圍繞著“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，全國多地進入到“兩集中”供地模式，而土拍市場的規則也與過去有諸多不同。身處北京，土地供應不再是“價高者得”，“高標準商品住宅建設方案”給了開發商新的命題，控地價、抑房價的同時，也意在引導品質住宅需求。
綠色、低碳、節能……座標北京，未來的土拍會是“高標準”的天下嗎？“高標準”的出現又將對北京住宅市場帶來怎樣的改變？北京商報記者獨家專訪北京房地產業協會會長潘剛升，解析“高標準”之下北京市場發展的新階段。
01 高品質住宅要更“長壽”
“‘高標準’不僅是評出一個好的住宅小區設計方案，更是為城市評選出好的公共產品。”潘剛升指出，基於上述角度，高品質住宅一定要夠“長壽”，蓋了又改、改了又拆，大拆大建也是對於城市環境的破壞。
潘剛升眼中，按照百年住宅的要求，建設“長壽命、效能優良、綠色低碳”的百年住宅，不僅是行業轉型升級、提升質量的迫切需要，也是經濟社會發展的客觀要求，是解決房地產業面臨的資源環境壓力的必由之路。
“碳中和、碳達峰”，雙碳標準下，與自然和諧共處，“綠色”建築是未來城市發展的必然趨勢。住宅更長壽，也就意味著更綠色、更節能、更低碳。
“最近幾年，北京市正在大力氣改造老舊小區，外牆保溫、樓頂防水、防盜門、窗戶等全方位‘變身’，這一方面是出於美觀的目的，另一方面也是進行節能改造。但也可以看到，這仍是一個‘過渡性’行為，需求在變化，需要也在變化，曾經的改善住宅，現在可能就是落後淘汰的一員。”
在北京高標準住宅方案中也提及，要合理控制公攤面積，預留“長壽命住宅”改造條件。潘剛升直言，我們所有建築物的物料結構體系，都涉及生命週期問題，而且這些生命週期是不同的。出於長遠考慮，需要具有可改造性，具有可持續發展的空間和條件。給“更新”提供基礎，保持結構的完整性，延長使用壽命，這是商品住宅高質量發展的一個新目標。
住宅的“長壽”，也涵蓋住宅使用人全生命週期的需求。何為宜居性投入？要充分考慮到住宅使用人全生命週期的需求，在不同階段中的住宅使用人，能儘可能少地改變他們所居住的空間。
舉例來說，最近國務院剛剛釋出了關於加強新時代老齡工作的意見，老齡化社會也漸成趨勢，但目前國內商品房多沒有相關考慮，一旦需求產生，就需要二次改建。“現在的住宅某種意義上都是一個‘半成品’，無法滿足全齡段的需求，二次改建就是二次汙染、二次損耗、二次浪費，這不是高標準住宅所倡導的。”潘剛升稱。
02 頂層設計上的從“有”到“好”
“高標準的出現，並不是單純為了抑制優質地塊的產品價格，而是市場已經邁入到‘高標準’需求的新階段。”在潘剛升看來，自人均住房自有率從5%上升為85%後，對於居住品質的提升，成為了“必要需求”。
潘剛升稱，過去的幾十年，我國房地產市場高歌猛進，最核心的就是要滿足量的需求，在那個特殊歷史條件下，數量型增長是比較偏重的。但隨著前期“量”的積累，商品住宅的核心矛盾發生轉變，進入到提“質”的新階段。從“無”到“有”，從“有”到“好”，北京高標準方案的出臺，對促進房地產市場高質量發展建設，具有深遠的積極影響。
可以看到的是，購房者在住房選擇上，更加側重於花園洋房、小高層等建築，而城市大量的“老破小”也陸續進行改建，這些都是市場發展從“量”到“質”的變化，核心就是人民群眾日益增長的對美好生活的嚮往。
中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。對於樓市，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
“從會議內容也可以看出，當前房地產市場要回歸本源，蓋老百姓幸福感提升的好房子。”潘剛升指出，“良性迴圈”和“健康發展”代表了房地產市場化導向的核心，提升住房舒適度，支援購房者的合理居住需求，北京高標準住宅方案正是落地的具體措施。
在潘剛升看來，如果單純以“高標準”空談，那麼也是不能實現這一發展目標的，政策、市場、購房者，三者之間要達到一個完美的平衡，朝著這樣一個完美的平衡去努力，才是住宅高質量發展的本質性目標。
在政策層面，住宅高質量發展就代表著綠色、低碳、可持續，而產品體現上也考慮到現實技術、工藝水平，以及開發商的投入能力。老百姓的住房需求，與政策方向、市場能力相匹配，也能更好貫徹“宜居”的定位。
03 產業化、標準化的支撐
“長壽需要長遠概念的支撐，高品質住宅要精細化、產業化，整個住宅產品有一個系統性的標準，開發商按照這一標準進行建設。”在潘剛升看來，目前開發商住宅建設普遍“個性化”太強，而出於成本管控的目的，這些“個性化”並沒有足夠的支撐。拿地之後，就要從設計層面拉開差距，市場上產品繁多，存在諸如不環保、不節能、壽命不長久等問題。
“建築要產業化，沒有產業化就沒有標準化。正是由於沒有產業化，所以大家的標準都是不統一的，所以各式各樣的‘個性化’東西全都出來了，時間效能低下，也無法避免二次浪費。”
“過好日子要住好房子，有了好房子才能過上好日子，這是個邏輯性問題。高品質住宅要去抓根本，聚焦主要矛盾，住宅最根本的問題得不到解決，高品質住宅就只是一句空話。”
潘剛升指出，隨著調控政策加碼、商品房住宅進入飽和期，未來北京樓市面臨的就不是高房價問題。房價快速上漲，是行業迅速擴張推動所導致的，聚焦短期收益，掩蓋了主要矛盾點，而透過政策促轉型，能夠儘快達到高質量發展的目的。“政策調整的結果，就是一定要走高品質住宅這麼一條路。”
潘剛升建議，在解決矛盾方面，需要工業化提高精度、數字化改善生產。例如，運用數字化手段方面，BIM 技術、SI設計都能更好地貫徹“高標準”。
智慧建造可以從源頭上節約人力、物力消耗，為後期進行房屋維護、更新改造也提供了諸多便利，這是成為高品質住宅的一個基本要素。“SI設計現在住宅產品很多還沒運用，僅個別綜合樓或寫字樓有運用，主要還是因為成本比較高。”
房地產行業要從建造變為製造，產業化、標準化以及數字化都是改變的有力手段。從現行北京高標準方案中，已經有這樣的趨勢。
此次北京的高標準設計方案，主要集中在剛需宜居和推動城市公共設施建設等方面，聚焦戶型實用程度、居住體驗、配套設施可達性、公共空間設定等宜居指標，服務業主、反哺城市，形成了良好的正迴圈，也具有一定的引領作用。
“住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，人民群眾對住房質量和環境提出了更高的要求。”住房和城鄉建設部部長王蒙徽曾直言，新時代新階段，住房和城鄉建設工作面臨著新問題和新挑戰。
“我們作為從業者，還是希望國家、政府的相關部門能夠儘快出臺推動高品質住宅發展的戰略或者實施方案，全面細化高品質住宅的各項標準，這樣高品質住宅離我們期待的那一天就不遠了。”這是潘剛升的期待，更是所有房地產行業從業者和購房者的期待。
