物業後被執行人或案外人再跳出來以“存在租賃”來對抗執行，申請執行人就胸有成竹了。

法院出具查封裁定後，申請執行人應根據《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第九條“查封不動產的，法院應當張貼封條或者公告”的規定，強烈要求法官到擬查封物業的現場張貼公告，並且當場透過拍照、詢問、做筆錄等方式瞭解及固定涉案物業的使用情況（自有、佔用、借用、租賃、閒置）。其中，筆錄中應載明物業的實際狀況、使用情形等事項，法官及使用人應當在筆錄上簽名；發現查封物業部分或全部被案外人佔用的，應提醒法官當場詢問案外人的姓名（或名稱）、住所（或住所地）、佔有原因、佔有期限等內容並記入查封筆錄；案外人是異議人的，應責令其當場提供租賃合同、租金支付憑據等。

申請執行人應對現場查封過程錄音錄影，固定證據。

三、識別及破解虛假租賃的專業技能

在法院查封或擬處置（評估、拍賣）物業過程中，遇到“承租人”（下稱“異議人”）提出執行異議時，如果申請執行人認為有虛假租賃嫌疑的，可用以下招數識別及破解。

第一招：查明異議人有否實際佔用涉案物業

實踐中，當真實承租人不願意配合被執行人搞虛假租賃時，被執行人會串通案外人以“預約承租”的方式預先簽署租賃合同，在法院執行時則提出異議。

但租賃合同是實踐性合同。最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定，異議人除能提供合法有效的租賃合同之外，其必須實際佔有使用租賃物才能阻止移交佔有。租賃物尚在被執行人或第三人佔用期間，被執行人及異議人均不能以已簽訂租賃合同、但預期（收樓）的理由來對抗執行或阻止標的物移交。

因此，債權人應實地檢視涉案物業的現狀。如果異議人並未實際佔用物業的，則根據上述司法解釋，其無權阻止標的物的移交，也即不能對抗執行。

如果異議人已經實際佔用涉案物業，則另外按照下述招數識別及破解。

第二招：查明涉案物業在抵押或查封之前是否由異議人使用

破解思路：如果在異議人陳述的租賃時段內（尤其是抵押查封之前）是由別的企業或個人（1）使用涉案物業，或（2）繳納涉案物業的稅費，或（3）辦理涉案物業相關手續，則可初步認為有虛假租賃的嫌疑。

（一）對非住宅類物業，可透過以下（常規和非常規）辦法調取證據：

調查1：在網際網路查詢曾在該地址註冊、辦公的企業，之後到工商局調取相關企業的檔案，從中：（1）查詢場地手續（租賃合同或場地證明）和消防手續，查看出租方、承租方或使用方是誰；（2）查明該等企業使用涉案物業的起始時間及終止時間（如有搬離）；（3）在該等企業的官網或宣傳資料中檢視有否披露曾經在前述地址生產、經營、辦公過。

調查2：到現場向涉案物業相鄰單位的人員瞭解（套取）物業的使用沿革；向保安、門衛、鄰居等詢問，套取異議人搬入涉案物業內的時間。

調查3：分別到相關部門調查由誰繳納涉案物業的稅、費，例如水電費、排汙費、環保費、物管費、燃氣費、電話費、電視費、電訊費、土地使用權稅、房產稅，及扣費賬戶。

調查4：分別到相關部門調查由誰辦理涉案物業的例如租賃備案、排汙許可、裝修許可、消防許可、報建許可、驗收許可等手續。

（二）對住宅類物業，可透過以下（常規和非常規）手段調取證據：

調查1：諮詢當地居民、村民，瞭解該住宅的使用人沿革；向保安、門衛、鄰居等詢問，套取異議人搬入到該住宅內的時間。

調查2：分別到相關部門調查由誰繳納該住宅的例如水電費、垃圾費、燃氣費、電話費、電視費、電訊費、土地使用權稅、房產稅，及扣費賬戶。

調查3：到當地出租屋管理中心或外來人口管理中心查詢該住宅的租賃備案資訊。

調查4：到物業管理處調查該住宅的相關情況，例如由誰繳納物業管理費，誰裝修報備，誰在居住，出入卡的持有人是誰，住戶的車輛號牌，誰在繳納停車費，誰報備裝修；甚至可以嘗試調取監控錄影（如有）。

調查5：找房產中介幫忙在租賃備案系統查詢有否該住宅的租賃資訊。

第三招：查明涉案物業抵押時的狀態描述

如果涉案物業是抵押物的話，則審閱信貸檔案，檢視抵押人及信貸員對涉案物業在申請抵押時的狀態描述（分別是：自有、佔用、借用、租賃、閒置）。

如果檔案中並未披露涉案物業在抵押前存在租賃，甚至明確說明不存在租賃，則可以認為有虛假租賃的嫌疑。

第四招：查清異議人是否與被執行人存在親友、上下級等關聯

能夠串通或配合被執行人搞虛假租賃的，基本上與被執行人都存在親友、下屬（如秘書、司機）、關聯企業（人）等關係，或債權債務關係等。

破解思路：只要有證據證實異議人與被執行人存在特殊的或親密的關係，則可以進一步認定有虛假租賃的嫌疑。

（一）對被執行人、異議人是法人的，可透過以下（常規和非常規）辦法調取證據：

調查1：調查被執行人及異議人的實際控制人名字，並且（透過私家偵探）調查該實際控制人的配偶、成年子女名字。

調查2：到工商局分別調取被執行人和異議人的工商檔案，從中查詢：（1）股東（自然人或法人）；（2）全部關係人的名字，包括但不限於法定代表人、股東、高管、財務、辦證人員等；（3）如果某股東是法人的，則繼續查詢該法人的股東構成，直到查詢到股東及全部高管均為自然人時止；（4）聯絡電話。

調查3：（1）比對與異議人有關的自然人例如其實際控制人（含近親屬）、股東（含近親屬）、高管人員、財務、員工、代理人（律師），是否與被執行人及其上述關係人有關聯；（2）透過社保、稅務（個稅）部門查明當事人之間的關係；（3）透過網際網路查詢、比對前述關聯性。

調查4：透過法律網站調查被執行人與異議人之間是否存在債權債務關係或其他關係。

（二）對異議人是自然人的，可透過以下（常規和非常規）辦法調取證據：

調查1：瞭解異議人與被執行人（含其實際控制人、股東）之間的關係，例如有否親屬、員工、司機、秘書等關係。

調查2：透過社保、稅務（個稅）部門查明異議人與被執行人之間的關係；瞭解異議人的工作履歷、納稅情況。

調查3：透過法律、法院等網站，調查被執行人與異議人之間是否存在債權債務關係或其他關係。

第五招：質疑（證）租賃關係中的破綻

（一）非住宅類物業

質疑1：異議人有否辦理租賃物的接管手續；是否已裝修或是否承租後很長時間尚未裝修；是否已使用涉案物業。

質疑2：異議人繳納租金的方式；有否繳納租金的憑證；如轉賬支付，則付款人和收款人各是誰；有否已收租金的收據、發票（注：凡是抵押查封前以現金交租而之後卻以轉賬交租，尤其可疑）。

質疑3：異議人及被執行人有否對支出及收取租金記賬，請求法官找雙方財務人員當面調查及檢視賬目。

質疑4：合理性，例如（1）如涉案物業之前或異議人承租其他物業都辦理租賃備案，為何這次沒有辦理或者在查封抵押之後才補辦；（2）異議人是否已有生產經營場所，再承租涉案物業是否確有需要；（3）異議人以現金支付租金是否與其收入、交易習慣、生活常識相違背，能否詳細說明租金交接的時間、地點、交接人及銀行取款記錄；（4）異議人是否長時間欠租而被執行人卻不追收；（6）為何涉案物業之前高租金而目前低租金。

（二）住宅類物業

質疑1、質疑2，與非住宅類相同。

質疑3：合理性，例如（1）異議人是否在別處另有房屋居住，同住親屬有多少人，承租涉案房屋是否確有需要；（2）異議人（含其近親屬）的工作、學習地點與涉案物業的上班、上學距離是否合理；（3）異議人（含其配偶）的年齡、職業及經濟能力是否能負擔起租金；（4）異議人以現金支付租金是否與其收入、交易習慣、生活常識相違背，能否說明租金交接的時間、地點、交接人及銀行取款記錄；（5）異議人是否長時間欠租而被執行人卻不追收；（6）為何涉案物業之前高租金而目前低租金。

第六招：申請司法鑑定（必殺技）

司法鑑定包括：材料形成時間鑑定，筆跡（印章）鑑定，書寫時間鑑定等。

如果債權人懷疑異議人提交的租賃材料是偽造（如倒籤日期、假冒簽章）、嫁接（簽署頁是真的、內容頁是假的），可以申請法院分別（或選擇）對《租賃合同》、《押金收據》、《租金收據》、《異議書》、《授權書》、《詢問筆錄》等材料上的當事人簽名、紙張材質、墨水材質、字型編排、印章樣式、形成時間（尤其是幾份材料是否同期形成）等進行司法鑑定。

只要是造假，基本上都難逃法眼。只要債權人敢於申請司法鑑定（少不了要墊付不菲的費用），做賊心虛的被執行人及異議人一般都會膽怯而放棄對抗。

對於涉案物業在抵押或查封之前已存在租賃關係，但之後被執行人和承租人惡意重新簽訂補充協議，透過（1）延長租賃時間，或（2）將租賃收益拆解為租金和管理費兩部分，或（3）簽訂陰陽合同，對外只披露租金低廉的合同等手段炮製的虛假租賃，債權人申請司法鑑定可能是最有效的破解辦法了－－只要鑑定出《補充協議》是在抵押或查封之後才簽署的，則可以認為有虛假租賃的嫌疑。

第七招：促請法官對相關人員施加壓力

目前法院加大了妨礙執行的處罰力度。如果債權人認為已有一定證據證實異議人提出的所謂“租賃”存在虛假，可促請法官分別找保安、門衛、居委會大媽、物管員、財務人員、異議人等配合調查及做詢問筆錄，向前述人士嚴肅宣告作偽證或幫助偽證的法律責任。

只要法官突破了其中一個人而取得真實證言，順藤摸瓜，其他虛假材料及謊言很容易就能逐個識破或拆穿。

第八招：透過訴訟救濟途徑

如果虛假租賃已經以仲裁、調解或判決的形式固定，債權人可以提起第三人撤銷之訴或透過檢舉、申訴、申請再審、申請不予執行仲裁裁決等手段，主張租賃雙方當事人惡意串通，（企圖透過訴訟、調解等方式）侵害他人合法權益，請求法院撤銷或重審、改判，駁回異議人的訴訟請求或者不予執行仲裁裁決。

債權人在行使上述權利時，一定要積極主動，除按照前述招數收集有利於己方的證據外，還應主動向法院申請調查取證，例如，如果租金以轉賬支付的，債權人可申請法院調取租賃雙方繳納租金賬戶的交易流水清單查明款項流向（一般會迴流到同一賬戶）。另外，在有初步證據證明存在虛假租賃的嫌疑時，債權人要敢於“破釜沉舟”，申請對相關材料進行司法鑑定。

四、追究虛假租賃的責任

經執行審查、執行異議之訴或其他訴訟程式確認了被執行人與異議人透過虛構租賃關係對抗執行的，債權人務必促請法院依據《民事訴訟法》第一百一十三條的規定對相關責任人予以罰款、拘留；構成拒不執行判決裁定罪、非法處置查封扣押財產罪等犯罪行為的，依法移送（或債權人自訴）追究其刑事責任。

債權人因被執行人與異議人虛構租賃關係，透過執行異議、執行異議之訴或其他訴訟程式妨害執行而受到損害的，還可以依據最高人民法院《關於適用〈民事訴訟法〉的解釋》第三百一十五條的規定提起訴訟，要求被執行人、異議人予以經濟賠償。

注：本文的上述技能，對於識別及破解被執行人在查封物（抵押物）上炮製虛假買賣、虛假抵債材料來對抗法院執行的伎倆，同樣具有參考價值。