未來幾年，個人房產要抓緊重組

根據國家統計局資料，2020年全國的住宅（新房）一共賣了15.5萬億，而同期全國的GDP是101.6萬億。房地產是單一產業中產值最高的，要是把上下游產業鏈的產值加總起來則更高，經濟支柱的地位不是說說的。

作為典型的資金密集型行業，地產週期和貨幣週期基本上是同頻共振，這也是我們判斷房地產趨勢的最重要指標。

從最新的貨幣政策來看，2022年會比2021年下半年要好，關鍵就是流動性的支援有所恢復。

雖然未來國家會打造新的居住體系來代替目前的這一套，尤其是增加具有保障功能的租賃住房和共有產權房的比例，大幅降低商品房的供應空間。但是即便打五折，商品房的蛋糕總量也還有七八萬億，仍然是單一產業中產值最大的，經濟支柱的地位並不會改變。

目前值得關注的情況是高能級和低能級城市正在強烈地分化成兩個世界。

對房地產這塊大蛋糕，前30強城市吃掉的份額超過40%，它們在今年前11個月的累積銷售額已經達到6.2萬億。

中國總共有300多個地級市及以上的中/大城市，算上縣城則還有好幾千個，顯然這也表現出強烈的“二八分佈”特點。

房地產的驅動力是資金，城市分化就是資金動力的分化。

再疊加人口的流動趨勢和出生率下降這些情況，很明顯大城市還會跟著貨幣的節奏舞動，小城市已經退下了舞臺。就像不管深圳、杭州的樓市還會如何的波濤洶湧，東北鶴崗的房產市場肯定不會再冒一個水花。

而且在這批大城市中，不同的城市其啟動順序和幅度也是大不一樣的。

深圳、上海、杭州通常是一輪行情中最先抬頭的城市，然後成都、南京、寧波等會跟上，再下一輪是武漢、重慶、西安等。如果信貸力度夠強，還會進一步傳遞到能級更低的城市。

先抬頭的城市，除了經濟更好和供求關係更健康之外，活躍的投機資金也是非常重要的一股力量。就像2020年這個小高潮，深圳、杭州市最先啟動，漲幅還最明顯。這兩城市除了新房嚴重供不應求外，民間投機資金也異常強大，嗅覺敏銳，起到了推波助瀾的作用。

城市輪動這個特點也可以總結為“誰離錢更近，誰就最先反應，近水樓臺先得月”。

總的來說，在新的住房體系搭建完成和房地產稅全面鋪開的這五年過渡期，由於“穩”是最高方針，房地產週期會更接近一種低烈度的波動狀態，這裡面也會閃現出資產重組的空檔。

房產作為大部分中產階級的財富儲存器，隨著遊戲規則的改變，未來幾年是關鍵的資產重組期。

對於房產比較多的群體，總的原則就是

“化分散為聚焦，化數量為質量”。

不僅城市之間要進行重組，在同一個城市內部也要考慮重組。

對於低能級城市的房產：

核心就是儘量變現，逢高出貨。就像在股票中，當大趨勢掉頭向下時，反彈就是最好的出貨時機。

對於高能級城市的房產：

除了交稅和折舊之外，還會面臨一個新問題。

不同地段的保值能力將有很大差異。想想這些城市留給商品房發展的空間會在哪些地段？假設以後的保障租賃住房、共有產權房、商品房供應各佔1/3，它們肯定會依據一定的規則形成分佈特點。從對各方利益最大化的角度，商品房用地肯定會佔據城市中更多的好地段，比如配套成熟，有江、河、湖、園等稀缺資源的地方。

總之，可能會出現“物以類聚、人以群分”這種物理分佈特點，而折射到具體的房產價值上就會形成較大差異。

個人的房產需要重組，剩下來的開發商們也會邁入一條新路線。

“高週轉”肯定會成為過去時，前幾年瘋狂上槓杆的高週轉，就是高層強調的“資本無序擴張”，這個勢頭肯定會被矯正過來。

資本的擴張，分良性和惡性。不管哪個領域，只要是走到惡性擴張這一步，往往是寸草不生，劣幣驅逐良幣。就像這幾年基本找不到讓人眼前一亮的高品質住宅專案，完全都是快餐產品，反而是六七年前的很多經典樓盤仍然讓人印象深刻。

現在的危機對這個行業來說，就是一個破舊立新的過程。腐肉要狠心剜掉才能長出新的肌體，煥發新生命。

隨著過渡期的整合，新的居住體系誕生，舊的打壓政策逐漸退出，在以後的商品房市場，“剩者為王”之後還會留在牌桌上的企業大概有三種：

大而全。主要是現在那批頭部企業的延續，並且基本都含有“國家隊”成分，覆蓋面廣，份額佔比高，是中流砥柱。

中而精。以某一片區域為主要根據地，規模中等，有自己的品牌擁躉和產品特點。

小而美。可能只在某一個或數個核心城市發展，專案數量也很有限，但往往帶有非常獨特的氣質，也能產生極高的溢價。

房子從強調金融屬性迴歸到強調居住屬性，很多特色也會持續迭代發展，比如科技住宅、綠色住宅、多功能住宅等新概念住宅又會展現出強大的創造力。

只要不被無序擴張的高週轉裹挾，這些曾經出現過的閃光點也會迴歸並得到進一步的發展。中國的盤子很大，容得下多樣的房地產路線開花結果。