昨天，地產股久違的大漲，有的漲停。顯然，市場層面感受到了政策的暖意，而且是從上到下一攬子的。除了地方層面繼續小打小鬧的“購房補貼、人才優惠”等，最重磅的就是，央行、銀保監推出融資工具——併購貸、專項債券，支援優質房企收購問題企業的專案。
01.
訊號很明確，當下大家餘糧都不寬裕，而掙扎中的企業，整體的風險卻很大，市場預期也比較悲觀，不知道“到底欠了多少”。那麼，就把企業和專案分開，相當於把風險掰成塊兒，一個一個擊破，不僅“處理風險的風險”小，而且加總起來就能讓整體風險“軟著陸”。
再說，專案畢竟也是一個層級的法人實體。如果專案手續完備，債務清晰，那就促成優質企業來收購。當下，迫切需要這樣的收購行為。因為，出險企業現在被各路追打，銀行不給貸款不說，還不讓銷售回款正常出賬；地方擔心專案爛尾，鎖死監管戶，購房者更是避而遠之。
這就是開發商眼裡的擠兌。當外源融資（貸款和債券）和內源融資（銷售回款）形成雙重擠壓的時候，開發商債務風險就像急速下墜的落體，而預期悲觀和這種下墜，又形成了負反饋，放大這種風險。若有外部資金進來，特別是像央行說的優質企業，無疑就是抓住了救命稻草。
02.
邏輯很自洽，但想法也有點理想化了。前天，央行、銀保監的重磅利好釋出後，有記者朋友給我發來了下面這張圖，並諮詢我，為啥2021年全國房地產行業收併購的數量和金融比往年少，而且少很多呢？我想告訴大家的是，併購意味著擴張，擴張來自信心、盈利和風險預期。
過去，為啥孫宏斌敢“買買買”，為啥房地產併購市場很火。因為有對“加槓桿”、“高週轉”，“上規模”、“衝千億”模式的頂禮膜拜，導致對土地儲備資源的無限度攫取。我記得，當時銀行的“白名單”裡，看哪個開發商實力強，最重要的指標，就是土地儲備。這種投資價值判斷，也影響到境外的評級機構、金融機構，中國的開發商有多大，他們就下多少菜。
這其中，肆無忌憚的加槓桿，起到決定性的作用。試想，卯足勁兒地加槓桿、“買買買”的膽量就肥了，地價也就被抬高了。
當然，地價高不高，取決於未來房價水平預期，也取決於給不給加槓桿。如果房價還要漲，那當下的地價就不高。即便當下房價不高，但所有人無一例外地認為，一旦地價高了，未來房價一定會上漲。所以，地產企業就敢拿地，多高的價格都敢拿。一來，可以加槓桿拿地，自有資金的風險分擔份額是很有限的；二來，未來房價上漲，可以給高地價買單。
所以，為什麼深圳有些舊改專案、存量地塊，即便前面有各路炒家已翻來覆去操作了幾輪、擼了幾輪羊毛，疊加起來的成本，已高的不得了，但依然有下家來接盤。因為，接盤的人預期，房價一定會上漲，覆蓋掉所有成本。再說，有多路私募資本跟著接盤俠一起幹，還擔心什麼？
講這麼多，是要告訴大家，現在擺上貨架的那些等待收併購專案，很多是價格高、泡沫重的資產。說的簡單點兒，“肉少骨頭多”；說得嚴重點兒，“請君入甕”。2017年，王健林600億甩賣資產，孫宏斌接盤，大家都說賺了，因為大家都預期樓市還有戲，趁火打劫的，一定賺。
但現在，風向變了。
03.
近期爆發的所有風險案例，都指向了一點，出問題的房企不止一處漏風。庖丁解牛這些案例，我們才知道，原來開發商用100塊本錢，做1萬元的生意，可以用理財融資、商票融資、供應鏈融資，並且可以把這些債務藏到表外；還可以挪用預售資金，對供應商無底線拖欠。
那麼，當真相被揭穿的時候，你說你有“10口鍋，8個蓋子”，但我擔心的是，“10口鍋，5個蓋子”。央行說的很清楚，鼓勵收併購，但有三個原則：一是按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則；二是按照穿透原則，評估專案合規性；三是市場主體按照市場化、法治化原則併購。
言下之意，貨架上東西很多，你們若想買，我支援，但是交易是你情我願的市場化行為、法制化行為。你們要看好了，要掰開好好看，裡裡外外、徹徹底底地看。
大家都看到了，昨天杭州的第三輪土拍，地方政府向開發商示好的誠意是多麼多麼的充足。不僅把“壓箱底”的寶貝兒拿出來了，而且恢復“勾地”，保證金最高不超過5000萬；底價降低，溢價率最高不超10%；沒有競配建，達到最高限價以後，直接搖號，利潤給到開發商。
對很多開發商來說，乾乾淨淨的“招拍掛”拿地，又好又便宜，可能是優選，幹嘛冒那個險呢？
薇婭“翻車事件”，讓我們看到高歌猛進的直播帶貨行業的另一面，原來也有如此貪婪者。部分地產民企如出一轍的“翻車事件”，也讓我們看到了同樣高歌猛進的地產行業的另一面。本質是一樣的。
突飛猛進的繁榮，就像一襲華麗的袍子，榮光的時候，多大的夢想都能實現，多誇張的市場都是正常的。比如，2018年到2020年上半年，杭州一共上演了28場萬人搖號搶房的“盛況”；2018年，深圳手拿500萬的購房者，只能換來角落裡一蹲。誰都不會想著這些是有問題的。很多人在吹，市場需求多旺盛啊！不恰當的比喻就是“人有多大膽，地有多大產”。
04.
繁榮的另一面，就是所有的問題都被掩蓋了。銷售端有多旺，供給端（開發商）就有多變異。無論什麼價位的土地，都能被買下來，這種行為走向極致，就是行業的撕裂。比如，深圳誕生了“深房理”這種將炒房演繹到P2P的模式；深圳房價要比肩香港，杭州要比肩深圳。
見司馬遷《史記·貸殖列傳》中講到，“用貧求富，農不如工，工不如商”，流通環節賺錢，自古以來，備受很多人追捧，大家這麼追逐房地產，看重的就是一買一賣這個過程的賺錢效應。其實，研究領域也是一樣，看重能在經濟上變現的“實驗發展”，明顯多於基礎研究、應用研究。
所以，就不奇怪，為啥各個領域，一旦要市場化的時候，資本就想著法子賺錢，即便是教育領域也不例外。前兩天，相約剛從某地產民企離職的好友，他講到，老闆現在非常困難，幾百億債務緊逼，非生產部門的人都被派去“賣房子”去了。我很納悶，老闆幾百億身價，還那麼貪婪？
他告訴我，十幾年前，本來挺穩健的，但這些年在這條路上衝得太猛。數億身家的時候，想著百億，後來發現賺錢誘惑太大，“小目標”變成“大目標”，沒有敬畏，就返不回來了。一樣的道理，太偏離航道，就一定會被拉回來，因為大道自然，而期間的痛，必須要承受。
這幾年，地產賺錢效應太厲害，很多民企老闆們在追逐財富的道路上一路狂奔，迷失了方向，把社會責任、本分經營、踏踏實實，甚至是法律，都拋在腦後。其實，關於房地產“灰犀牛”的定論，“去槓桿”的決心，監管層講了很多次，金融長效機制的部署，2019年就開始落地。
但是，很多地產企業不以為然，甚至不當回事，還抱著過去“地產依賴”、“救市”的思維。所以，接下來可能會有這樣的情況，即便斷臂求生，也不一定有人來救，這個結局得自己承擔。當然，如果有打折出售的誠意，就一定有意願接盤的，那就是好訊息，別再幻想了。
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