01 Ta的"前世今生"
5月10日，東壩北612地塊舉行現場競價，當時競拍東壩地塊的企業有新城+建發、金茂、首開+旭輝+金地、魯能、天恆、中冶、華潤+保利、路勁、萬科、中糧+金隅、中海，都是實力雄厚的開發商。
東壩北612地塊，經過19輪競爭，最終中冶以22.8億+1萬平方米公租房面積競得612地塊。
以至於該宗地線上報價已達競價上限22.8億，溢價率5.07%，現場直接競報公共租賃住房面積。
其中金地+旭輝+首開率先舉牌1000㎡，競價階梯為500㎡，中冶、天恆、新城+建發依次跟進。
經過19輪競拍，最終中冶殺出重圍，以22.8億+公租房10000㎡摘得該宗宅地，溢價率14.99%，住宅樓面價約6.2萬/平（房產課堂中講到樓面價，這裡不贅述）。目前已經確定案名為“中冶德賢御府”。
02 區域發展規劃解讀
區域價值
朝陽東壩東壩集金盞國際合作服務區、北京金盞自貿區、第二三里屯、東壩第四使館區、朝陽集中建設區、商務商業風貌區等規劃於一體。
借區域規劃發展之風，行置業安家之夢。
金盞國際合作服務區
踐行國家對外開放新戰略，打造首都國際交往新承載，實現北京城市發展新理念。以更高水平對外開放和“一帶一路”等國家戰略為指引，以低密度空間形態、高品質城市環境、大尺度生態綠化為本底，以促進國家間重大合作為抓手，圍繞第四使館區建設實施，聚焦國際綜合商務合作的核心功能，搭建促進人才、 資訊、科技、資金等要素流動的新平臺，構建國際科技創新合作、 國際金融、商務服務、國際多元文化交流等特色優勢，服務首都功能完備提級，打造朝陽新型國際化的示範區。
北京金盞自貿區
金盞自貿區以數字貿易為核心驅動，第四使館區規劃，數字化將全面覆蓋中外商務圈，規劃定位與自貿區相契合，將打造北京市未來國際交往新中心，對外展示中國國家形象新名片。
第二三里屯
北京新興增長極，2020年服貿會提出:立足金盞交通優勢，打造北京對外開放新高地，未來區域規劃6條軌道交通，距首都國際機場9公里、距北京副中心10公里、距CBD區域11公里，打造免稅、退稅消費中心，引入高水平國際教育、醫療資源，完善國際化配套,形成北京最具國際化的數字貿易實驗區，第二個“三里屯”。
東壩第四使館區
北京市政府外辦副主任於海永在2020年9月底舉辦的北京推進國際交往中心功能建設新聞釋出會上表示，北京第四使館區規控已啟動實施，市政基礎設施建設及周邊環境整治正在有序推進。為實現國際交往中心功能，以第四使館區等專案作為現階段工作重點。
朝陽集中建設區
從朝陽區規劃中可以看出，東壩是朝陽區重點打造的幾個集中建設區之一，其發展地位非常之高，未來可期。
商務商業風貌區
從朝陽區規劃中可以清晰地看到整個朝陽只有兩個商務商業風貌區，東壩就是其中之一，而且類似於望京、國貿這樣的特色街區在東壩區域所佔的比例很非常大。在目前其他區域的發展已經受限的情況下，東壩是朝陽區未來的頭部增長點，從交通、醫療、學校、商業等規劃來看，足以管中窺豹。
03 配套
交通方面：地鐵3號線（樓梓莊橋西站50米），可直達東四十條站換乘2號線、地鐵12號線（管莊路西口站800米），可直達海淀四季青站，幾乎與所有南北向地鐵換乘，該區域內未來區域規劃6條軌道交通，軌道交通密集。
此外，距機場第二高速出口200米，周邊出行有金盞路、東葦路、京密路、京平高速、東五環路等；公交350路和659路樓梓莊橋西站，距首都國際機場9公里、距北京副中心10公里、距CBD區域11公里，駕車出行也非常便利。
生活配套：金隅嘉品mall（10萬平米，已建成）、恆大城市廣場（8萬平米，已建成）、東壩萬達廣場(23.4萬平，預計2021年底竣工)等，商業資源豐富，按照東壩的定位，後期應該還會有大型商業規劃。
教育配套：北京中學東壩南校區、人大附朝陽分校東壩校區、東北師範大學附中、愛迪國際學校、凱文國際學校等。
醫療配套：現有中西醫結合醫院（三級甲等），規劃中安貞東方醫院(三級甲等)、政府斥資30億、800張床位、24個科目、預計2022年底竣工、2023年投入使用、建成後會是東部片區最大的三甲級心腦血管醫院，醫療資源足以覆蓋醫療需求。
生態資源：三河十園環伺 溫榆河、北小河、壩河；中央公園、東壩郊野公園、金盞森林公園、千畝湖公園、東壩中心公園、 壩河休閒公園、北小河濱河公園、七棵樹商務公園、藍調薰衣草莊園等。後規劃的區域，綠地面積將會更加合理，更加宜居。
04 產品"宜居力"
產品升級
德賢系3.0作品，以“綠色建築、科技住宅、智慧家居、智慧社群”為準則，基於中冶德賢系智慧科技體系之上，融入八大健康六極智慧系統，探索新時代的舒適智慧人居。
專案詳情
專案均價：預售均價8萬
交房時間：預計2024年初
拿地時間：2021年5月份
裝修標準：簡裝+自由定製精裝（3000元/平）
房屋型別：洋房、高層（10-26層）
總戶數：360戶（540戶，90戶人才公租房）
層高：2.95米
梯戶數：一梯兩戶，兩梯兩戶，兩梯四戶
車位配比：1：1.2
建築規模：7.25萬㎡
得房率：73-76%
容 積 率 ：2.8
綠 化 率 ：31.2%
樓間距：41m-62m
在售戶型
72/73㎡兩室兩廳一衛（純南/東西）
89/100/110㎡三室兩廳兩衛（南北）
119/130/141㎡四室兩廳兩衛（南北）
專案72、73平能做到南北通透確實難能可貴，這樣的戶型在居住體驗上非常棒，後期這樣的小戶型轉手也非常容易，在二手市場上非常具有競爭力。
89、110平戶型比較常見，規規矩矩的戶型，89平的一個特點是做了兩個衛生間，功能性比較強。
117平的戶型就非常棒了，標準的“雙眼鏡”戶型，雙臥朝南，雙臥朝北，通透性也很強，二手市場上非常稀缺的戶型。
05 購買建議
專案優勢
1、區位優勢明顯，在朝陽區規劃中，東壩集幾大核心規劃於一體，該區域的定位極為重要，區域的保值性很強。
2、東壩稀缺的小戶型，可以說近幾年來東壩一直沒有100平以下的小戶型，幾乎都是改善大平層或者別墅。
3、中冶“德賢”系的產品力確實很棒，可以對比大興舊宮的中冶德賢公館，實打實的品質住宅。
4、軌道交通發達，6條規劃的軌道交通，其中3號線和12號線已經在建，很快能享受地鐵帶來的紅利。
專案劣勢
1、區域雖然規劃很好，但是目前周邊已經落地的配套不多，需要時間的沉澱，需要耐得住“寂寞”。
2、由於很多規劃要落地，所以未來該區域的工地會一直持續施工，很長一段時間內對居住環境有一定影響。
3、專案8萬的均價，相對而言並不低。
4、專案配建人才公租房，對於部分介意公租房的人群而言，可能會有一定影響。
購房建議：如果對朝陽有特別的情懷或者12號線和3號線出行有依賴且總預算不高的人群，東壩是一個首選之地。如果能堅持到東壩建成，那麼該區域的保值性值得擁有。如果著急出售變現，那麼東壩並不太合適。
