恆大集團多宗地塊因超過約定動工開發期限滿二年，被政府無償收回可以認為是2021年土地出讓政策的新調整；人們在質疑李嘉誠旗下地產逾期地塊不收回的同時，國家與社會可能需要考慮集體建設用地的最高出讓年限問題。《土地管理法》有溯及力，國家應當同等保護國有、集體建設用地的出讓年限，為農村集體經濟組織從事開發經營，興辦企業創造條件。
無償收回建設用地可以理解為土地出讓政策新調整
土地出讓政策新規定
《土地管理法》於2019年8月26日修訂後，法律新修訂的內容便是土地出讓政策的依據。就法律新修訂的內容而言，主要涉及集體建設用地或者宅基地可以依法轉讓，或者退出與盤活，以及縮小徵地規模，例如，本法第六十三條規定，登記為集體經營性建設可以依法轉讓，農村集體經濟組織作為所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；再如，農村集體經濟組織所有的土地被徵收後，剩餘土地不應被徵收為國有土地，地方各級人民政府應當支援被徵地的農民從事開發經營，興辦企業等。
就新修訂的內容而言，政府無償收回恆大集團多宗地塊並不是新規定，無償收回的法律根據為《城市房地產管理法》第二十六條的規定。各級政府對“土地使用權出讓合同約定的‘動工開發期限’”、“‘可以’無償收回土地使用權”的理解，是判斷土地出讓政策的合理性的根據。
對動工開發期限的理解，《土地管理法》第三十八條的規定是根據。在國土空間規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地範圍內，多數建設用地在未利用前通常是耕地；建設用地連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。土地使用權出讓合同約定的動工開發期限在任何情形下不能超過二年；不得超過二年的土地出讓政策可以有效預防房地產開發商“焐地”“炒地皮”，從而落實住宅房不是用來炒的政策。
法律授權國家機關“可以”行使的職權，國家機關通常需要行使，如，刑法中不少罪名規定可以判處罰金，司法機關通常判處罰金。法律規定可以行使職權，代表了立法機關的傾向性意見；“可以不行使職權”，是指僅在行使職權後可能給行為人造成生活、生產經濟極度困難的情形，約束著自由裁量權的行使。就國家機關可以收回土地使用權而言，依法收回土地使用權不僅涉及公共利益，而且與有利於節約資源、保護生態環境的綠色原則存在聯絡；政府免費收回恆大集團多宗地塊，也應當一視同仁對待其他開發商。
土地出讓政策新規定應當涉及農村土地
新修訂《土地管理法》的溯及力
新修訂的《土地管理法》自1999年1月1日起施行，意味著刪除的規定，新增的規定有法律溯及力；其中，集體經營性建設用地也有溯及力，如，法律修訂前已轉讓的集體建設用地，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的，補辦相關手續後，應當依法認定合法有效；規劃範圍以外的農用地不應當允許再補辦手續，並認定為有效。例如，巴東縣對非法佔用農用地案，允許被告人補辦手續，以“最佳化營商環境”為名作出不起訴決定可能存在疑問，並在社會上引發了爭議。
《土地管理法》及其實施條例明確了集體經濟性建設用地使用權的出讓及其最高年限，參照同類用途的國有建設用地執行；未依法將規劃條件、產業准入和生態環境保護要求納入合同的，集體經營性建設土地出讓合同無效。問題是，集體建設用地使用權出讓的最高年限，出讓合同無效是否有溯及力？在集體建設用地的轉讓實踐中，農村集體經濟組織的職責通常被村委會等組織代為行使，集體建設用地轉讓可能沒有期限，或者約定的期限過長；倘若集體建設用地最高年限沒有溯及力，事實上就是土地買賣，而我國法律禁止土地所有權買賣。國家機關應當依法確定集體建設用地的使用年限。
《土地管理法》溯及力的適用
例如，南京某高爾夫球場為旅遊用地，外商獨資公司卻透過地方政府簽訂合同租賃農村集體經濟組織的農用地，建設用地，其使用期限長達七十年；《土地管理法》未修改前可能有效，但被法院判決所確認。旅遊用地使用最高年限為四十年，外商獨資公司倘若使用國有土地超過的年限應當認定無效；司法機關不能認為使用集體建設用地超過四十年有效。七十年的使用年限早已超過了農業用地的承包期限，司法機關應當依職權確認超過承包期限部分為無效。
從總體上看，農村集體經濟組織在土地租賃中並沒有發揮職能作用，新修訂的《土地管理法》有溯及力符合公平正義與公共利益，並保障農村集體經濟組織和農民的利益。一方面，新修訂的《土地管理法》施行日期為1999年；另一方面，有溯及力也保障了使用權人的權利，補辦手續，集體建設用地可以轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，例如，上述例子中的外商獨資企業可以使用高爾夫球場做抵押等；農用地的租賃期限僅為第二輪承包期限屆滿，建設用地的期限僅為四十年。
土地出讓政策2021的新規定作出了調整，《民法典》對農村集體經濟組織也作出了調整，即，農村集體經濟組織為特別法人。社會不能認為農村集體經濟組織未設立法人前為普通的民事主體；根據我國《憲法》規定，農村集體經濟組織為農村勞動群眾的合作組織。所謂特別法人其含義為，農村集體經濟組織等特別法人不適用法人人格否認制度，法人人格否認制度僅適用營利性法人。土地出讓政策2021的新規定作出了調整，應當涉及農村集體經濟組織的土地的出讓，例如，1999年後農村建設用地的出讓年限應適用同類同有建設用地的最高年限規定。
農村建設用地應當有使用最高年限的規定
