房屋買賣中的借名買房法律問題探析
李律師說房產009期
我國的不動產登記採取登記公示作為產權歸屬的依據，因此在我國不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。
借名買房一般是當事人為了規避房屋限購政策、規避貸款障礙、減少購房的首付費用等原因不以當事人自己的名義購買房屋，而是當事人委託其他人的名義代其購買房屋的行為。借名買房中的當事人往往只是向其委託的借名人支付相應的購房款，再由借名人代其支付相應的購房款，整個房屋買賣過程中均由借名人進行相關合同簽署、款項支付等行為。
借名買房實際是一種委託，雙方之間是委託合同關係，委託合同是指受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人；但是，有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。
借名買房沒有書面協議能否認定為借名買房？
鄭某與熊某、孔某借名房屋買賣合同糾紛案
熊某、孔某系夫妻關係。熊某的父母居住在老舊樓梯房屋內，該房屋產權登記在熊某名下。2010年12月，兒媳孔某向婆婆鄭某講述了自己公司將組織員工團購買房，具有較大的優惠幅度，但是自己有房居住，且經濟不寬裕，不打算再買房。婆婆鄭某考慮到自己名下沒有房子而且老伴患有心臟病，就決定借兒子、媳婦名字買一套電梯房。2011年，熊某、孔某與開發商簽訂《商品房買賣合同》，約定以35萬元購買商品房及車庫。婆婆鄭某透過銀行匯款繳納35萬元，房屋產權登記為兒子、媳婦共同共有，房屋購房手續原件均在婆婆處保管。該房屋後來由婆婆出資裝修並實際居住。
後來婆媳關係惡化，婆婆起訴至法院，要求熊某、孔某將房屋過戶登記至自己名下。法院從房款支付、房屋裝修、實際居住、使用情況、購房手續原件的持有情況、對購房細節的陳述是否詳盡穩定、購房必要性等角度據實分析購房時雙方當事人的真實意思表示，進而認定婆婆鄭某系借兒子、媳婦之名購置係爭房屋，從而支援了鄭某的訴訟請求。
借名買房中雙方之間一方出資以另一方名義購房，發生糾紛後，如果沒有簽訂書面協議，雙方之間是借名購房還是贈與，爭議較大。
本案中，法院透過綜合分析房款支付、房屋裝修、居住使用情況、購房手續原件的持有情況、雙方對購房細節的陳述等，認定雙方存在借名購房合意，且該借名購房行為不違反法律、行政法規強制性規定，遂支援了婆婆的訴訟請求，維護了老年人的合法權益。
借名買房關係能否排除法院對房屋的強制執行？
王XX與成都農村商業銀行股份有限公司簇橋支行、何X案外人執行異議之訴糾紛案
2008年12月2日，王XX與服飾店簽訂《勞動合同書》，約定服飾店為發展需要，聘請王XX為部門經理。主要內容：第一條：合同型別和期限：本合同為有固定期限的勞動合同。合同期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止；第二條：工作內容和工作地點：服飾店安排王XX從事部門經理工作。工作地點在XX市；第四條：勞動報酬：經雙方協商一致，王XX的工資為每月2500元。同日，雙方簽訂《勞動合同補充協議》一份，約定因發展需要，服飾店自願為王XX提供一套住房作為福利。主要內容：第一條：服飾店同意，在王XX與其簽訂10年以上有固定期限的勞動合同並實際履行的條件下，服飾店無償提供給王XX住房一套的福利待遇。此項待遇是服飾店額外的、有條件的為王XX提供的特殊待遇，與王XX的勞動報酬以及正常的福利待遇無關。第二條：服飾店為王XX購買住房的時間在2009年內；住房建築面積110平方米；住房位置：成都市三環路附近；住房款支付形式為按揭；第三條：住房款支付方式：1.房屋以公司指定人員的名義辦理房屋產權證和土地使用權證，辦理費用由服飾店承擔；2.首付房款由服飾店支付50%，王XX支付50%，王XX在服飾店工作滿10年時，服飾店將王XX支出的首付房款一次性支付給王XX；3.房屋按揭款的支付：①服飾店每月支付50%，王XX支付50%；②當年的按揭款先由王XX全額支付，次年元月份服飾店一次性支付給王XX上一年代服飾店支付的按揭部分，今後按揭款的支付均按此支付辦法類推；③合同期滿後，所有房屋按揭款支付完畢後30日內，服飾店將王XX所承擔的按揭款部分一次性結算給王XX；4.服飾店提供給王XX的福利住房為建築面積110平方米的房屋。對房屋建築面積超過部分的處理：超出部分的房屋面積之房款，由王XX承擔並一次性支付給服飾店。如果房屋面積不足110平方米，服飾店只按實際面積結算，不補差給王XX。第四條：房屋權屬約定：1.住房的房屋產權證和土地使用權證以及購房發票等與該房屋有關的所有手續由服飾店保管，待王XX按約定履行完勞動合同及補充協議約定的義務後，服飾店將房屋過戶給王XX，王XX才取得該房屋所有權；2.本合同簽署後房屋購買之時，王XX對房屋取得的是使用權，即王XX必須在現有工作崗位（或經調整後的更高層次工作崗位）正常工作十年以上，才能取得房屋的所有權。在合同約定的王XX工作期限屆滿之前，王XX對房屋只享有使用權和出租收益權，對房屋不享有處置權，不得轉讓、抵押、贈與。
2009年6月13日，王XX、何X作為買受人與南X公司簽訂《商品房認購協議》，主要內容：由王XX、何X認購南X公司開發的比華利國際城1期B房屋。建築面積為129.48平方米，單價4850元/平方米，房屋總價為602082元，定金3萬元。
2009年6月13日，王XX用個人銀行卡支付了3萬元定金。案涉房屋的首付款為292082元，服飾店實際支付11萬元，王XX實際支付182082元。此後，以何X名義在中國農業銀行開設賬戶，每月支付了按揭款。王XX舉示的證據顯示何X前述賬戶的按揭款來源系由王XX或者其配偶湯利家從2009年開始存入何X賬戶。2017年7月31日，王XX的配偶湯利家透過其銀行內扣的方式將剩餘按揭款246161.83元全部歸還。
2010年10月9日，案涉房屋登記在何X及其配偶名下。2017年8月24日，何X和其配偶離婚，約定房屋歸何X所有，並完成變更登記，房屋登記在何X名下。2010年10月至2011年1月，王XX對案涉房屋進行了裝修。此後，入住至今。
2017年8月23日，一審法院作出 （2017）川民初85號 財產保全裁定，在1.1億元的範圍內，查封了包括案涉房屋在內的36套房屋。2018年2月5日，王XX作為案外人對保全案涉房屋提出執行異議，以其是案涉房屋的實際所有人為由，要求解除對房屋的查封。2018年8月16日，一審法院作出 （2017）川民初85號之三 民事裁定，駁回了王XX的異議；該給了王XX。
2018年9月5日，王XX提起了本案訴訟。
王XX在訴訟中陳述，服飾店於2014年年底登出。
一審法院認為本案爭議焦點為：王XX是否對案涉房屋享有足以排除法院另案訴訟保全查封的權益。
根據《 最高人民法院關於人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定 》第二十七條 關於人民法院對訴訟爭議標的物以外的財產進行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執行行為不服，基於實體權利對被保全財產提出書面異議的，人民法院應當依照 民事訴訟法 第 二百二十七條 規定審查處理並作出裁定。案外人、申請保全人對該裁定不服的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴“的規定，在一審法院已經駁回王XX對保全裁定提出異議的情形下，其有權提起案外人執行異議之訴。一審法院駁回王XX異議的 （2017）川民初85號之三 民事給王XX的時間為2018年8月30日，王XX於2018年9月5日遞交了起訴狀，其起訴符合法律規定的程式性要件。
同時，根據《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條關於案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任“、《 最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定 》第 二十八條 關於金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記“的規定，在王XX舉證證明其對案涉房屋所享有的權利同時符合上述四個要件時，才可能產生阻卻法院執行的效果。
一審法院認為，王XX並不滿足前述司法解釋第一項、第四項規定的要件，其對案涉房屋並不享有足以排除執行的民事權益。理由如下：
合同中約定王XX取得案涉房屋所有權的時間為王XX與服飾店之間勞動合同期限屆滿之後，服飾店已經於2014年登出，但其並未在服飾店登出後就案涉房屋的所有權、過戶等問題與何X進行過協商。同時，王XX透過其配偶賬戶在2017年7月付清所有房屋按揭款後，何X卻在2017年8月因離婚將房屋過戶至自己名下，王XX對此也沒有提出任何異議。因此，應當認定對於房屋最終未完成過戶，王XX本身存在過錯。
王XX並未提交有力證據證明在案涉《勞動合同書》約定的房屋所有權轉移條件尚未成就、何X與王XX就房屋的過戶問題進行過協商並達成一致意思表示的情形下，案涉房屋登記在何X名下，應認定為何X所有。據此，王XX的該項起訴理由亦不能成立，不予支援。
王某某上訴，二審認定如下事實：2008年12月2日，服飾店（甲方）與王XX（乙方）簽訂的《勞動合同補充協議》第十一條約定：如果甲方公司因各種意外情況發生，迫使甲方無法再維持經營，公司解散時，本合同繼續履行（即任何一個股東都有權要求乙方繼續履約至合同期滿）。
2009年7月26日，服飾店（甲方）與王XX（乙方）簽訂《說明》一份，載明：合同“到期半年內，甲方將該房屋過戶到乙方名下。首付款甲方支付11萬元，乙方支付13萬元，房貸10年內還清。每年甲方按合同“約定，支付乙方50%的按揭款時，由乙方打收條給甲方。
2018年1月28日，服飾店的代表陳XX出具《情況說明》，載明：服飾店於2014年登出，王XX與該店簽訂的勞動合同所涉及到的勞動年限已經臨近十年，該店贈送給王XX的住房已經屬於王XX所有，王XX自己交納了全部按揭款，公司出資部分是公司對王XX工作的福利獎勵。
二審法院認為：
一、關於王XX對案涉房屋是否享有所有權的問題
《 中華人民共和國物權法 》第 九條 規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。“也就是說，對於基於法律行為發生的不動產物權變動而言，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動產登記亦屬物權變動生效的要件。本案中，案涉房屋屬於不動產，故依法應當辦理所有權轉移登記，登記完成後方發生房屋所有權變動的效力。而該房屋雖系由王XX、何X作為買受人與南X公司於2009年6月13日簽訂《商品房認購協議》購買，但房屋所有權現僅登記在何X一人名下，因此，王XX主張對案涉房屋享有所有權，沒有事實和法律依據，本院不予支援。
二、關於王XX是否就案涉房屋享有足以排除保全查封的民事權益的問題
本院認為，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條規定：案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。“因此，案外人執行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權排除對執行標的強制執行的問題。
從相關各方對於房屋權利的來源看，王XX與服飾店之間系勞動關係，根據《勞動合同補充協議》的約定，在《勞動合同》履行期間，王XX對案涉房屋享有佔有、使用、收益的權利，並且隨著《勞動合同》的持續履行，王XX最終將在合同履行期滿後獲得案涉房屋的所有權；何X作為名義上的登記所有人，其目的僅是約束王XX按照《勞動合同》履行完畢十年的勞動合同義務，而對案涉房屋實際並不享有其他任何權利。合同履行期滿後，王XX享有針對案涉房屋請求何X協助辦理轉移登記的權利。
本案中，雖然服飾店在2014年登出，但根據合同約定，王XX在服飾店登出後仍有義務按照服飾店股東的要求繼續履約至合同期滿，王XX也實際繼續在其他連鎖服飾店工作至十年勞動合同期滿。服飾店實際經營者之一陳XX亦出具《情況說明》，表示服飾店與王XX簽訂的勞動合同涉及的勞動年限已臨近十年，王XX交納了剩餘全部按揭貸款，案涉房屋實際為王XX所有。相反，成都農商行簇橋支行未舉示王XX未按約定履行十年期勞動合同，不能依約取得案涉房屋的證據，故王XX在履行完畢十年期勞動合同後，對案涉房屋享有相應的權利。
而成都農商行簇橋支行與何X之間系保證合同關係，前者對案涉房屋的權利系源於強制執行程式，背後的基礎是其作為商事主體對何X享有的基於何X應當履行保證責任而形成的債權，而且，沒有證據證明該債權系基於對案涉房屋登記權利狀態的信賴而形成。
從相關各方對於案涉房屋權利的性質看，雖然《勞動合同補充協議》明確案涉房屋與王XX的勞動報酬和正常的福利待遇無關，但《勞動合同補充協議》同時也明確服飾店提供的案涉房屋系作為福利“，並將此項待遇稱為是服飾店額外的、有條件的為王XX提供的特殊待遇“。從當事人的約定以及勞動合同的履行看，案涉房屋將因王XX履行了勞動合同約定的義務而歸屬王XX所有，因此其中顯然包含了一定的勞動對價因素，在某種程度上而言，王XX對案涉房屋享有的權利實際上凝結著其為用人單位工作十年的相當一部分勞動付出，應屬於廣義的勞動報酬的範疇。
而且，案涉房屋目前絕大部分房款均由王XX實際支付，王XX已於2011年裝修完畢入住至今。這種情況下，在本案針對的對於案涉房屋的強制執行程式中，相較於成都農商行簇橋支行基於何X應當履行保證責任而享有的保證債權，對王XX對於案涉房屋的權利予以優先保護，符合法律保障勞動者獲得勞動報酬權利的基本精神，因而亦具有相當的正當性和合理性。
從案涉房屋的交易模式看，《勞動合同》約定，案涉房屋系服飾店分配給王XX的福利房，在勞動合同期內該房屋登記在何X名下，合同期滿後即可轉移登記至王XX名下，該房從購買交付之日起，由王XX佔有使用。本案的這種交易模式雖與借名買房具有一定的相似性，但又有別於一般意義上的借名買房。案涉房屋系服飾店為防止王XX提前離職等原因而暫且登記在服飾店的指定人名下，王XX是基於其處於勞動合同這一不完全平等的民事法律關係中的弱勢地位而被動接受服飾店關於案涉房屋的權屬登記安排，其並非積極主動地透過這種方式獲取不正當利益，且亦未損害國家利益和社會公共利益，故相關當事人之間的這種交易安排並不具有違法性或者不當性，因而，對於王XX而言，並不因此而具有法律上的可責難性。而且，案涉《勞動合同》簽訂於2008年12月，遠早於保全申請人的債權形成時間以及人民法院的查封時間，因此，沒有證據證明案外人王XX與被執行人何X之間存在透過案涉房屋的交易安排而逃避債務、規避執行的行為。
最後，從案涉房屋未完成權屬轉移登記的原因看，在服飾店於2014年登出後，王XX為儘快完成案涉房屋權屬轉移登記，與服飾店協商並於勞動合同期滿前提前一次性支付了剩餘按揭貸款，應視為王XX積極行使權利。在付清按揭款後一個月左右，案涉房屋被人民法院查封，但結合《說明》中‘合同’到期半年內，甲方將房屋過戶到乙方名下“的過戶時間約定，以及前述王XX提前一次性歸還剩餘按揭款等事實，可以綜合認定，並非因王XX的原因導致案涉房屋在法院查封前未轉移登記到其名下。
綜上分析，案涉房屋系王XX履行勞動合同應當獲得的勞動報酬的組成部分，現其已經按照勞動合同的約定履行了相應義務，相較於成都農商行簇橋支行基於何X應當履行保證責任而享有的保證債權，王XX對案涉房屋權利的合理期待應當予以保護，故其請求排除人民法院依據 （2017）川民初85號 財產保全裁定而對案涉房屋的保全查封，本院予以支援。
借名買房的法律要點分析
房屋權利雖然以房產權屬登記資訊為準，但雙方的借名買房一般只要不違法法律強制性規定，一般都認定為有效，對於一方為為房屋的名義所有人，另一方作為實際所有人的約定是有效的。
借名買房應簽署書面協議，並且出資方應當保留好其代為出資的轉賬記錄，借名買房合意的相關證據。
隱名代理是受託人基於權屬人委託與買受人簽署買賣合同的行為，該行為一般有效，不構成欺詐，買受人無權就此主張撤銷合同。
借名買房因為涉及到出資方和借名方，雙方之間只有債權關係，出資方並不具備法律上的產權，有可能導致借名方私自處分而喪失所有權且無法向善意購房的第三方追償。
因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支援；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。
相關法律法規
民法典 第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿第九百二十五條 受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人；但是，有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。為準。
第九百二十六條 受託人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受託人與委託人之間的代理關係的，受託人因第三人的原因對委託人不履行義務，受託人應當向委託人披露第三人，委託人因此可以行使受託人對第三人的權利。但是，第三人與受託人訂立合同時如果知道該委託人就不會訂立合同的除外。 受託人因委託人的原因對第三人不履行義務，受託人應當向第三人披露委託人，第三人因此可以選擇受託人或者委託人作為相對人主張其權利，但是第三人不得變更選定的相對人。 委託人行使受託人對第三人的權利的，第三人可以向委託人主張其對受託人的抗辯。第三人選定委託人作為其相對人的，委託人可以向第三人主張其對受託人的抗辯以及受託人對第三人的抗辯。
北京市高階人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要
九、（規避住房限購政策的借名買房合同的處理原則） 因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支援；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。
北京市高階人民法院關於印發《北京市高階人民法院關於審理執行異議之訴案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》的通知
第十九條 法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中，對登記在被執行人名下的特定房屋實施強制執行，案外人以其與被執行人之間存在借名買房關係，其是房屋實際所有權人為由，要求對該房屋停止執行的，一般不予支援；申請執行人要求對該房屋許可執行的，一般應予支援。
