在房地產市場調控繼續深化的當下，信貸環境改善預期較為明顯。整體態勢或會延續至2022年一季度，但在銀行端“兩道紅線”監管下，信貸端大幅放鬆的可能性較小。
基於這樣的市場環境，展望2022年，業內人士預期，投資的恢復速度需要較長時間，企業“縮表”的後遺症仍會持續一段時間，高風險的企業還是有可能出現爆雷的現象。對於房企來說，應該立足自身，提質增效。
而在經歷多年“高槓杆”推動的“高增長”後，房地產業進入“慢時代”已是各方普遍共識。對於未來的市場，業內人士預期，2022年房地產市場或將量縮價穩。面對市場由熱轉冷，樓市迎來寒冬，但是經過陣痛之後，春天也不會太遠。
業內人士預計，2022年房地產市場或將量縮價穩。圖片來源/IC photo
趨勢1：
堅持“房住不炒”，金融監管不會放鬆
2021年，全國各省市釋出房地產調控政策超過450次。房地產市場調控政策不斷完善升級，政策效果亦較為明顯。
今年12月舉行的中央經濟工作會議，除了提到“房住不炒”“保障房”“長租房”等關鍵詞外，首次出現了“預期引導”“良性迴圈”“探索新的發展模式”。此外，會議還提出支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。這也將構成2022年樓市政策的主旋律。
中指研究院指出，2022年，我國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，堅持“房住不炒”“因城施策”，金融監管力度不會放鬆，企業端的“三道紅線”、銀行端的“兩道紅線”等政策仍將繼續執行。
可以明確的是，樓市“雙向”調節模式或貫穿全年，部分房價韌性較強的城市，若市場出現明顯升溫，調控政策亦將迅速跟進，比如建立二手房成交參考價格釋出機制、收緊信貸等均為有效的政策工具。而對於部分房地產市場壓力較大的城市，亦將適度調整政策穩定市場預期。
此外，中指研究院預計，2022年，“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或將進一步完善，預售資金監管在嚴中微調的可能性更大，以尋求在保交樓與提高企業資金使用效率方面尋求新的平衡。
趨勢2：
全國商品房銷售面積將回落，城市分化態勢延續
從目前來看，房地產調控政策保持穩定，存在一定改善預期，但需求入市動力偏弱。在不發生超預期事件的前提下，中指研究院預計，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落”的特點，其中，全年商品房銷售面積將下降6.8%-8.3%。而商品房銷售額也將有所下降，但降幅有限。
建誠晟業聯合創始人苑承建認為，2022年房地產銷售規模出現高位回落，投資開工放緩。
從供應端來看，土地縮量仍將拖累房企新開工規模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業開工意願。綜合來看，2022年新開工規模或將延續調整態勢，預計降幅在4.0%-5.5%之間，供應的減少也在影響著市場的交易量。
分城市來看，一線城市商品房成交規模預計繼續增長；另外，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續提升。
而二線城市分化態勢延續，預計整體商品房成交規模穩中有增。比如，南京、鄭州、武漢等城市，2021年下半年市場恢復節奏被打亂，隨著信貸環境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規模或將提升；昆明、南寧、瀋陽等城市，2021年市場規模已處於較低水平，2022年市場有望底部企穩。
2021年，三四線城市商品房成交規模保持高位，特別是長三角地區城市，市場規模明顯提升。2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規模繼續向上拓展的空間較小，市場大機率回撥；另外大多數省份三四線城市亦處在市場調整期，全國三四線城市成交規模或會整體回落。
趨勢3：
市場處於調整期，房價將保持平穩執行
據中指研究院統計資料顯示，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.73個百分點。尤其是下半年以來，市場快速轉變，百城新建住宅價格和二手住宅價格環比漲幅均持續收窄，其中二手住宅收窄幅度較大。11月，百城新建住宅價格、二手住宅價格環比均出現下跌。
中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜表示，今年11月價格出現下跌是市場開始轉向的重要標誌。二手房價格下跌持續兩個月，二手房通常是新房價格的前瞻指標，也表明未來新房價格還會進一步下行。
在2021年的價格基礎上，又根據經濟增速、貨幣信貸改善程度以及房地產調控政策影響因素，中指研究院預計，2022年全國房地產市場處於調整週期，商品房銷售價格保持穩定。
不過，對於房價的預期走勢，也有不同觀點出現，苑承建認為，考慮到供給恢復仍需時間，制約銷售規模的釋放，房價會有抬頭。
趨勢4：
“兩集中”政策將持續推進，集中供地有利於穩地價
受土地“兩集中”政策、企業端“三道紅線”、40%拿地銷售比等政策影響，2021年房企謹慎擴儲，投資強度出現下滑。因此，土地市場出現降溫。
值得關注的是，2021年2月，22城供地“兩集中”政策出臺。前兩批集中供地市場呈現“前熱後冷”態勢。22城第二批集中供地成交規模和土地出讓金較首批集中供地大幅下降近四成，土拍規則最佳化下穩地價效果顯現。而在短期市場調整和企業流動資金壓力較大的情況下，第三批集中供地熱度難有較大改觀，但流拍、撤牌情況或有改善。
當前的土地市場現狀也將延續到2022年。中指研究院預計，2022年，“兩集中”政策將持續推進，增加熱點城市土地供應量，最佳化提升專案利潤空間，或將延續購地資金審查、限地價等規則，繼續強化政策效果。
2022年，除了“兩集中”政策穩地價逐步顯效外，預計一線城市土地成交量將有所改善，18個二線城市整體土地成交規模小幅下降，部分城市降幅明顯，土地市場供不應求矛盾或有加劇。
苑承建認為，2022年，土地供給方式會持續最佳化，集中供地減少。
趨勢5：
房企洗牌加劇，行業收併購機會增加
隨著房地產市場步入調整通道，房企資金回籠壓力增大，疊加償債高峰期的到來，房企資金端繼續承壓，行業收併購將會增加。這也意味著房企洗牌加劇。
苑承建認為，2022年可能還會有高風險的企業出現爆雷，企業發展應該立足自身。投資的恢復速度需要較長時間，企業“縮表”的後遺症仍會持續一段時間，預計2022年二季度逐漸恢復正常。
“未來房企從開發銷售轉向物業持有和物業服務，將面臨更復雜的業務模式，挑戰重重。相對來說，收入規模相對有限，物業持有淨利潤率更高，但週轉率和權益乘數較低，習慣高利潤、大規模、高槓杆的地產開發企業，需在財務模型上做出較大調整。”苑承建如是說。
中指研究院指出，2022年，房企更需順勢而為，控規模、調節奏，比如加速銷售回款，緊盯融資視窗期，確保現金流安全。另一方面，房企要量入為出，最佳化城市佈局，聚焦主流城市；同時，注重提升產品力和服務力，提高品牌競爭力。
值得一提的是，從今年前11個月拿地金額排行榜來看，前50家房企中有22家企業為央企或國企，較去年同期增加9家。在行業調整階段，央企、國企在融資能力、融資成本及穩健性上優勢凸顯，或將迎來新的發展機遇，民企或可尋求與國企合作機會，更好地拓展發展空間。
趨勢6：
物業公司收併購不斷，市場集中度進一步提升
2021年，物業管理行業複雜多變，最為明顯的特徵是收併購空前活躍。據中指研究院不完全統計，截至12月10日，今年物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達71宗，涉及併購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。
不過，今年物業在資本市場出現理性迴歸，多家物業公司的上市計劃擱淺。未來，物業管理行業仍將出現確定性和不確定性的兩面性。其中，具有確定性的是，這個行業的發展空間廣闊，服務邊界在不斷外延，企業發展仍會加速；不確定性的是，物業服務企業會以何種方式去挖掘行業蘊藏的巨大價值，行業整合和企業發展會快到什麼程度，這些都值得進一步探索。
根據當前的市場趨勢，中指研究院預計，明年甚至未來3年，併購仍是物業公司持續擴張規模的重要手段，整個行業的整合加速，市場集中度進一步提升，市場化拓展也將迎來突破性進展。
另外，資本市場大機率不會出現2020年和2021年這樣的上市熱潮，但部分有特色和成長性優勢的企業，尤其是部分國企仍有對接資本的機會，整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關注和青睞的仍將是頭部企業。
在增值服務方式，社群增值服務預計會迎來快速發展，商業運營和城市服務的未來增長空間也較大，成熟的運營模式有待物業企業進一步探索。
來源：新京報
新京報記者 袁秀麗
